房地產(chǎn)這個趨勢，藏不住了

明源君之前提到過，這兩年，房地產(chǎn)行業(yè)正在告別高容積率時代，全面邁進低密時代。

核心原因，一方面是“限墅令”解除，別墅供地及建設的口子打開了；另一方面，是供地容積率持續(xù)走低。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截止今年3月27日，全國22個重點監(jiān)測城市這幾年所出讓的土地，容積率在1.5以下的占比提升到了17.6%。

伴隨容積率下調，低密供應明顯放量，疊墅、洋房等產(chǎn)品迎來集中上新。供應量大增，也引爆房企產(chǎn)品力的對決。

回看2017年，疊墅雖流行，但整體以控總價為主，舒適度受限；如今在更低容積率紅利下，設計邏輯徹底變了，產(chǎn)品競爭力顯著提升。^_^

今天，明源君結合標桿案例，幫大家做一個梳理，看現(xiàn)在疊墅產(chǎn)品有哪些新變化。

1

強調產(chǎn)品平權，四層疊墅回歸主流

對于很多購買疊墅的客戶而言，除了別墅容積率低，更安全，更重要的是別墅有花園，而且擁有超多功能空間，可以享受“有天有地有院子”的生活。

所以，早期疊墅的疊加模式主要是對稱式，只有上下疊，即常見的四層疊墅。

隨著疊墅產(chǎn)品不斷演變，市場上出現(xiàn)了不同的疊加模式，比如比較常見的品字型模式，下疊仍然是上下兩層一躍，左右對稱，共有兩戶人家，而上疊或中疊采用大平層模式，只有一戶，以此放大露臺空間，增加上疊附加值。 VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

還出現(xiàn)了6層疊墅，但這種產(chǎn)品中，中疊設計成了大難題。上疊有大露臺，下疊有獨立的花園，中疊被夾在中間，很難帶來別墅的居住體驗。

從目前推出的疊墅產(chǎn)品來看，有回歸傳統(tǒng)模式的趨勢，即采用僅上下疊的雙制式布局，摒棄中疊戶型，實現(xiàn)疊墅產(chǎn)品力的全面提升。

原因在于，傳統(tǒng)對稱式疊加模式更接近別墅本質，上下疊基本能實現(xiàn)“有天有地”的生活方式。

長沙山墅一生所有疊墅采用"雙拼"設計，每一套都是邊戶，沒有中間戶。并且所有疊墅都是上下兩戶真疊墅，上疊和下疊都有花園和地下室，其中上疊產(chǎn)品由四層+五層+屋頂空間+負二層+南院組成，下疊產(chǎn)品由一層+二層+三層+負一層+北院組成。

圖：長沙山墅一生疊墅示意圖

這樣的設計有效地解決了傳統(tǒng)疊墅中存在的“中疊困局”。而且這樣設計后，每一個邊戶都擁有獨立的進出方式和私密空間，消除了中間戶的不便與缺陷。

此外，上疊和下疊均享有花園和地下室，使得住戶無論選擇哪一層，都可以享受到豐富的空間和高品質的生活環(huán)境。

當然，市場上也不乏有通過創(chuàng)新設計，很好提升了中疊產(chǎn)品力的項目。 VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

比如成都華潤有個項目，疊墅產(chǎn)品采用了3+2+2的重疊方式。即下疊三戶，上疊和中疊分別是兩戶，而且都是端戶。

下疊由兩個三進式院落和一個L型院落體塊構成，加上下疊由3戶，建筑基地面積足夠大，這樣中上疊，通過退臺設計，可以獲得更大面積的空中庭院。產(chǎn)品均好性大幅提升了。

全獨棟化形態(tài)示意，制圖：好房檔案；來源：好房檔案

還有不少項目通過退臺錯落式設計，讓中疊也能擁有大露臺、入戶花園、獨立電梯以及地下室，真正做到各戶型平權化。

2

空間尺度

向大平層產(chǎn)品靠攏

除了通過露臺和庭院提升墅感，在戶型設計上，面寬、尺度、私密性等也是房企努力提升的方向。

明源君發(fā)現(xiàn)，相比上一輪房企扎堆做90墅，這兩年熱點城市的疊墅產(chǎn)品，主力面積約在160-200平米區(qū)間。

雖然面積段不是很大，但通過創(chuàng)新設計手法，也讓疊墅的整體居住體驗，上了一個新臺階。

一、超大面寬，進一步提升居住品質

早 幾 年，市場上疊墅戶型被詬病，一個問題是單層面積小，空間局促，比不上大平層的尺度感。

現(xiàn)在的新規(guī)產(chǎn)品，單層面積可以做到100平甚至200平。

除了空間媲美大平層，超大面寬也成了當下疊拼的一個亮點。

據(jù)明源君不完全統(tǒng)計，近兩年杭州推出的疊墅產(chǎn)品中，單層面寬7米是起步，單層面寬近10米是平均水平，優(yōu)秀者甚至能實現(xiàn)單層面寬超過11米。

