租客找“安全鎖”，房東尋“定心丸”——多方對(duì)話解碼住房租賃新規(guī)下的市場(chǎng)新生態(tài)

簽合同怕遇“押金不退”暗條款、租房想讓孩子入學(xué)卻摸不準(zhǔn)政策、轉(zhuǎn)租時(shí)被平臺(tái)亂象繞得暈頭轉(zhuǎn)向……這些困擾租客已久的問題，終于有了解決方案。

日前，我國(guó)首部住房租賃專項(xiàng)行政法規(guī)《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式施行，租客們拿著條款比對(duì)權(quán)益，房東們?cè)诩s束與保障之間尋找平衡，專家律師解讀新規(guī)落地的實(shí)踐難題。記者對(duì)話多方，記錄新規(guī)之下的市場(chǎng)新生態(tài)。

《住房租賃條例》不僅保障租客的權(quán)益，也讓房東吃下了“定心丸”。羊城晚報(bào)記者陳玉霞 攝

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理想與現(xiàn)實(shí)

租客心里的“安全鎖”與問號(hào)

“每次簽合同都像開盲盒，最怕翻到‘押金不退’的暗條款。”工作剛調(diào)動(dòng)至北京、正準(zhǔn)備租房的周先生指尖劃過手機(jī)里的租房APP，話語里難掩顧慮。他所擔(dān)憂的押金退還問題是租賃市場(chǎng)最常見的糾紛。除此之外，家電維修這些瑣事，也是租客較為頭疼的問題。

“押金退還、家電維修這些瑣事，希望能有第三方監(jiān)管，哪怕是居委或街道參與都行。”周先生說。

他的焦慮，在《條例》里有了明確回應(yīng)。《條例》第十條規(guī)定：出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

《條例》的出臺(tái)像給租客們的權(quán)益上了一道“安全鎖”，但現(xiàn)實(shí)中租客仍會(huì)遇到許多問號(hào)。

即將舉家搬往深圳的黃小姐，把更多心思放在了孩子的入學(xué)問題上。“《條例》里提到推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，可具體到學(xué)區(qū)學(xué)位，尤其是好一點(diǎn)的，能幫我們跟房東談租賃憑證、鎖學(xué)位嗎？”她的疑問戳中了很多租房家庭的核心痛點(diǎn)。

而廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的解釋，揭開了理想與現(xiàn)實(shí)的距離：“租房者確實(shí)能獲得入讀就近公辦學(xué)校的權(quán)利，但在現(xiàn)行大學(xué)區(qū)制下，需按購(gòu)房與否、入戶時(shí)長(zhǎng)等積分排序。租房者積分通常偏低，只能說保障公辦入學(xué)，但沒法確保進(jìn)最好的學(xué)校。”

相對(duì)于周先生和黃小姐，有過北上廣深多地租房經(jīng)歷的趙先生，則更關(guān)心實(shí)際居住過程中的權(quán)責(zé)劃分與轉(zhuǎn)租難題：“洗衣機(jī)壞了，是算自然損耗、由房東修，還是算我使用不當(dāng)該自己賠？合同期內(nèi)換工作想轉(zhuǎn)租，能不能更便捷一些？”他翻出手機(jī)里存著的豆瓣轉(zhuǎn)租群截圖說：“網(wǎng)上信息魚龍混雜，真希望政府能搭個(gè)免費(fèi)直租的平臺(tái)。”

在這些疑問上，《條例》給出了框架性答案：住房維修、住房騰退等產(chǎn)生糾紛的，由出租人和承租人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。同時(shí)《條例》鼓勵(lì)各地完善租賃服務(wù)平臺(tái)，但對(duì)趙先生們而言，從“鼓勵(lì)”到“落地”還有段等待期。

作為剛畢業(yè)的年輕人，小鄭和小邱更關(guān)注基礎(chǔ)居住安全。住在城中村的小鄭擔(dān)憂暴雨后可能會(huì)面臨的停水?dāng)嗑W(wǎng)窘境：“看著漏雨的天花板，真擔(dān)心這些房子扛不住極端天氣。”而租住在小區(qū)的小邱，焦慮點(diǎn)更為具體：“我一個(gè)人住，房東會(huì)不會(huì)不經(jīng)同意就進(jìn)門？”在這一點(diǎn)上，《條例》對(duì)房屋安全標(biāo)準(zhǔn)和居住權(quán)的明確保護(hù)，讓她們對(duì)長(zhǎng)期租房多了點(diǎn)底氣。

2

約束與保障：

房東在“約束網(wǎng)”里找“定心丸”

《條例》不僅保障租客的權(quán)益，也讓房東吃下了“定心丸”。

“以前跟租客扯噪音、高空拋物的事，嘴皮都磨破了。現(xiàn)在《條例》對(duì)此作出了明確規(guī)定。”房東蓮姐翻著手機(jī)里存的《條例》截圖，語氣里透著釋然。在她看來，這部法規(guī)并非單方面的“緊箍咒”：“《條例》對(duì)各方一碗水端平，既管租客行為，也保護(hù)房東權(quán)益。”

《條例》中“承租人需遵守物業(yè)規(guī)約，不得高空拋物、超標(biāo)排污或產(chǎn)生噪聲”的條款，讓房東蓮姐松了口氣。“以前遇上不講理的租客，只能自己跟鄰居道歉，現(xiàn)在有明文規(guī)定，總算不用再費(fèi)口舌。”

