合肥住宅新計容規(guī)則擬調(diào)整，陽臺飄窗計容規(guī)則生變

合肥市自然資源和規(guī)劃局近日發(fā)布新計容規(guī)則征求意見稿，對住宅建筑的陽臺、飄窗等計容規(guī)則進行重大調(diào)整。新規(guī)則下，封閉陽臺不再享受面積贈送，不封閉陽臺仍享半贈送，陽臺是否封閉主動權(quán)交給開發(fā)商定；飄窗必須外凸設(shè)置，廚房不得設(shè)置飄窗。

此外，架空層、架空連廊、建筑結(jié)構(gòu)層高、配套設(shè)施等計容規(guī)則也有所優(yōu)化。對此前拿地的新房項目形成利好，而后續(xù)新房將遵循新規(guī)則，可能贈送面積會減少。預計新規(guī)將影響新盤入市的贈送面積，提升住宅質(zhì)量與合理性。

作者簡介：合肥買房參謀（有個同名公眾號，關(guān)注即免費送2.5萬字合肥優(yōu)選安心買房寶典），211 大學畢業(yè)，十余年房產(chǎn)經(jīng)驗，可幫梳理買房需求，全市范圍內(nèi)精薦新房（比自己去看房優(yōu)惠多享底價）與二手房小區(qū)（二手房買家 0.5% 低中介費）清單，助你一站式高效安心安家合肥。

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修訂征求意見稿原文全文如下：

合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知（修訂征求意見稿）

各有關(guān)單位：

為認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，科學把握新發(fā)展階段全市住房品質(zhì)建設(shè)新特征，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動高品質(zhì)住宅建設(shè)，增加民生福祉，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，結(jié)合我市實際，對建筑工程容積率計算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求進行優(yōu)化調(diào)整，具體內(nèi)容如下：

一、優(yōu)化住宅建筑陽臺計容規(guī)則

（一）住宅建筑陽臺應(yīng)與居室空間或廚房（餐廳）相通，其最大進深不應(yīng)大于 2.4 米（陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）；

（二）住宅建筑每戶陽臺水平投影面積之和不應(yīng)超過該戶建筑水平投影面積的 20%。符合上述兩條標準，當陽臺開敞時，應(yīng)按圍護設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的 1/2 計算建筑面積及容積率；當陽臺封閉時，應(yīng)按其外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算建筑面積、按其 1/2 計入容積率。如超出上述標準，則超出部分應(yīng)按水平投影面積全額計建筑面積并計容積率。

（三）上蓋高度達到或超過兩個自然層的有頂蓋陽臺參照執(zhí)行。與開敞陽臺相接的附屬構(gòu)件（如花臺、設(shè)備平臺、遮陽板等），無論是否與陽臺隔斷，均作為陽臺控制。

（四）臥室、起居室（廳）設(shè)計應(yīng)符合安徽省《住宅設(shè)計標準》的要求，不應(yīng)隨意將住宅套內(nèi)空間分割成陽臺，對于有悖正常使用功能、尺度和設(shè)置要求的，作為套內(nèi)空間按樓板水平投影計建筑面積，不合理陽臺具體圖示見附圖。

二、優(yōu)化架空層計容規(guī)則鼓勵住宅整層架空

（單元入戶門廳原則上應(yīng)封閉），鼓勵公共建筑設(shè)置開敞空間，非住宅架空及非首層架空計容按照以下規(guī)定計算：

（一）住宅建筑1.住宅建筑架空層層高不宜小于 3.6 米。2.住宅建筑首層除必要的垂直交通空間、入口大堂及各類管井宜整層架空，架空面積不宜小于 70%。同時滿足以上條件的，架空面積的 40%可利用門窗、玻璃封閉，但需依據(jù)架空主題明確使用功能。符合上述標準的住宅建筑架空空間不計容積率。

（二）非住宅建筑1.非住宅建筑架空層層高不宜小于 4.0 米，首層不小于 150平方米，進深不小于 4.0 米，開敞面不小于周長 40%。2.非首層單個架空空間面積宜不少于 300 平方米，其臨開敞面進深應(yīng)不小于 4.0 米。符合上述標準的兩類非住宅建筑架空空間不計容積率。

