苦等多年，海珠石溪改造方案批復(fù)，能不能翻身

石溪方案，終于過會了！

昨天，海珠區(qū)發(fā)布了審批批復(fù)后的石溪方案。

·總建面284萬平，復(fù)建區(qū)建面161萬平、融資住宅50萬平（含5萬平公服配套）、融資產(chǎn)業(yè)49萬平；

總建設(shè)量約等于3/4個康鷺舊改（377萬平），相當(dāng)于4個獵德的體量。

·按四期分期實施，拆一片建一片，同意率要過80%后才能推進(jìn)；

·采用傳統(tǒng)合作改造模式，綜合改造成本198.18億，復(fù)建安置資金162.5億；（對比康鷺舊改346億）

·融資住宅樓面地價為25023元/平方米，融資商業(yè)辦公樓面地價為12453元/平方米；

·關(guān)于出險企業(yè)佳兆業(yè)的問題，石溪是海珠強勢下場，雖然名義上佳兆業(yè)還在，但是這次規(guī)劃的提交，公布過程，幾乎沒有理睬佳兆業(yè)方的意見和訴求。

類似康鷺模式，合生不重要，開發(fā)商不重要。不管合作方是誰，關(guān)鍵是項目推進(jìn)最重要。

當(dāng)下的合作模式之下，對比新模式，能對集體，對居民能夠利益最大化。

說白了，就是干，不是只有佳兆業(yè)能干。

·那么最關(guān)鍵的問題，錢從哪里來？

作為傳統(tǒng)模式舊改，舊時代的殘黨-石溪，大概率也要坐上新時代的船了。

可能是源自專項債和專項借款，類似于新中軸的東風(fēng)和三滘村，年初我們說過的52個舊改項目是動態(tài)的，其他可推進(jìn)的舊改也可以后續(xù)補入。

來看看具體的規(guī)劃。

北面更靠近工業(yè)大道和石溪地鐵站的是復(fù)建住宅區(qū)。

融資區(qū)更靠近東南產(chǎn)業(yè)群和環(huán)城高速，南向視野更好，還能有無遮擋江景加分。

至于最南面一線臨江的，則是集中建設(shè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

融資住宅主要分為ABC3個組團，整體容積率4.8-7.2，這也是傳統(tǒng)舊改帶來的缺點，為了平衡成本只能配置更多融資面積。

靠近10號線大干圍地鐵站的最完整組團A，旁邊是新規(guī)劃的30班小學(xué)、南向江景，步行到地鐵站大約400米，環(huán)城高速也有退距，綜合配置很不錯。

更靠近石溪站的組團B，整體面積比較小，離學(xué)校也近，但就是沒有江景加持了。

至于最西面的融資區(qū)組團C，處于石溪和燕崗站中間，更靠近中海觀澔府，現(xiàn)階段會有江景，但隔壁聯(lián)星村舊改完成后就不好說了。

石溪，相對于海珠西，有更好的江景景觀，和城市界面。

燕語堂悅均價約6萬/平，中交天翠約4.8-5.6萬/平，綠城馥香園約5.8-6.6萬/平。

對比起，大干圍旁的江灣潮起、觀瀾府等項目，景觀雖有差距，但距離學(xué)校、地鐵站都更近。

目前，江灣潮起望江大戶型則在7萬+。

石溪融資住宅50萬平左右，除去5萬平公服配套，純?nèi)谫Y住宅體量45萬平，核算下來就是4000-5000套房子左右。

相比起黃埔?guī)讉€巨無霸舊改的住宅供應(yīng)量（文沖西-75萬，文沖東-60萬），住宅供應(yīng)量并不算很大。

還有一個重要原因，石溪把很大一部分體量放在了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、配套上。

大家最關(guān)心的學(xué)校配套。

其中，劬勞小學(xué)涉及到文物會得到保留，擴建為48班小學(xué)；并新建30班小學(xué)、66班完全中學(xué)，以及3所幼兒園。

片區(qū)內(nèi)缺乏教育配套，觀瀾府、映瀾臺、天薈江灣、江灣潮起幾個盤都是沒配學(xué)校的。

考慮讀書，豪宅觀瀾府業(yè)主要跨過工業(yè)區(qū)，到時代大家旁邊的海珠外國語實驗中學(xué)附屬第二小學(xué)。

其實，大干圍片區(qū)的環(huán)境和氛圍做的很不錯，尤其是觀瀾府、映瀾臺、江灣潮起這片，花園和江景做的好看。

大干圍片區(qū)受到質(zhì)疑的點，一個是沒地鐵、一個是沒有學(xué)校規(guī)劃、一個是城市界面，里子歐洲，外面非洲。

現(xiàn)在，地鐵已經(jīng)開通了。在石溪舊改整體動起來后，片區(qū)會迎來質(zhì)變，背后是產(chǎn)業(yè)升級，會把一些影響景觀的工業(yè)園做整改。

根據(jù)規(guī)劃，石溪會打造130萬平的非住業(yè)態(tài)，包括約59萬平的村集體與國有物業(yè)、約49萬平融資商辦，以及約21萬平的大干圍場站綜合體（政府收儲）。

項目總建設(shè)量近50%，規(guī)劃為商業(yè)、辦公。原來石溪重點產(chǎn)業(yè)是紡織、服裝、印刷產(chǎn)業(yè)，未來也會是外來產(chǎn)業(yè)引入＋原地產(chǎn)業(yè)升級的兩條腿走路。

大家關(guān)注的268米地標(biāo)寫字樓集群，規(guī)劃其實并沒有改，容積率12.4、14.29、13.92，是符合超高層地標(biāo)寫字樓配置的，當(dāng)然具體怎么建以后才知道了。

至于江邊的產(chǎn)業(yè)集群，容積率8.9并不會建得太高，大概率是以中高層的產(chǎn)業(yè)園區(qū)形式呈現(xiàn)。

舊改推進(jìn)后，總部寫字樓、星級酒店、地鐵上蓋商業(yè)綜合體、濱江公園，都在規(guī)劃之中。

近兩年，我們每次寫舊改或者海珠，評論區(qū)都會有問，石溪怎么樣了。

上個月，寫中軸也有粉絲朋友問到石溪，村民關(guān)注，周邊業(yè)主更關(guān)注。

石溪，是連片開發(fā)的重點。

環(huán)島路打通最后一環(huán)，連接前航道到后航道，是海珠最好的珠江景觀面。

同時，旁邊聯(lián)星舊改一期動動起來后，可以與北面的新中后、東風(fēng)村、紅衛(wèi)村、康鷺村一整個聯(lián)動起來。

根據(jù)前段時間路透的各大舊改預(yù)算，東風(fēng)段約408億、三滘段約350億、康鷺村約346億、還有石溪村約198億。

這場海珠中軸城市更新，是1300億+的超級連片舊改。

接下來，石溪的重點會放在拆補方案上，爭取獲得村民同意，隨后便能正式開拆。