比如杭州和悅清暉園約240㎡上疊邊套戶型，單層面寬約11米，三開間朝南，雙層面寬達到22米。

金茂青島疊墅項目也做到了三開間朝南，最終呈現(xiàn)為約11.6米超大南向面寬。

△金茂·璞逸世園 邊戶上疊面寬示意圖

最夸張的還是成都華潤天宸上院，下疊邊戶實現(xiàn)了約18.6m連續(xù)采光面，中上疊也有約15.4m單層面寬，這樣的采光面令人震撼。

采光面示意，制圖：好房檔案，來源：好房檔案

除此以外，少梁化無柱式設計也被引入疊墅產(chǎn)品，以進一步釋放空間潛力。

杭州保億東潤府公區(qū)采用了無柱設計，將原本相對獨立的客廳、餐廳、廚房及陽臺四個空間，形成一個開放且共享的互動空間。

圖：杭州保億東潤府建面約245㎡三疊下疊戶型示意

再比如成都清鳳鹿溪源疊拼戶型，室內同樣采取無柱化設計，不但后期改造空間大，而且視野基本沒有任何遮擋，通透感十足。

▲鹿溪源實拍圖，來源：清鳳集團

二、布局方式變化，動靜倒置設計增強舒適感

以前的疊墅戶型布局，通常是一層和三層是動區(qū)（客餐廳），二層和四層是靜區(qū)（臥室），但這樣的布局容易出現(xiàn)下疊客戶會被上疊活動噪音影響的問題，居住體驗較差。

現(xiàn)在疊墅產(chǎn)品基本都采用動靜倒置設計，也即將上下疊靜區(qū)相連，動區(qū)錯開，降低對彼此的噪音干擾。

比如下疊通常2層是臥室，上疊3層是客餐廳，假如下疊晚上睡覺了，很可能會受到來自上疊的活動影響。

這個設計早幾年就有了，只是沒有那么普及?，F(xiàn)在大部分疊墅產(chǎn)品都采用動靜倒置設計。

比如常見的三疊產(chǎn)品，動區(qū)主要集中在1層、4層和5層，而靜區(qū)則位于2層、3層和6層。 VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

而兩疊產(chǎn)品，動區(qū)主要集中在1F和4F，而靜區(qū)則位于2F和3F，動靜互不干擾。有些項目還通過貫通式的電梯實現(xiàn)3F和4F均可直接入戶。

圖：成都新希望長粼府“動靜倒置”布局示意

動靜倒置的確能避免上下住戶的動靜區(qū)互相干擾；同時，這一布局讓上疊的社交客廳與屋頂露臺形成更順暢的動線。若由臥室直接連接屋頂露臺，使用頻率和場景都會明顯下降；改為社交客廳連接露臺，動線更合理、空間利用率更高。

三、戶型布局動靜分明，強調戶內外景觀互動

傳統(tǒng)疊墅戶型面積比較小，戶型布局大多采用動靜分區(qū)。

部分面積較大的改善型疊墅，一般會將老人房設置在一樓，因為老人爬上爬下不方便，而且在一層能更親近自然，使用庭院空間更便利。

對于動區(qū)設計，跟高層產(chǎn)品設計趨向一致，強調社交和多功能活動區(qū)。同時非常注重戶內戶外的交互，一般公區(qū)都會面向庭院，通過大面積玻璃窗引景入室，增強別墅感。

比如青島金茂璞逸世園下疊邊戶打造了雙首層庭院系統(tǒng)，客餐廳與庭院相連，客廳一直延伸到庭院，室內外空間交融，進一步增強了別墅體驗。

和悅清暉園建面約240方五房兩廳三衛(wèi)下疊邊套戶型，整體的環(huán)抱式庭院加上二層長陽臺，不管身在何處，都能做到“開窗即見綠””。

一層客餐廚與客廳大面寬朝向庭院，社交動線順暢，而且老人房可以直達庭院，晨練與日照便利，提升了日常使用頻率。

成都中海錦叁號院下疊335平戶型，采用L型半封閉棟形設計，花園把戶型圍合起來，即利于觀景又能隔絕鄰居視線。二層做成全套房體系，外設有陽臺，下層親地、上層觀景，別墅感在線。

