深度運營 || 揭秘金基·國創園的產商融合創新之路

10月28日下午，“產商融合，解鎖城市更新創新密碼”深度運營系列活動在金基·國創園成功舉辦。南京東華資產經營有限公司、南京廣電錦和投資管理有限公司、小視科技（江蘇）股份有限公司、南京蔚來海岸商業管理有限公司、南京蘇房復華科技園管理有限公司、至善（南京）城市更新有限公司、江蘇芯動數字科技集團、南京蘇博投資顧問有限公司等成員單位參會。金基文商副總經理周肖青、南京商業地產商會秘書長顧蔚蔚出席，副秘書長李博聞主持活動。

此次活動，主要圍繞國創園目前運營狀況延伸開來，就當前產商融合的創新生態為契機，展開復盤分享。參會嘉賓就特別關注的“園區如何規劃非標商業”“主理人經濟如何反哺產業運營”等話題進行交流探討。

金基文商副總經理周肖青做主題分享

金基·國創園作為南京較早，也是最經典的工業遺產通過“留改拆”模式進行城市更新、實現產業轉型升級的案例之一，其歷史可追溯至清末洋務運動的產物——江南鑄造銀元制錢總局。1896年，兩江總督劉坤一為應對銀元流通需求，在此設立總局，開啟中國近代機制銀幣的先河，至1912年民國成立后更名為“中華民國財政部造幣廠”。新中國成立后，原址設立全國度量衡局，后通過公私合營整合九家私營企業，組建南京第一機械廠。1959年，該廠正式更名為南京第二機床廠，成為國家機械工業部標桿企業，被譽為“中國齒輪機床的搖籃”。

國創園前身老照片

后來，隨著南京“退二進三”城市戰略的推進，秦淮區政府以“保老城肌理、續工業文脈”為原則，將老廠房定位為文化創意園區，開啟了園區從“制造車間”向“創意工場”的歷史性跨越。2012年，南京金基集團在政府引導下啟動第二機床廠舊址改造工程，2013年金基·國創園正式開園，由40余棟上世紀五十年代到九十年代的單層工業廠房組成，可出租面積約5.9萬平方米，吸引了130多家領軍型企業陸續進駐，包括南京洛可可、興華設計院、金鋒團隊等，吸納就業3000余人。先后榮獲國家級文化產業示范園區，國家工業遺產等多項國獎、省市級榮譽。

國創園改造前后對比圖

園區以文化創意、設計服務、科技創新為主導產業，同時積極響應國家發展數字經濟的號召，引入遇見博物館、新劇場、新空間等復合型文化業態，是兼具歷史底蘊與現代活力的熱門打卡地。目前園區已形成完整的設計和婚育全產業鏈生態，通過規劃整合和優勢互補，促進園區企業共同發展。

2022年引進遇見博物館·南京館

隨著國創園招商進入繁榮期，園區開始探索多元融合，從網絡流量到生態留商。具體來說，一是流量引爆，借勢破圈。通過網紅、名人的影響力，快速提升產業園的曝光度。二是場景化賦能，打造產業IP。通過產業探訪、創業故事等將園區的硬件優勢、產業生態具象化，賦能招商。三是精準轉化，從流量到意向。利用網紅/KOL的信任背書，吸引潛在企業入駐。四是生態留量，構建長效價值。通過持續的企業服務，增強粘性，形成“招商-服務-口碑-再招商”的正循環。

金基文商副總經理周肖青在做復盤分享時說，2022年至今，一大批“網紅”屬性的新消費業態涌入國創園，它們在帶動園區熱度的同時也在驅動消費變革。在流量紅利消退、消費者愈發理性的今天，只有運營方親自下場產出內容，關注消費者的“內心價值”，關注業主的“根本需求”，在流量與品質、情感與需求之間找到互融，才是從“網紅園區”到“長紅園區”的進階之道。