但約束同樣存在。《條例》要求出租人必須出示產(chǎn)權(quán)證明，核驗(yàn)承租人身份，不得租給拒絕提供身份證明的對(duì)象。“這是從源頭遏制非法租賃，推動(dòng)市場(chǎng)從粗放走向規(guī)范，看似麻煩，實(shí)則減少了后續(xù)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。”廣東金唐律師事務(wù)所高級(jí)合伙人和良輝說。

與此同時(shí)，租賃企業(yè)正在經(jīng)歷更深刻的轉(zhuǎn)型。《條例》勾勒出“支持+規(guī)范”的雙重路徑：既鼓勵(lì)盤活老舊廠房、商業(yè)用房改租賃住房，又要求企業(yè)領(lǐng)證30日內(nèi)報(bào)住建部門備案，轉(zhuǎn)租必須設(shè)立資金監(jiān)管賬戶。

“《條例》對(duì)機(jī)構(gòu)化的企業(yè)有比較多的描述說明，對(duì)于這些機(jī)構(gòu)化的企業(yè)是認(rèn)可的，或者說給予了積極支持，未來發(fā)展機(jī)構(gòu)類住房租賃企業(yè)也是一個(gè)重點(diǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出：“基于房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪形勢(shì)，租賃企業(yè)完全有突圍和崛起的機(jī)會(huì)，要持續(xù)研究盤活存量-租賃房源籌集等領(lǐng)域的關(guān)系，同時(shí)研究新的租賃業(yè)態(tài)和租賃消費(fèi)需求，真正做出好產(chǎn)品，形成好賽道。”

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落地與實(shí)踐：

打通新規(guī)執(zhí)行的“最后一公里”

針對(duì)新出臺(tái)的租賃條例，多位專家與律師從制度構(gòu)建、實(shí)踐銜接、權(quán)益維護(hù)及市場(chǎng)影響等維度展開解讀，既深入剖析了備案制度這一核心基礎(chǔ)，也聚焦租客關(guān)切的具體問題給出法律指引，為《條例》落地執(zhí)行提供了參考。

“《條例》填補(bǔ)了國(guó)家層面的空白。”李宇嘉表示，“當(dāng)前一二線城市租賃需求旺盛，但此前一直缺乏專項(xiàng)法規(guī)。現(xiàn)在從房源核驗(yàn)到糾紛處理，終于有了統(tǒng)一標(biāo)尺。”

在他看來，備案制度是撬動(dòng)權(quán)益保障的關(guān)鍵支點(diǎn)：“沒備案，租客沒法提公積金、辦居住證，孩子入學(xué)也受影響；不備案，中介和房東可能受處罰，租客甚至能單方備案。《條例》的出臺(tái)把各方都拉到了規(guī)范軌道上。”

嚴(yán)躍進(jìn)的關(guān)注點(diǎn)更側(cè)重實(shí)踐銜接：“《條例》延續(xù)了這些年的政策導(dǎo)向，備案制能精準(zhǔn)管理交易，落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、房屋安全審核、公共服務(wù)同權(quán)等內(nèi)容。”

而在備案制度構(gòu)建的基礎(chǔ)規(guī)范之上，眾多租客較為關(guān)注的“房東單方面漲租”問題，也成為法律層面重點(diǎn)回應(yīng)的焦點(diǎn)。和良輝從法律實(shí)踐角度給出了建議：“合同期內(nèi)房東擅自提租就是違約，租客可找市場(chǎng)監(jiān)管、住建部門投訴，或走仲裁、訴訟，關(guān)鍵要保存好合同、租金憑證這些證據(jù)。”針對(duì)房東維權(quán)，他也給出了具體指引：“合同里必須寫清租客禁止行為和違約責(zé)任，定期查看房屋狀況，善用押金機(jī)制，違約了要及時(shí)維權(quán)。”

此外，和良輝特別提醒，租賃雙方務(wù)必簽訂書面合同并實(shí)名備案，使用示范文本，明確租金、押金、維修責(zé)任等關(guān)鍵條款，避免口頭與模糊約定，從源頭減少糾紛。

從備案制度的執(zhí)行、糾紛的維權(quán)路徑，到合同簽訂的規(guī)范要求，正是這些對(duì)規(guī)則落地的細(xì)節(jié)指引，為租賃市場(chǎng)搭建起穩(wěn)定的運(yùn)行框架。而這一框架的完善，也為市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

李宇嘉預(yù)測(cè)，從市場(chǎng)的長(zhǎng)期走向來看，《條例》將提升租房意愿，租賃現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定，激勵(lì)市場(chǎng)主體投資住房租賃，有利于促進(jìn)行業(yè)從增量向存量、從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。

與之呼應(yīng)，嚴(yán)躍進(jìn)也分析指出，《條例》將推動(dòng)租賃市場(chǎng)“朝著市場(chǎng)化、機(jī)構(gòu)化、長(zhǎng)租化、規(guī)范化方向發(fā)展”，最終有助于解決各城市的住房和居住問題，更好促進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度的建立。

廣東建設(shè)報(bào)記者 趙文霞 實(shí)習(xí)生 曾琳

◎ 編審：劉麗莎

◎ 美編：楊榆潔