三、優(yōu)化架空連廊計容規(guī)則

（一）具備邊界開放與便捷的公共可達條件，面向公眾或者不特定業(yè)主全天候免費開放的開敞架空連廊，其建筑面積可不計容積率。

（二）新建住宅小區(qū)內(nèi)供居民使用的開敞風雨連廊、景觀亭廊，視為景觀構(gòu)筑物，不計建筑面積、不計容積率、不計建筑密度。

（三）騎樓下部架空空間不計建筑面積、不計容積率。

四、優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)層高計容規(guī)則

（一）居住建筑居住建筑容積率折算層高基準值為 3.9 米，套內(nèi)建筑面積大于等于 180 平方米的復式住宅，起居廳可布置不超過套內(nèi)面積30%的挑空，在挑空層滿足層高不大于兩個自然層、開間不超過2 跨、同時保留套內(nèi)南向臥室等居住空間的前提下，可不參與住宅層高折算。

（二）非居住建筑商業(yè)建筑容積率折算層高基準值為 5.1 米，建筑層高超過基準值的，在核算綜合技術(shù)經(jīng)濟指標時按其層高基準值折算增加計容積率建筑面積指標，但許可證建筑面積不計其增加值。

五、優(yōu)化配套設(shè)施計容規(guī)則

社區(qū)用房、居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、文體、衛(wèi)生、托育等按約定需無償移交的公共服務(wù)設(shè)施以及開閉所、公用配電房、公廁、垃圾集中投放點、通訊機房、消防控制室、建筑面積小于 20 平方米的門衛(wèi)室等公益性設(shè)施，其建筑面積可不計容積率，但需計入總建筑面積，且在計算建筑密度時，計該設(shè)施占地面積。

六、優(yōu)化車庫出入口頂棚、非機動車停車棚等構(gòu)筑物計容規(guī)則

（一）地下車庫出入口頂蓋建筑面積不計容積率、不計建筑密度。

（二）非機動車停車棚（包含電動自行車集中存放和充電場所）不計建筑面積、不計容積率、不計建筑密度。

（三）結(jié)合景觀獨立設(shè)置在綠地中，僅用于到達地下室所必需的消防疏散專用樓梯間、風井和煙井等地面附屬建構(gòu)筑物，其建筑面積不計容積率。

七、優(yōu)化半地下室計容規(guī)則

居住區(qū)半地下車庫建筑面積不計容，基底面積不納入建筑密度計算。半地下車庫頂覆土厚度大于等于 1.5 米的，其綠地面積100%計入綠地率。半地下車庫需在地塊內(nèi)部處理高差影響，保障城市界面平順對接。在場地與城市道路存在較大高差的情況下，將高差問題的處理轉(zhuǎn)至內(nèi)部消解，通過局部加大內(nèi)部道路坡度，采用臺階式綠化景觀來處理高差問題。

具體高差處理措施參見附圖。如因建筑物周邊室外地平面標高不一致難以判斷地下室或半地下室時，則建筑物在室外地平面以上部分的高度（H）按各個面的算術(shù)平均值確定,計算 H 時選取 4 個折轉(zhuǎn)邊數(shù)。建筑物 4個折角處的室外地平面標高以周邊最近城市道路、小區(qū)道路的中心標高加上 0.3 作為計算值。

八、優(yōu)化裝配式建筑容積率獎勵政策

市區(qū)范圍內(nèi)商品房項目（含通過出讓方式取得土地使用權(quán)的租賃住房），對采用裝配式建筑裝配率達到 50%的建筑單體，其地上建筑面積的 3%可不計地塊容積率。

九、優(yōu)化建筑設(shè)備平臺計容規(guī)則

設(shè)備平臺應(yīng)滿足通風散熱等要求，禁止使用玻璃欄板等非通透性建材圍護。

（一）居住建筑居住建筑每套住宅設(shè)備平臺面積不得超過居室（臥室、客廳、書房、餐廳等獨立的室內(nèi)居住房間）個數(shù)*1 平方米。采用空氣源熱水系統(tǒng)時，可增設(shè) 2 平方米。單個設(shè)備平臺最大水平投影面積不應(yīng)大于 4 平方米。