國創園在提供物業服務、政府對接、外包服務等基礎服務之外，還聚焦企業差異化需求，提供個性化服務，通過打造專屬品牌活動、策劃行業深度沙龍、組建協會聯盟等高階服務，為企業搭建行業交流平臺，促進企業間戰略協同，助力其高效拓展業務資源。通過多年來的創新探索，目前園區已形成政策申報平臺、藝術賦能平臺、精品培訓平臺、品牌推廣平臺、財稅法務平臺、優享辦公平臺六大服務平臺，取得一系列矚目的成果。

國創園聯合園區企業舉辦“秋日心動生活節”

例如國創園聯合秦淮區政府在2023年、2025年分別打造了“首屆秦淮婚戀季”和“珠寶婚戀文化節”系列活動，融合婚禮展陳、婚服秀、婚禮相關沙龍等形式，邀請明星藝人參與活動；2024年元旦結合國風趨勢和園區內服裝設計、珠寶設計、妝造等生活方式新消費業態，國創園聯合北京服裝學院蔣金銳工作室、南京傳媒大學服裝表演專業共同打造金陵風尚·國風文化周，結合秀場、沙龍、展覽展陳等多種表現形態，再一次架起園區內外品牌互動合作的橋梁。

國創園聯合秦淮區政府打造“首屆秦淮婚戀季”

國創園依托在地優勢資源并聯合藝術家、設計師等開展內容創作和品牌推廣，一方面開發自有市集品牌——物色市集，先后舉辦了曠野集、拾秋集等六場大型市集，成為城市文藝棲息地；另一方面聯動共創，2024年打造了BBC EARTH博思星球國內首個大型沉浸式數字影像展，2025年園區與藝術家祝娜聯名開發了“我有一頂大紅帽”首個劇場式療愈藝術展，后期還將計劃聯合在園企業開發更多商展活動。

物色市集活動現場

周肖青認為，從產品舒適到價值共生，以企業需求為導向，構建多維度服務體系，將園區從傳統的“空間提供商”轉變為企業的“產業合伙人”，實現與企業的共生共榮，才能維系長久而穩定的客情關系。園區與客戶并非簡單合作關系，而是持續了解、深度綁定的共生體。雙方從功能體驗出發，逐步延伸至審美體驗、服務體驗、情緒體驗，最終形成深度認同，這是一個共生共榮過程。

針對近年來興起的主理人經濟，有參會嘉賓認為，個體戶并非主理人，真正的主理人應具備獨立思想、內容創造能力與持續迭代意識。周肖青結合園區實踐指出，國創園經多年沉淀，已匯聚起一批特色主理人，他們對自身理念與場景呈現均有著清晰的認知和規劃。園區始終致力于為他們搭建展示窗口與共創平臺，助力獨特主理人生態的落地呈現。服務業主的同時，園區也秉持開放姿態，邀請居民、游客通過參與各類活動、體驗品牌商戶，共同凝聚起優質文化氛圍。

金基國創園引入一批特色主理人品牌

針對嘉賓拋出的關于如何規劃國創園未來發展方向的問題，周肖青說，產業發展仍是未來園區運營的重中之重，她認為應貼合市場需求和當下發展規律，而非依賴具體的數字參數作為規劃依據。產業方面，依舊錨定以設計全產業鏈和“文化+科技”創新為主導方向，同時篩選擁有創作和迭代能力的主理人，反哺產業生態活力，同時借力沉浸式展覽、婚戀全鏈條等進一步推動“非標商業”與城市消費場景的深度融合。

金基·國創園的探索證明，城市更新的密碼在于讓歷史肌理與現代產業共振。它既是工業文明的儲存器，更是新質生產力的孵化器。百年老廠的機器轟鳴已沉淀為設計筆尖的沙沙聲，而特色市集和數字影像展的科技感，正書寫著下一個十年的產城融合敘事。未來，國創園將繼續以“共生”為鑰，解鎖工業遺產的當代價值，為城市更新提供可復制的經驗。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法