最高院：執行和解簽訂以房抵債協議但未過戶，能恢復執行嗎？

最高法院：簽訂以房抵債執行和解協議，但未辦理產權登記手續，可認定協議履行完畢嗎？

協議約定當事人需交付房屋并辦理產權登記手續的，當事人僅辦理銷售備案、移交購房憑證及房產，但未辦理產權登記手續的，不能視為履行完畢，申請人有權申請恢復執行

閱讀提示：

簽訂以房抵債執行和解協議，是實踐中一種極為常見的執行和解方式。這類和解協議自何時“履行完畢”？如果當事人僅辦理銷售備案、移交購房憑證及房產，但未辦理產權登記手續的，應如何認定履行行為效力？李營營律師團隊長期專注研究與執行有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以最高法院處理的執行監督案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

以房抵債執行和解協議中約定，當事人需交付房屋并辦理產權登記手續的，當事人僅辦理銷售備案、移交購房憑證及房產，但未辦理產權登記手續的，不能視為按和解協議履行完畢，申請人有權申請恢復原法律文書執行。

案件簡介：

1.經（2019）川01民初7146號民事調解書確認：黃某德對某甲公司享有債權。

2.2020年12月1日，申請執行人黃某德與被執行人某甲公司簽訂以房抵債《執行和解協議書》。

3.2022年4月，雙方簽訂《執行和解協議書（一）》與《<執行和解協議書>及<執行和解協議書（一）>的補充協議》。

4三份執行和解協議簽訂、履行期間，雙方就抵債房產辦理了銷售備案登記，某甲公司向黃某德出具了購房收據，并移交了相應案涉房產，但未進行產權登記、未辦理產權證。

5.2022年12月9日，成都中院依黃某德申請，以某甲公司未按照和解協議履行為由，恢復對原民事調解書執行。某甲公司向成都中院提出異議、向四川高院申請復議均未獲支持，遂向最高法院申請監督。

6.某甲公司主張：該公司已按和解協議約定履行，沒有任何過錯，不應恢復原調解書執行。

7.2024年12月2日，最高法院認為，案涉協議中明確約定以資抵債自申請執行人取得房產并完成不動產權屬登記時完成，現案涉房屋未辦理產權登記手續，不能視為履行完畢，申請人有權恢復執行，監督裁定駁回某甲公司監督申請。

爭議焦點：

本案應否恢復執行？

裁判要點：

一、根據《執行和解若干規定》，被執行人不履行執行和解協議的，申請執行人可申請恢復原生效法律文書執行。

最高法院認為，《執行和解若干規定》第九條規定：“被執行人一方不履行執行和解協議的，申請執行人可以申請恢復執行原生效法律文書，也可以就履行執行和解協議向執行法院提起訴訟。”第十一條規定：“申請執行人以被執行人一方不履行執行和解協議為由申請恢復執行，人民法院經審查，理由成立的，裁定恢復執行；有下列情形之一的，裁定不予恢復執行：（一）執行和解協議履行完畢后申請恢復執行的；（二）執行和解協議約定的履行期限尚未屆至或者履行條件尚未成就的，但符合民法典第五百七十八條規定情形的除外；（三）被執行人一方正在按照執行和解協議約定履行義務的；（四）其他不符合恢復執行條件的情形。”

二、案涉系列和解協議明確約定，權利人取得案涉房產并完成不動產權屬登記后，才能視為完成以資抵債。

最高法院認為，本案中，申請執行人黃某德與被執行人某甲公司于2020年12月1日簽訂《執行和解協議書》，于2022年4月2日簽訂《執行和解協議書（一）》，于2022年4月18日簽訂《<執行和解協議書>及<執行和解協議書（一）>的補充協議》。以上均為雙方達成一致意見后自愿簽訂，是雙方的真實意思表示。《執行和解協議書》中3.4抵債流程部分指出“無論任何原因，申請人（指黃某德，以下同）將被申請人（指某甲公司，以下同）的房屋及車位備案或查封全部解除當日內，雙方完成前述房產的買賣合同及買賣合同的網簽備案、預告登記、產權登記；無論任何原因，如果未簽署相關買賣合同、網簽備案、預告登記、產權登記，申請人就有權單方解除本協議，由此產生的一切法律后果由被申請人承擔，申請人有權按《調解書》約定的內容申請強制執行”。3.5抵債的效力和申請人的權利部分指出“以資抵債以申請人或申請人指定人員取得案涉房產并且不動產權屬登記完成后才視為完成，未完成前，申請人仍有權申請恢復執行《調解書》的全部內容。”《執行和解協議書（一）》中1.2部分指出“簽訂《執行和解協議書》后，申請人指定人與被申請人于2020年就抵償的房產簽訂了買賣合同，完成了網簽備案（有合同簽約備案號或合同簽約號），被申請人向申請人指定人出具了購房款收據。被申請人和申請人指定人于2021年12月22日對酒店辦理了預告登記手續，對其他能夠辦理預告登記的房產，被申請人在申請人提出后的10日內辦理預告登記。對能夠辦理不動產權的房產，雙方按《商品房買賣合同》的約定執行”。《<執行和解協議書>及<執行和解協議書（一）>的補充協議》中對雙方辦理不動產權登記（所有權轉移登記）時間統一明確為：被申請人自抵償房產按《商品房買賣合同》約定交付使用之日起365個工作日內完成不動產權登記（為申請人辦理不動產權證），并按規定承擔各自應繳納的稅費。

