科技與零售業辦公樓租賃活躍度提升；核心資產持續受投資者青睞

仲量聯行2025年第三季度上海房地產市場回顧與展望

上海，2025年10月14日——2025年第三季度，上海辦公樓市場租金下行繼續帶動成本驅動型搬遷和升級需求，同時部分行業需求回暖。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：“當前整體市場持續利好租戶，企業積極尋求更有利的租約條款和品質升級機會。”

在“促消費”政策和新消費趨勢推動下，上海零售物業租賃需求持續恢復，入境游與國內旅游帶動部分核心商圈凈吸納量增長。物流地產方面，租賃活動仍以降本為導向，鄰近消費端的新項目持續吸引租戶入駐。上海投資市場則在標桿性商辦項目成交帶動下回暖，大宗交易熱度持續回歸核心區域。在利好政策加持和入境旅游市場持續升溫的雙重推動下，上海酒店市場整體業績持續向好。

甲級辦公樓

2025年三季度，上海全市凈吸納量錄得190,400平方米，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源，部分行業展現擴張需求。仲量聯行上海商業地產部租戶代表總監王岳表示： “金融服務業保持韌性，其中私募基金需求有所上升。同時，與人工智能相關的科技互聯網企業以及以戶外運動為代表的零售品牌，其辦公租賃需求保持活躍。”

三季度中央商務區與非中央商務區凈吸納量分別錄得53,700平方米與136,700平方米。隨著甲級與乙級辦公樓之間的租金價差逐漸縮小，更多企業選擇搬遷入甲級樓宇以實現性價比更高的升級。與此同時，第三方辦公運營商在中央商務區及非中央商務區均較為活躍。

三季度全市共計兩個非中央商務區項目竣工交付，總建筑面積錄得127,800平方米。得益于成本驅動型需求以及本季度無新增供應，中央商務區空置率環比下降0.6個百分點，達到16.3%。空置率較高的項目業主在租金方面仍保持較大的議價空間。雖然新項目預租進展有限，來自產業園區與遠郊租戶的升級需求推動非中央商務區空置率環比下降0.5個百分點至30.5%。

三季度甲級辦公樓租金保持下行趨勢，整體市場持續利好租戶方。中央商務區租金達到6.6元/平方米/天。業主為保留現有租戶同時吸引新租戶，在續租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業主表示愿意在延長租約的前提下接受租約重組。非中央商務區租金達到4.3元/平方米/天。較高的空置率使得業主進一步調整租金預期及租賃策略。為吸引租戶入駐。業主繼續提供更具吸引力的價格和激勵政策。

產業園區

三季度，上海產業園區凈吸納量錄得41,200平方米。面對新項目的持續入市，產業園區租戶積極尋求品質升級機會。同時，大部分租戶仍保持較高的成本敏感性。仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示，“科技互聯網企業仍為主力需求方，涵蓋人工智能、集成電路、游戲等領域；總部型經濟和科研機構的需求也較為活躍。“

三季度全市共有兩個產業園區項目竣工交付，總建筑面積錄得204,700平方米。新增供應涌入繼續推高上海產業園區整體空置率，全市空置率環比上升0.9個百分點至26.1%。謹慎的租賃需求疊加短期內的集中供應使得市場租金繼續承壓。三季度，上海產業園區整體市場租金環比下降4.4%至3.5元每平方米每天。

零售物業

2025年第三季度，在新興消費趨勢的推動下，運動服飾、潮流玩具、寵物用品及服務與消費電子的租賃需求保持活躍。黃臻表示，“‘以舊換新‘政策落地以及科技進步為數碼電子及家電業態的租賃需求提供了有力支撐。“盡管本季度無新增供應，上海市區仍錄得105,490平方米的凈吸納量。

2025年第三季度，上海核心商圈空置率環比下降0.8個百分點至8.8%，主要受益于品牌方對旗艦店及概念店選址需求的持續升溫。 此類門店正日益成為品牌提升形象、打造獨特消費體驗的重要載體。此外，入境游與國內旅游持續回暖，帶動南京東路、新天地、淮海路等游客密集商圈租賃活躍度顯著回升，凈吸納量明顯提高。2025年第三季度，非核心商圈租賃活動也有一定進展，平均空置率環比下降0.6個百分點至13.5%。

三季度上海零售物業租金延續下行趨勢。在市場競爭壓力下，業主方繼續提供租金優惠及具有吸引力的租賃條款和激勵政策以吸引品牌入駐。核心商圈首層平均租金環比下降1.4%至42.5元每平方米每天。非核心區域租金環比下降1.9%至14.7元每平方米每天。

黃臻進一步表示，“盡管整體零售市場仍面臨挑戰，隨著國家繼續支持服務消費、以舊換新及個人消費貸款貼息等政策，市場信心有望穩步修復。預計運動服飾、潮流玩具、數碼電子及家電品類的租賃需求將保持活躍。”

物流地產

2025年第三季度，上海物流市場需求整體保持穩定，大部分租戶活動仍以節約成本為主要導向。本季度一新增項目因毗鄰中心城區及終端消費者，成功吸引大租戶入駐。第三季度市場凈吸納量總計達11.9萬平方米。租賃活動主要由第三方物流企業（3PLs）、制造業和超市連鎖品牌推動，其中重點交易包括一家大型汽車制造商在金山區租下超過兩萬平方米空間，以及一家超市連鎖品牌入駐新改造項目，并成為該項目主力租戶。

