山西
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太原樓評?| 業內視角
815篇/文1797字/閱讀12分
導讀
太原樓市價格和銷量基本筑底維穩定，成交量20萬和均價1.2萬徘徊近三年！
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
太原樓市近幾年似乎進入了“宕機”時期，土地市場盡顯消沉，房企若還拿地也大都是責任和擔當；樓市集中在少數項目風景獨好，不少樓盤除了“躺平”別無他法。
公眾號的市場月報停更了有半年，其一因為四月份接了建投某公司的區域調研，工作量極大，后續也是接連幾個地塊投資前策的事宜，耗費了三四個整月的精力。
其二，太原樓市走勢屬于不溫不火可歸類，去年平均在25-28萬之間，今年綜合起來預估也就是23-25之間的水平，均價因成交結構變化在1.25萬上下徘徊！
一：太原城市政策篇
01
太原保障房爆滿??????????????????????????
2025年7月，太原首個配售型保障性住房“錦繡長風項目”開啟申報吸引超2.6萬個家庭報名。2025年9月12日，下1427套保障房已全部完成認購。
2025年10月29日至11月7日。太原市配售型保障性住房 錦繡汾東項目啟動申購線上辦理，該項目規劃建設21棟高層住宅，提供2520套精裝住房。
據市場反饋的數據，2.6萬戶申購0.14萬套房子的這種情況下，太原的居住需求仍有較大缺口尚未得到了滿足！據了解太原未來遠期規劃近千畝保障房用地！
樓評君觀點：
太原的保障房，以周邊商品房售價的5-6折的價格競爭力，疊加采用低容積率、精裝修、層高3.0米以上、戶型覆蓋100-140平的特征，極大沖擊了剛需商品房！
二：太原土地市場篇
01 太原土地表現
商住土地零成交頻現??????????????????
2025年2月、4月、6月、10月太原商住類土地均為零成交；有成交的月份也就是100-200畝的規模，絕大部分為城改安置類的兌現，純市場化商品房用地極少！
▲來源|太原樓評
2025年從畝均單價上看，有成交的大多數月份畝均單價也就是400萬左右，很少出現過去畝均千萬的行情了，樓面價更是回落到1500-1800元之間！
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▲來源|太原樓評
三：太原商品房市場篇
01太原商品房表現
筑底期量價徘徊屬性
2025年太原的預售量相對往年是少了一些，這對成交的下行有一定的影響因素，但是預售和銷售節奏本身就息息相關，房企分期跑貨的策略也促進了預售量的穩定性。
具體看商品房走勢：2025年前10月，月均成交量在22-25萬之間，新房成交均價在12250和13061元之間波動，整體而言表現在全國也是價格穩定的“頭部城市”！
▲來源|太原樓評
02太原住宅表現
退化旺淡季 凸顯分化型?????????????????????????
2025年的太原樓市，月度成交量基本屬于平緩趨勢。少了過去新盤集中在金九銀十的那種熱鬧，反而每個月成交量居于高峰的基本都是“常客”！
譬如老牌代表——華潤瑞府，金茂悅、招商時代主場、金地華章、保利的龍城天珺和龍城璞悅；新盤代表——建投詩意汾河、金茂曉棠、國樾府等！
▲來源|太原樓評
四：太原二手房市場
太原二手房量價表現????????????
單價基本觸底量升趨勢????????????????
2024年太原的二手房開始明顯發力，高峰的月度成交套數接近3000套，雖然成交面積遠不及新房，但從套數結構上已經有“逆襲”的表現了。
太原目前掛牌的二手房房源大約在4.6-4.8萬套之間，這些房源去化的周期超過2年以上，不過二手房房主基本已經逐步接受了半年到一年的成交等待周期的預期。
▲來源|太原樓評
結語篇
太原樓市，本身具備一定的韌性。基于太原主城區的四百多萬的人口，以及太原僅有七成多的城鎮住房自有率數據，購房和租房需求是有一定的基礎的。
不過，以樓評君自身而言，如果有機會購置五千多的保障房，這也是能有效驅動自身需求的釋放，太原的剛需市場必然受到保障房類供應的沖擊。
其次以個人自身實際而言，本身有待出售二手房，計劃出售的自住房，以及無論樓市投資潛力如何，為改善居住而待釋放的“升級”住房需求是始終存在的。
趨勢從宏觀而言，城改土地普遍高容，難以發展高品質住宅，無法形成新價值體系，價格上漲支撐力不足。庫存150萬二手房中，新房和準新房必然競爭。
短期看，開發節奏放緩，供給相對緊縮利好于房價穩定；未來1-2年，太原樓市會逐步進入到降容趨勢明顯，產品升級快，改善盤內卷。
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