壓價的市場

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

中介帶人壓價，上了熱搜，業(yè)主的心態(tài)都崩了。

市場好的時候，中介壓的是買家心態(tài)，市場回落了，中介壓的是賣家心態(tài)。

但不管何時，都說明適合賣房的階段不適合買房，適合買房的階段不適合賣房。

當下并不是一個賣房的好階段。

真實的市場

最近，一條中介雇人看房，壓價賣房業(yè)主導致業(yè)主心態(tài)崩了新聞出現(xiàn)在了熱搜。

緣由是有記者暗訪如今的買賣房交易市場情況，不成想二手房中介竟然雇人假扮買家討價，不斷打擊房東心理預期價位。

但是否存在惡意壓價，或者擾亂買賣市場，觸犯到法律法規(guī)，這個新聞還需要辯證看待。

首先雇人不斷帶看，既是業(yè)績指標和任務，確實也可以通過不斷議價給業(yè)主反饋價格，從而影響業(yè)主心理預期價格。

其次，帶看的中介雖然給記者的反饋是需要雇人帶看，間接影響業(yè)主的心理預期價格，但指導暗訪記者的報價，其實也依照了市場的公允價值，符合市場實際成交的價格規(guī)律。

小區(qū)上一同戶型成交價為285萬，業(yè)主掛盤339萬，中介指導記者在同戶型的歷史成交價基礎上報價280萬，雖然與業(yè)主報價差了59萬，但并未嚴重偏離歷史的成交價。

反而業(yè)主的掛盤報價明顯偏離了市場的實際成交價格。

而實際交易中，若過于偏離市場的價格，低于市場價非常多，二手房中介也不會報給業(yè)主。畢竟對買賣交易，并未有太多的利益驅(qū)動，對獲取傭金報酬的中介，自然是更希望成交價高一些，傭金也就更高一些。另一方面，業(yè)主也不會同意繼續(xù)議價。

所以這樣的熱搜，其實很不符合實際的交易情景。

但也透露出如今二手房市場背后幾個值得注意的信息——

1、如果房子短時間內(nèi)出現(xiàn)的看房的買家比較多，只看不出價，或者出價非常低，那么就不是真正的買家

2、很多買家都只是觀望，真正的買家是非常少的，更別談下定買房了

小區(qū)的下一套房子如果能順利成交，不僅是小區(qū)的最低價，甚至還會比上一套成交低幾萬

3、其實很多業(yè)主對自身小區(qū)的調(diào)整存在盲區(qū)，對小區(qū)的成交關(guān)注和跟蹤不夠及時，對市場的交易抱有僥幸心理。而一些高位進場的業(yè)主，可能連價格都不太敢看了。

4、賣房的最佳階段已經(jīng)過去。如果不是著急置換或者資金問題，都不是賣房的最佳時機了。作為買方市場，議價的幅度要比過去大得多，如今賣房，遇到的客戶，即使不是中介帶來的客戶，客戶自己主動上門，議價幅度都不會太小。

買還是賣？

現(xiàn)在買方出價都很不客氣。

因為市場真的調(diào)整了很多，即使是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，調(diào)整的力度都不敢恭維。

以深圳為例，曾經(jīng)接近2000萬的價格，如今同戶型業(yè)主報價都只能報曾經(jīng)的六點五折。

比如位于寶安中心區(qū)域的深業(yè)新岸線三期，雖然地處寶中板塊，作為2008-2009年的房子，該隨市場調(diào)整的也都依舊調(diào)整。

2021年6月151.58平戶型成交總價約1900萬，折合單價約12.53萬/平，而今年5月一套150.33平戶型成交，成交總價已經(jīng)回到了1290萬，折合單價約8.58萬/平。

4年的時間同戶型總價的差距將近610萬。

更重要的是，約150平左右的同戶型，曾經(jīng)報價將近2000萬/套，如今報價只有曾經(jīng)報價的6-6.5折，并且個別房源報價，甚至低于曾經(jīng)同類戶型報價的6折。

而這樣的報價，在實際成交中，還有一定的議價空間。買方并不會因為價格掛牌足夠低了，就不再壓價。

面對這樣的調(diào)整即使再有實力的業(yè)主，心里都很難紋絲不動。

就更不用說，買的時候加了一些杠桿了。

如果是當初是三成首付或者換房的時候5成首付，不僅幾乎花光了他們的積蓄，還貸也消耗了大部分現(xiàn)金流，那么每一個戶型成交的歷史價格，都能成為牽動市場心跳的變量。

曾經(jīng)2022年，小女警就已經(jīng)提醒買賣方市場存在分歧，要當機立斷一些，并且2023年初也提醒賣方心態(tài)不能太高，要抓住節(jié)點。

原因是，情緒決定行為，適合賣房的階段不適合買房，適合買房的階段不適合賣房。

如果是2021年，500萬的房子，客戶敢還價490萬，都會被駁斥沒誠意，業(yè)主甚至還會突然加價或者毀約擇機再賣。

但此時，市場過去的共識出現(xiàn)分歧已經(jīng)非常明顯。

所以，必須當機立斷。

如今是一樣的。

一方面，市場掛盤量已經(jīng)足夠多，在卷的不能在卷的情況下，守望更有利于迎接下一階段。

另一方面，市場調(diào)整已經(jīng)有幾年，價格的調(diào)整幅度已經(jīng)收窄，雖然還有議價的空間，但有在慢慢平滑。比如過去500萬的房子，過去談價能談到450萬，但當同一套房子調(diào)整到了380萬的時候，能談的價格可能就只有350萬了。

從成交趨勢來看，市場的成交套數(shù)趨于平穩(wěn)。除了去年9月至今年1月的小陽春，其余時間二手房都平穩(wěn)在2800-4000套的區(qū)間。

所以，當議價話語權(quán)在買方市場，更適合守穩(wěn)。

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作者觀點，不代表格隆匯立場