花都經驗全國推廣，首創原拆原建房屋增值160%

萬眾矚目的廣州舊改，花都率先拔得頭籌。

11日，住房城鄉建設部辦公廳印發《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第四批）》。花都集群街2號居民樓探索危舊房自主更新模式入選清單，成為向全國復制推廣的“花都經驗”！

首創“原拆原建”，房屋增值160%！

花都舊改破局，依靠的是創新模式。

此次入選全國推廣清單的新華街集群街2號始建于1979年，這座5層混合結構小樓歷經45年歲月洗禮，其外墻斑駁、磚體裸露、滲水裂縫等問題嚴重，被鑒定為D級危房。

2024年，花都區創造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，引導居民承擔主要改造成本，項目拆建投資估算約800萬元，由業主按照4600元/平方米標準共同承擔改造成本。

以嶄新的住宅形象重生，住宅內部增設電梯、戶型更優、功能分區更合理、采光更足，不僅從根本上解決了困擾居民多年的房屋安全、供水等問題，使房屋增值160%（數據來源：廣州花都發布），成功走出了微改造和征拆之外的城市更新“第三條路徑”。

建好后的集群街2號樓改造前后對比圖 圖源：廣州花都發布

“以往的城市更新基本依靠政府出資改造，這次花都城市更新集群街2號項目，政府通過獎補少量資金占總投資7%，撬動所有的業主通過集體力量的發揮實現了老舊社區的更新，這是一個非常好的做法。”廣州大學教授朱竑對花都城市更新實踐給予高度評價。

再創“經營權置換”模式，創新解決改造資金難點問題

除了集群街2號，同一片區的新華坊是花都進一步探索自主更新的又一個創新性成功典范。

這片建于上世紀40至60年代的連排商業建筑群，總占地面積約1540平方米、總建筑面積2500多平方米，曾是花都繁華墟市的象征。然而歷經歲月洗禮，新華坊面臨著與集群街2號相似的問題。

創新實施“多宗土地連片改造”模式，由區屬國企對19間商鋪用地統一設計、統一報建，統籌利用，成片連片提升低效用地商業價值。實現從集群街2號“獨宗單棟”自主更新全面升級為“多宗連片”自主更新的全新模式。

而為解決改造資金難點問題，花都區還首創了“經營權置換”模式，業主統一將新建筑的20年運營權有償出讓給區屬國企花都城投。由花都城投對每戶租金進行評估，直接出資的業主可獲評估租金全額返還，間接出資的業主則以部分租金抵扣建設成本，剩余部分作為收益。這一模式讓業主坐享“零出資換新房+20年穩定收益”雙重紅利，企業獲得長效經營空間，實現政企民三方共贏。

新華坊改造前后對比 圖源：廣州花都發布

花都區沒有大拆大建，而是探索出一條“政府引導+市場運作+群眾參與”自主更新路徑，讓新華坊成為全省首例危舊商業物業成片連片自主更新項目，實現從D 級危房到“非遺”文化地標的華麗蛻變。

政企學媒大咖齊聚花都，把脈城鄉更新可持續之道

屢次創新舊改路徑的花都正在成為全國舊改的焦點，吸引了眾多政、企、媒、學界的關注。

12日，“共建共治共享：中國城鄉更新的治理現代化與振興新范式”學術研討會在花都舉行。

該活動由清華大學建筑學院土地利用與住房政策研究中心、廣州市交通規劃研究院有限公司聯合主辦，自然資源部智慧人居創新中心、廣東省哲學社會科學重點實驗室大灣區人文共同體重點實驗室等單位協辦，匯聚了政、企、學、媒多方力量，旨在深入探討城鄉更新治理理論、制度創新與實踐案例，構建多元主體協同的治理機制，破解城鄉更新實踐中的體制瓶頸，實現城鄉空間品質提升與社區活力重塑的有機結合。

不同于傳統學術會議，本次研討會采用“實地調研+主旨報告+圓桌研討”的模式，讓參會者既“看得見”城鄉更新的真實成效，又“理得清”背后的治理邏輯。

11日，參會嘉賓先后走進廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目、秀全街岐山村村鎮工業集聚區更新改造項目、炭步鎮塱頭村鄉村振興項目現場，走進曾經的集群街2號、新華坊，感受一個個鮮活的城鄉更新實踐案例。

人民日報主任編輯常亮表示，城市更新不是政府或企業的“獨角戲”，而是“政府—企業—市民”的“大合唱”，共同推動城市的發展和進步。花都等地實踐表明，居民廣泛參與、程序公開透明是激活社區治理活力的關鍵，讓城市更新的每一步都踩在群眾需求的“點”上。

12日，來自清華大學、香港大學的專家學者，與廣東省、廣州市規劃設計單位以及省市區有關部門代表，齊聚一堂，共同探討城鄉更新的難點與對策。

主辦方表示，本次研討會收集了大量前沿觀點與實踐經驗，后續將整理形成成果報告，為全國城鄉更新與振興工作提供參考。“我們希望以此次會議為契機，推動‘共建共治共享’的治理理念在更多地方落地，讓城鄉空間更宜居、社區活力更充沛。”相信在各方的緊密協作下，中國城鄉更新治理現代化之路必將越走越寬敞，城鄉振興的美好藍圖將逐步落地，成為惠及萬千百姓的生動現實。

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