三、抵債房產僅辦理銷售備案、移交購房收據及房產，但未辦理產權登記手續，某甲公司不未按和解協議履行完畢。

最高法院認為，雖然《執行和解協議書（一）》中指明“《執行和解協議書》簽訂后，被執行人認為完全按協議履行，2021年7月12日申請人第二次申請強制執行，現經雙方核對確認截止2021年12月25日止，除已抵償房產和支付31500000元外，被申請人還應償還欠款23122844元”，但這只是雙方就剩余應付欠款進行明確，并不意味著某甲公司就抵債房產和車位已完全按照《執行和解協議書》履行完畢，而根據《執行和解協議書》約定交付抵償房屋并辦理產權手續系某甲公司的主要義務。根據查明事實，目前抵債房產僅辦理了銷售備案登記，某甲公司向黃某德出具了購房收據，移交了相應案涉房產，但至今未按要求辦理產權登記并辦理產權證。某甲公司未按照和解協議履行，黃某德申請恢復執行（2019）川01民初7146號民事調解書符合法律規定。

綜上，最高法院認為，黃某德有權申請恢復原民事調解書執行，監督裁定駁回某甲公司申請。

案例來源：

《某甲公司、黃某德執行監督執行裁定書》[案例：最高法院(2024)最高法執監518號]

實戰指南：

一、以物抵債，尤其以房抵債，是實踐中一種極為常見的執行和解方式。以房抵債通常涉及不動產物權變動，故依法需經登記，方能產生取得物權變動的公示效力。執行程序中，常見問題是：當事人通過“以房抵債”取得房屋，能否排除執行？對此，根據指導案例確認的裁判觀點：通過以房抵債協議受讓不動產的案外人，若在查封前已簽訂合法有效協議并實際占有案涉房屋，非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續的，法院可認定案外人享有足以排除強制執行的實體權益（參見延伸閱讀案例4）。如果當事人僅僅簽訂以房抵債協議，但未實際占有案涉房屋的，多數說認為，當事人僅享有請求交付房屋的債權請求權，該權利不足以排除強制執行，也不足以消滅原有的債權債務關系（參見延伸閱讀案例1、2）。若案例進一步涉及到商品房買受人的物權期待權、建設工程價款優先權或附著于不動產的抵押權等，情況就更加復雜，法院需綜合個案具體情況判定實際受償順序（參見延伸閱讀案例3）。

二、本案涉及到以房抵債執行和解的另一個問題：執行和解協議何時算作履行完畢？在以房抵債程序中，可能存在多個節點（如有需要），包括但不限于：簽訂商品房買賣合同、辦理銷售備案登記、移交購房憑證、交付房產、辦理產權登記、交付不動產產權證明等各流程。如果協議未作明確約定，從不動產物權變動角度考慮，房屋未經正式產權登記，通常不能視為完成物權變動。具體到執行和解層面，也即執行和解約定的義務未全部履行完畢。這種情況下，申請執行人自然有權申請恢復原生效法律文書執行。

對此，如果當事人采取以房抵債方式進行執行和解，我們建議當事人盡可能在協議中以書面形式固定以房抵債的流程節點、各方應當履行的義務等，減少后續因協議履行狀況而引發的爭議。例如：相對人應配合辦理不動產登記手續，以房抵債自產權登記完畢，并由當事人實際取得房屋產權證明、且實際占有案涉房屋時完成。

法律規定：

1.《執行和解若干規定》

第九條　被執行人一方不履行執行和解協議的，申請執行人可以申請恢復執行原生效法律文書，也可以就履行執行和解協議向執行法院提起訴訟。

第十一條　申請執行人以被執行人一方不履行執行和解協議為由申請恢復執行，人民法院經審查，理由成立的，裁定恢復執行；有下列情形之一的，裁定不予恢復執行：

（一）執行和解協議履行完畢后申請恢復執行的；

（二）執行和解協議約定的履行期限尚未屆至或者履行條件尚未成就的，但符合民法典第五百七十八條規定情形的除外；

（三）被執行人一方正在按照執行和解協議約定履行義務的；

（四）其他不符合恢復執行條件的情形。

2.《民訴法解釋》（2022修正）

第四百六十五條　一方當事人不履行或者不完全履行在執行中雙方自愿達成的和解協議，對方當事人申請執行原生效法律文書的，人民法院應當恢復執行，但和解協議已履行的部分應當扣除。和解協議已經履行完畢的，人民法院不予恢復執行。

1.當事人簽訂以房抵債執行和解協議，但未實際占有案涉房屋的，其權利不足以排除強制執行。

案例1：《李某峰、吉林冶建有限公司再審審查與審判監督民事裁定書》[案號：最高法院(2019)最高法民申3875號]

