上海
終于寫到唐鎮了。
這個上海外環之王里，唯一還沒破發的板塊。
這個中介和自媒體都在吹捧，但浦西人民很難理解的浦東外環板塊。
2025的上海外環樓市，一個詞就能概括——慘淡。
哪怕出了825新政市場依舊很冷，連七寶莘莊這樣的強外環也不例外。
825新政后，七寶唐鎮莘莊大虹橋…“外環之王”們是漲是跌？| 二手價格異動盤點?
上海新政15天：“外環之王”的莘莊，房價被打回原形…| 二手價格異動盤點?
而唐鎮，卻是那個唯一的例外。
01
如今的上海外環房價，有一個共識。
就是二手房東內卷降價、新房開發商開中介分銷跑路。
但是，當別的板塊都在開優惠、讓中介費盡九牛二虎之力拉客戶的時候，唐鎮的新房市場，還在逆勢上漲、日光。
唐鎮的保利天弈入市，直接把板塊維持在7萬左右的新房均價，一腳踢進了8萬，近期過會的樓王更是再上一層樓，接近8.5萬。
看開發商發布的日光照片，我有種夢回2020、當年千人搖號搶房的錯覺。
唐鎮的一枝獨秀，似乎要赤裸裸地告訴全上海：
唐鎮就要站上上海外環之巔。
更夸張的，招商&港中旅聯合體以40%的溢價率，拿下的唐鎮新宅地，樓板價高達5.2萬/㎡。
按照這個成本算，未來的售價，突破9萬大關幾乎是板上釘釘。
外環外、唐鎮、房價9萬是什么概念？
對比一下去年安高和華發項目7萬的價格，短短一年多，漲幅接近30%。
這個漲幅，這是在當下的外環外？怪我腦洞太小還是這世界太錯亂。
另外，我有個不吐不快的靈魂拷問：
8.5萬的唐鎮，已經算是高位走鋼絲了。
9萬+的唐鎮，真的是懂上海樓市的人，會買的嗎？
且不說環線、界面、配套，唐鎮有什么能打的。
光看浦西市區這些強板塊的房價，唐鎮有什么理由定到9萬+？
以下是掛牌非成交價。
大寧：
古北：
金虹橋：
天山：
中山公園：
甚至加一加，也能買買徐家匯。
徐家匯古北天山中山公園大寧金虹橋……這些都是上海中內環的頂流板塊代表，而唐鎮……
憑什么敢賣這么貴？
02
可能有人會說我不懂唐鎮。
浦東的買房邏輯不認環線，就是房齡品質+學區+產業，這就是唐鎮房價的支撐。
什么張江輻射外溢區、有高端產業人才購買力、學區好房子新，等等等等……
這些話放在2020-2022年，上海樓市的上一波行情高點，我是認的。
因為唐鎮和市區中內環強板塊的價差，是有明顯錯層的。
像徐家匯古北天山中山公園大寧金虹橋，之前多數都是賣到過13萬+甚至15萬+高價的。
現在多數基本回落到9-10萬的單價區間，而唐鎮回撤并不多，不由讓人發問：
泡沫到底還在不在？
當唐鎮房價與市區強板塊差價不大的時候，我個人并不認可現在的房價體系。
今年5月仁恒東郊急賣的一套，單價就比較接近合理價差范圍。
另外，無論是新房還是二手，這都不是唐鎮的第一次“封神”。
回想上一輪2020-2023年的行情，它就是全上海外環外唯三價格站上10萬+的板塊。
前兩個分別是莘莊和大虹橋。
但現在，莘莊天薈從14萬到了9萬，好世鹿鳴苑也從11萬到了6萬6。
大虹橋的仁恒西郊，從9-10萬（印象中絕對有10萬+，大概率被隱藏）到了6萬1。
萬科天空之城（三期）從9萬4到了6萬。
當年一起登上外環之巔的兄弟們，如今，只剩下唐鎮一枝獨秀了。
03
為什么同樣是“外環之王”，和唐鎮能級相當甚至更強的板塊。
二手都在市場的冷風中瑟瑟發抖，扛不住下跌趨勢？
而唐鎮卻越炒越熱？
因為唐鎮的新房供應量實在太大了！
這是TA的機，也是TA的危。
機會是熱度上漲的土拍和新房，不斷在給唐鎮造勢，像七寶莘莊幾乎沒什么新宅地供應了，大虹橋也在縮量。
唐鎮作為張江外溢的外環之王，接住了這波熱度。
但危也在于此。
一些頭部房產號披露，自2021年以來，唐鎮已經供應了超過8000多套新房，其中觸發積分限售的就高達6000多套。
接下來幾年，唐鎮每年都有1000多套新房解禁進入二手市場，4年接近有6000多套的供應，開閘放水。
還沒結束，唐鎮現在還面臨了內外部的不同壓力。
從外部環境來看，近年來浦東持續開發了北蔡楔形綠地、張家浜楔形綠地系列、前灘南、后灘、新楊思等多個板塊。
雖然新房價格雖然不完全重合，但浦東的購買力真的很奇怪，這些高薪人才+4個錢包的人，預算真的可以不斷往上加的。
浦東不同板塊同時造勢，新房加量供應，一定會對唐鎮形成分流。
從唐鎮內部供應來看，未來幾年內將有6000多套限售房源解禁上市，而金城片區仍有大量新房待入市。
根據最新規劃，僅唐鎮金城一個片區就規劃了20幅涉宅用地，預計還將新增超過7800套以上的海量供應，這還尚未計入創新中路和王港片區未來可能推出的土地。
算一筆賬。
如此海量的二手+新房供應，要消化掉這些房子，意味著每年唐鎮都要新增起碼2000個能夠拿出800-1500萬總價購買力的家庭。
過去4年，唐鎮基本接近這一目標。
但未來4年會怎么樣，還未可知……
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