三季度，上海市場持續迎來新增供應：三個項目共計32.7萬平方米竣工交付，推動年內累計竣工面積達到96.3萬平方米。受此影響，截至2025年第三季度末，市場空置率進一步攀升至29.8%。青浦、臨港和西北子市場均有新項目竣工。其中，西北子市場項目憑借優越區位實現了較高的入駐率，而位于青浦和臨港子市場項目則因競爭加劇導致租賃進度相對緩慢。

2025年第三季度，上海物流市場整體租金環比下降5.8%，至每天每平方米1.20元。仲量聯行中國區產業及物流服務部負責人尹鴻表示：”在成本導向型需求主導以及空置率高企的背景下，業主維持相對激進的定價策略，租金依然有下行壓力。”

住宅市場

2025年第三季度，上海優化住房限購政策，取消滬籍居民及在滬連續繳納社保或個稅滿一年的非滬籍居民于外環外區域的購房套數上限，并同步將二套住房商貸最低利率下調至與首套房持平。受新增供應明顯放緩的影響，三季度上海整體一手商品住宅成交量環比下降25.3%至127萬平方米。高端一手住宅購買需求依舊穩健，但項目間成交表現進一步分化。本季度高端一手住宅成交錄得796套，環比下降2.9%。

第三季度，開發商推盤節奏明顯放緩，整體一手商品住宅新增供應僅錄得123萬平方米，環比下滑26.6%。高端一手住宅市場共錄得八個項目開盤入市，共計931套房源。新入市的項目平均售價在每平米13.6萬元至20.5萬元之間。

價格方面，上海高端一手住宅成交均價環比進一步上升0.7%至151,900元每平米。反觀二手市場，在購房者觀望情緒濃厚、需求向新房分流的雙重壓力下，高端二手住宅成交均價環比下跌2.9%至129,000元每平米。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“當前市場觀望情緒依然較為濃厚，近期政策放松對整體一手成交的提振作用仍顯有限。但具備稀缺區位與產品力的核心高端項目，將持續獲得高凈值客群青睞。”預計短期內高端一手住宅均價將保持溫和上行；而受買家觀望情緒和新項目分流影響，預計高端二手住宅均價仍將承壓下行。

投資市場

2025年第三季度，上海投資市場整體呈現回暖態勢，共達成17宗資產交易，總成交金額達149.7億元，環比上漲78.1%。本季度單體項目平均成交金額為8.81億元，較2024年均值（5.6億元）及2025年上半年水平（4.2億元）顯著提升。本季度共錄得4宗成交金額高于10億的成交記錄，成交金額超過5億的交易占總宗數的47%。

2025年第三季度，辦公樓資產重回主導地位，以75%的成交金額占比和53%的成交宗數占比領先其他資產類別。季度末，一宗標桿級辦公項目成功交割，不僅刷新近兩年單筆交易紀錄，更成為市場情緒轉折的重要催化劑，極大提振了對核心城市核心資產長期價值的信心，標志著辦公樓板塊在階段性調整后有望迎來復蘇曙光。其他資產類別中，產業園區的成交金額占比為11%，零售物業和長租公寓的金額分別占8%和6%。

從需求端結構看，投資性需求占比高達91%，穩居絕對主導地位，印證市場仍以資本配置驅動為主。高凈值投資者與各類企業買家持續活躍，展現出對上海大宗資產長期增值潛力的信心。從區域分布看，中環以內項目貢獻了86%的成交金額與81%的成交宗數，熱度持續回歸核心區域。

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎表示：“展望未來，隨著宏觀經濟政策持續發力、外資配置意愿回升、以及核心地段稀缺資產持續釋放，預計上海商業地產投資市場將在第四季度延續穩中向好趨勢。”

酒店市場

上海旅游市場持續回暖，國際游客顯著增長。在國內外旅游市場的共同助力下，上海酒店市場整體業績持續向好。據最新數據顯示，2025年1-8月，上海國際游客接待量達552萬人次，同比增長37.1%，增速保持穩定；同期全市五星級酒店入住率同比去年同期上升2.2個百分點，盡管平均房價微降1.0%，每間可售房收入（RevPAR）仍實現2.3%的穩健增長。據上海市文化和旅游局數據顯示，國慶中秋假日期間，本市共接待游客2,549萬人次，同比增長19.7%。

2025年三季度迎來多家酒店開業，包括上海滴水湖英迪格酒店（182間客房）、上海虹橋機場盛貿酒店（520間客房）和上海世博木棉花凱悅臻選酒店（329間客房）。 預計第四季度新增約1,300間客房，代表性酒店包括上海前灘華爾道夫酒店（203間客房）和上海世博桐森酒店（255間客房）。

仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤表示：“盡管暑期以及黃金周的商務與休閑客流顯著回升，帶動行業回暖，但受餐飲板塊復蘇乏力制約，多數酒店業者對全年整體營收仍持審慎樂觀態度。”