最高法院認為，本案中，李某峰基于與某達公司在另案執行程序中達成的和解協議，主張對案涉26套房屋享有排除強制執行的民事權益。該和解協議系李某峰與某達公司意思自治的結果，本質上屬于合同的范疇，并不必然導致物權變動。同時，李某峰與某達公司簽訂的商品房買賣合同，雖然經過備案登記，但備案登記作為一種行政管理方式，不是預告登記，不能產生物權效力。參照《執行異議和復議規定》第二十八條關于“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封前已合法占有該不動產;（三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款，將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規定，本案中，李某峰提交的維修基金發票、商品房備案單、商品房包銷合同等證據，只能證明李某峰與某達公司在案涉26套房屋被查封前存在著以房抵債的執行和解行為，因李某峰并未辦理入住手續,亦未繳納水、暖、電費和物業費等費用，原審法院認定李某峰并未占有案涉房屋，不予支持李某峰對案涉26套房屋排除強制執行的訴訟請求并無不當。

2.當事人通過以物抵債形式履行生效法律文書確定債務的，僅達成抵債協議尚不足以消滅原債權債務關系，只有抵債物交付受領后才能消滅原有債權債務關系。

案例2：《某投資公司、黃某德執行監督執行裁定書》[案號：最高法院(2024)最高法執監518號]

最高法院認為，當事人通過以物抵債形式履行生效法律文書確定債務的，僅達成抵債協議尚不足以消滅原債權債務關系，只有抵債物交付受領后才能消滅原有債權債務關系。本案中，某龍公司、張某淦主張的所謂以房抵債，是與王某杰等人指定的客戶簽訂了商品房購買合同并備案登記于客戶名下，其因此負擔了向指定客戶交付商品房、轉移商品房所有權的合同義務。如果某龍公司、張某淦完成了商品房購房合同約定的義務，將商品房交付給購房者占有并將商品房所有權移轉給購房者，則其所負擔的生效調解書確定的給付義務即消滅。但在該義務完成之前，原債權債務關系一直存在。其后，雙方又以《還款協議書》對先前約定進行了變更，同樣必須履行完畢新債務后才能導致原有債務溯及既往地消滅。而雙方當事人均認可《還款協議書》并未全部履行。因此，某龍公司、張某淦關于已經通過商品房以物抵債形式全部履行完生效民事調解書所確定義務的主張沒有事實依據，（2011）閩執復字第18號執行裁定中有關認定并無不當。某龍公司、張某淦關于未經正常審判程序即對當事人履行《還款協議》引發的糾紛直接強制執行，違反了基本的訴訟程序制度的申訴主張，沒有事實與法律依據，本院不予支持。

3.對房屋的過戶登記請求權，性質屬于債權，依法不能排除建設工程價款優先受償權的強制執行

案例3：《張某敏、別某菊等案外人執行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書》[案號：最高法院(2024)最高法民申5430號]

最高法院認為，本案中，人民法院生效裁判文書確認某1公司對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權。建設工程價款優先受償權屬于法定優先權，根據法律和司法解釋的規定，該權利優于抵押權和其他債權。雖然別某菊與某2公司之間達成執行和解協議，后張某敏與某2公司就案涉房屋簽訂了《商品房買賣合同》并實際占有使用，但因未完成不動產過戶登記，未取得房屋所有權，僅享有對案涉房屋的過戶登記請求權，其性質仍為債權，依法不能排除建設工程價款優先受償權的強制執行。張某敏、別某菊未能提供證據證明其符合《執行異議和復議規定》第二十七條“但法律、司法解釋另有規定的除外”的情形，其申請再審的理由不能成立。

4.以房抵債協議合法有效，且受讓人已經實際占有房屋的，可優先于普通債權排除執行。

案例4：《山西中某鋼融資再擔保公司與太原某融資擔保公司案外人執行異議案》[案號：太原中院(2022)晉01執異25號]（人民法院案例庫入庫編號：2024-17-5-201-004）

太原中院認為，案外人山西中某鋼融資再擔保公司與被執行人張某在案涉房屋被查封前存在經生效裁判確認、合法有效的到期債權債務關系。雙方在案涉房屋被本案執行查封前已簽訂書面以房抵債協議，不存在規避執行或逃避債務情形，應屬合法有效。雙方在案涉房屋被本案執行查封前已簽訂書面以房抵債協議，案外人山西中某鋼融資再擔保公司實際合法占有涉案房屋。并非因山西中某鋼融資再擔保公司自身原因未辦理過戶登記，并且以房抵債協議約定的抵債價格適當。因此參照《執行異議和復議規定》第二十八條規定，案外人山西中某鋼融資再擔保公司對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，業務培訓工作委員會副主任，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于商業秘密刑事與民事、民商事訴訟與仲裁、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件。在商業秘密、執行、擔保業務領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章，在交出版社陸續出版成書的同時在平臺上進行發布，希望讀者能夠更多了解商業秘密、執行、擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額商業秘密、執行、合伙業務、擔保案件，并取得良好效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、擔保實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、執行擔保、執行和解、技術合同糾紛、擔保糾紛、合伙糾紛實戰相關書籍，以更好服務客戶。