（二）非居住建筑非居住建筑每層設(shè)備平臺的水平投影面積不應(yīng)大于該層建筑面積的 1.5%。設(shè)備平臺的結(jié)構(gòu)外檐水平投影面積不大于上述規(guī)定，不計建筑面積；當設(shè)備平臺水平投影面積大于上述規(guī)定，超出部分按其水平投影面積全額計建筑面積并計容積率。

十、優(yōu)化飄窗計容規(guī)則

飄窗應(yīng)突出外墻面，下方不應(yīng)有樓（地）板的延伸。飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內(nèi)地面的高差）應(yīng)大于等于 0.45 米，結(jié)構(gòu)凈高應(yīng)小于 2.1 米，進深（自外墻外緣至飄窗外邊線）不應(yīng)大于0.6 米。

不滿足上述條件的，按挑出外墻部分的水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。禁止在廚房設(shè)置飄窗，禁止擅自改變飄窗功能。飄窗上設(shè)置盥洗池等非飄窗功能的，按挑出外墻部分的水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。

十一、優(yōu)化停車位配建指標要求

居住建筑停車配建指標采用百平米配比和戶數(shù)配比雙指標控制。

（一）居住建筑建筑面積大于等于 168 平方米的住宅，不少于 2 車位/戶進行配置。

（二）居住建筑建筑面積大于 90 平方米且小于 168 平方米的住宅，按下表進行配置。

（三）居住建筑建筑面積小于等于 90 平方米的住宅，不少于 1 車位/戶進行配置。

（四）取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的單位，可選擇本條或按現(xiàn)行《合肥市控制性詳細規(guī)劃通則（試行）》等規(guī)定整條執(zhí)行。

十二、優(yōu)化住宅小區(qū)內(nèi)配建

停車位配建充電樁的要求新建住宅項目固定車位應(yīng) 100%建設(shè)充電設(shè)施或預留建設(shè)安裝條件，預留安裝條件時需將管線和橋架等供電設(shè)施建設(shè)到車位，滿足直接裝表接電要求，同時需滿足電力負荷需求。

十三、優(yōu)化綠地率控制指標要求

詳細規(guī)劃編制階段，合理確定項目的綠地指標，控制綠地指標下限，綠地率一般按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）新建住宅類項目綠地率一般不低于 40%，臨近城市綜合公園，城市更新項目的綠地率可酌情降低，一般不低于 35%。

（二）商業(yè)、商務(wù)金融、交通運輸、公用設(shè)施等用地的綠地率一般不低于 20%。其中，大型商業(yè)設(shè)施、公交首末站等市政公用、交通運輸設(shè)施用地，可酌情降低，一般不低于 15%；變電站、開閉所、加油站、綜合能源供應(yīng)服務(wù)站在滿足防護要求的情況下，可酌情降低，一般不低于 10%。

（三）中小學、幼兒園采用可比綠地率進行綠地率測算，綠地率一般不低于 35%。

十四、優(yōu)化住宅建筑面寬控制要求

沿城市道路的建筑應(yīng)綜合考慮城市街景和單體形態(tài)，合理確定建筑形體高寬比例。不同高度的住宅建筑，最大建筑面寬值按如下要求控制：

（一）住宅建筑高度小于等于 27 米，建筑最大面寬值不應(yīng)超過 80 米。

（二）住宅建筑高度大于 27 米小于等于 54 米，建筑最大面寬值不應(yīng)超過 70 米。

（三）住宅建筑高度大于 54 米，建筑最大面寬值不應(yīng)超過60 米。

十五、其他事項

（一）本文件適用于合肥市轄區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項目（安置房除外）規(guī)劃、建設(shè)和管理。

（二）本文件自印發(fā)之日起施行，有效期 1 年。在本文件施行前取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，仍按照《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》（合房聯(lián)辦〔2024〕6 號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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