寧波的大平層扛不住了？

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十月，寧波樓市沒有等來新政，卻等來了大平層的閃崩。

自2021年下行以來，大平層一直都是寧波樓市的精神支柱，到今年上半年，玖曜等樓盤還在續(xù)寫大平層的神話。

但9月似乎風(fēng)云突變了。

2016年以來，明湖板塊一直保持這非常健康的開發(fā)節(jié)奏，除了2018年下半年有短暫的競(jìng)爭(zhēng)之外，在大部分年份里，明湖的推地節(jié)奏都刻意維持著一個(gè)接一個(gè)的局面，以避開板塊內(nèi)的正面競(jìng)爭(zhēng)。

但樓市的大行情打亂了明湖的節(jié)奏，自2021年之后，新樓盤開發(fā)迅速向高端豪宅集中，普通住宅的供地大幅減少。明湖作為高端盤的代表板塊，樓盤一下子多了起來。

一開始的競(jìng)爭(zhēng)還算客氣，悅府和懿秋基本靠著樓市的慣性就賣完了，真正的壓力在逸廬上市時(shí)開始出現(xiàn)，最直觀的反映就是：

開始卷產(chǎn)品了。

此后，明湖金茂府的出現(xiàn)則明顯帶有搶市場(chǎng)的意味，產(chǎn)品開始瘋狂堆料，尤其是會(huì)所、公區(qū)和樣板房的打造，打壓逸廬的企圖心非常明顯。

之后兩個(gè)盤展開了漫長(zhǎng)的拉鋸，逸廬地段更好，金茂則產(chǎn)品占優(yōu)，誰也沒有辦法獨(dú)占市場(chǎng)。但這種較量始終維持在產(chǎn)品層面，雖然屢次傳出要打價(jià)格戰(zhàn)，但兩個(gè)盤還是默契的把價(jià)格中樞釘在“千萬級(jí)”這一豪宅線上，基本維護(hù)住了明湖的體面。

打破這一默契的是一個(gè)更具競(jìng)爭(zhēng)力的后來者——星洲。星洲獲地成本更低，更大的優(yōu)勢(shì)則在于它有大量的別墅類產(chǎn)品——這是明湖的稀缺品——保證了星洲的回款。當(dāng)別墅完成了開發(fā)商的回款任務(wù)之后，星洲就可以用高層產(chǎn)品，從側(cè)面“襲擊”明湖的價(jià)格體系了。

誰都沒想到，攜“江萬”這個(gè)豪宅金字招牌的星洲，會(huì)在大平層的價(jià)格上動(dòng)刀，直接把低樓層的單價(jià)殺到了3字頭，不僅打破了明湖均價(jià)5萬的印象，也讓逸廬和金茂府之前的努力瞬間破功。

等兩個(gè)樓盤回過神來，星洲的第一批次高層已經(jīng)賣完了。

之所以說星洲的定價(jià)是一次側(cè)面襲擊，是因?yàn)樗芎玫睦昧水a(chǎn)品的差異性，逸廬和金茂府以18F以下的中高層為主，而星洲的高度超過了20層，這種產(chǎn)品的差異，讓星洲的定價(jià)獲得了“正當(dāng)性”。

但市場(chǎng)的反應(yīng)完全無視產(chǎn)品的差異，他們只看到江萬賣的更便宜，這就夠了。

面對(duì)星洲的進(jìn)攻，金茂府率先做出了反應(yīng)，這也難怪，明湖金茂目前的存量壓力還不小，其208戶型早就聽說要降價(jià)，此次終于下定決心要付諸實(shí)施了。

于是在國(guó)慶前，金茂府重點(diǎn)推出南區(qū)208大促，給出了相當(dāng)幅度的優(yōu)惠，800萬的成交價(jià)，放在一個(gè)月前還是難以企及的。

這一次促銷也取得了不錯(cuò)的效果，抓住了國(guó)慶8天的看房人群，也讓之前觀望許久的客戶，有了下單的決心。

面對(duì)競(jìng)品的大動(dòng)作，逸廬再也坐不住了，雖然逸廬的總庫(kù)存已經(jīng)不多，但面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手咄咄逼人的姿態(tài)，也不能坐以待斃，否則清盤可能會(huì)遙遙無期。

你做初一我做十五，逸廬同樣拿出了它的小面積產(chǎn)品，三房的195戶型，直接把價(jià)格打到了600萬+。

號(hào)稱清盤價(jià)。

確實(shí)，這個(gè)價(jià)格放出去，195戶型真的很快清盤了，上周末我們?nèi)r(shí)還有5套，到前天接到銷售的電話說已經(jīng)賣完了。老司機(jī)猜想，接下來就輪到214戶型了。

至此，明湖大平層已經(jīng)完成一輪價(jià)格戰(zhàn)，平均的跌幅在100w以上。當(dāng)然，跌完后的價(jià)格還是豪宅，還是普通人望塵莫及的那種。

如果價(jià)格戰(zhàn)只停留在明湖，本文還不能起這個(gè)標(biāo)題，接下來，自然而然的狀況出現(xiàn)了：高新區(qū)的海宴天珺加入了戰(zhàn)斗，188戶型原來也要700W+的，現(xiàn)在差不多也100個(gè)W下來了。

天珺188也只有幾套，估計(jì)和逸廬195一樣很快清盤，不過天珺還有248，子彈還很充足。

既然天珺都從了，尾盤的馥香園自然也不會(huì)不跟，兩個(gè)盤歷來都是卯著勁的，何況馥香園南側(cè)的鳳棲云廬四代宅馬上就要面市了，留下來和四代宅戰(zhàn)斗？必然夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

昨天還有人問老司機(jī)，東部的大平層都這樣了，潮映府會(huì)降價(jià)嗎？

這次大平層的集體行動(dòng)，可以說是蓄謀已久，但又不知道它何時(shí)到來。以寧波的購(gòu)買力，大平層這幾年過于集中的推盤，早晚肯定是扛不住的。更何況，四代宅已經(jīng)在路上，創(chuàng)新墅類產(chǎn)品也在猛挖墻角，一味的死守，估計(jì)也等不到黎明。

那么，面對(duì)大平層的兇猛攻勢(shì)，購(gòu)房者是等還是出手？

老司機(jī)認(rèn)為還是看客戶有沒有錢。比如只有6-800萬預(yù)算，又想買在東部，還希望買個(gè)硬件不錯(cuò)的新盤，那么趕快出手，等這批老盤清完，后面就買不到這個(gè)總價(jià)的新盤了。到時(shí)候獨(dú)家銷售的新盤（如明湖A6），由于沒了競(jìng)品，反而可能會(huì)守價(jià)。

反過來，如果不差錢，預(yù)算在1000萬以上的，那完全可以不著急，大平層中的大戶型還有的選，而且還可以等四代宅、疊墅，甚至將來買個(gè)小聯(lián)排也不是不可能。

最后，無論是明湖的逸廬、金茂還是高新區(qū)的天珺、馥香園，包括新盤星洲和鳳棲云廬，大家如果要了解最新的房源和價(jià)格，都可以掃下面二維碼咨詢老司機(jī)。

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