而成都華潤天宸上院，同樣是三進式院落和L型布局，下疊的庭院基本能將首層功能空間環(huán)繞。

客廳、餐廳、序廳、廚房、老人房等功能空間都可以直接進入到花園，每一扇窗戶開窗即見綠！這種室內外空間的緊密聯(lián)系是真正的別墅感受。

上疊更是實現(xiàn)包括整層的屋頂花園至多可私享7個立體花園環(huán)繞，實現(xiàn)真正“良辰美景奈何天，賞心樂事誰家院”式的庭院生活，完全超越同等級大平層的生活體驗。

3

多方位提升產(chǎn)品墅感

除了上文提到的戶外空間和戶型設計，其實疊墅還有很多關鍵要素能很好提高產(chǎn)品力，比如外立面、入戶和交通方式、配套等。

一、提高贈送，增加附加值

以前疊墅產(chǎn)品面積較小，基本靠贈送空間提升體驗。現(xiàn)在政策放開，面積段都在200平左右，但這個面積段要做出真正的別墅，也不容易，所以高贈送也成了很多項目的發(fā)力點。

贈送空間一般為露臺、入戶花園、地下空間等。

比如中海成都項目下疊，建面約295平，實際使用面積可達約570-670平，最大贈送面積有300多平，涵蓋了地下室、停車庫、花園等空間。

而上疊建面約295平戶型，贈送面積也超過200平，包括地下室、停車庫以及露臺。

再比如華潤天宸上院，得益于新規(guī)紅利，得房率直接飆升。

以建面約199㎡的中疊為例，不包括地下空間，實得面積約371㎡，贈送面積也達到了170多平，還不包括地下空間。

再比如 清鳳鹿溪源建面630平的下疊戶型，實際使用面積將近1000平米，贈送率驚人。

而且他們地下空間不但有高贈送，而且實用性更高。負一樓挑高5.8米，采光井面積超過20平米，充分保證地下室通風采光。傳統(tǒng)疊墅負一樓一般是做酒窖或者家庭影音室，但他們通過加大采光井，大大提升了采光效果，負一層作為家庭活動區(qū)等完全沒問題。

▲清鳳鹿溪源疊墅負一樓實拍圖，來源：清鳳集團

二、獨立歸家體系，提升私密性

現(xiàn)在疊墅項目，無論上中下疊，基本都可以實現(xiàn)獨立入戶，下疊是常見的花園入戶，中上疊則從北方院子獨立電梯歸家，大大提升住戶的私密性。

比如line+為麓湖設計的垂直五連墅就為每戶提供獨立的入戶花園以及儲藏空間、電梯廳、地下車庫和院落露臺。

北面的入戶界面被全部分配給中疊和上疊單元，下疊單元則通過側向進入。下疊單元配有前后雙院落，并在夾層設有下沉露天庭院；中疊單元享有空中院落，而上疊單元連通頂層觀景院落空間，實現(xiàn)居住體驗的均衡。

△ 上中下疊戶型組合

中海錦叁號院下疊還可以實現(xiàn)三動線入戶，分別是地庫、電梯入戶，花園客廳以及花園大門入戶，并且在電梯入戶和花園入戶的位置設置了雙玄關。

三、高顏值外立面提高品質感

高顏值外立面對于疊墅的溢價是不言而喻的。

從市場上看，疊墅產(chǎn)品大多采用現(xiàn)代簡約風，外立面簡約、平整，有些偏高端的項目，還會加入裝飾性線條，讓建筑顯得現(xiàn)代而時尚。

以青島金茂·璞逸世園為例，項目立面以“竹”為靈感，通過陶板和玻璃幕墻，勾勒出注竹節(jié)般的生長態(tài)勢，既時尚又大氣。

△ 青島金茂·璞逸世園效果圖

再比如清鳳·鹿溪源，疊拼產(chǎn)品采用游艇立面設計，高規(guī)格鋁板結合大面積中空LOW-E鍍膜玻璃，窗墻比高達40%，成本比普通立面高出約30%。

△ 成都清鳳鹿溪源實景圖，來源：清鳳集團

超高的窗墻比，帶來超大屏的采光面的同時，讓建筑顯得更加通透、奢華。

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