30億元皇庭廣場流拍背后，法拍平臺如今掛滿了深圳開發商抵債甩賣的打折資產

陳躍/發自深圳

昔日壓箱底，今日大甩賣。

（深圳商業地標皇庭廣場，中房君攝）

曾經被開發商緊緊捂在手中的“壓箱底”資產，如今成了開發商清償債務的最后一根稻草。

9月10日，起拍價30億元的深圳商業地標皇庭廣場最終流拍，今日拍賣吸引了近5萬人次圍觀，但無人出價。評估報告顯示，該法拍標的物評估價約43.61億元，起拍價相當于打了7折，對比3年前74.9億元的報價，則已是4折起拍。

皇庭廣場位于深圳市福田CBD，為深圳市皇庭國際企業股份有限公司名下資產，近年來，皇庭國際陷入了復雜的債務糾紛，2022年，皇庭廣場第一次被擺上貨架，皇庭國際開價74.9億元對外出售以緩解債務壓力，但最終即使降價也未能成交。

財報數據顯示，自2020年至2024年，皇庭國際已連續5年虧損，總虧損額超44億元，截至今年一季度，公司總資產為80.08億元，但總負債高達77.77億元。

8月底，位于深圳市南山區的豪宅半島城邦花園一期會所變賣，面積約1230平方米，變賣價格約4532萬元，最終同樣因無人報名流拍，而同期上架法拍平臺的54套一期商鋪，則以約7232萬元的價格打包成交。

該批法拍房源的所有人為“深圳半島城邦開發有限公司”，根據法院執行裁定書，拍賣原因是開發商與交通銀行的借款糾紛，銀行方面向法院申請處分上述房產以清償債務。

有機構統計，8月份，深圳法拍房共成交354套，平均成交折扣率約81%，其中，成交折扣率最低的是福田區的紫元元大廈，兩套房源均為底價成交，成交價僅為市場價5折。中房君查詢到，背后拍賣原因，是開發商與中建二局的建筑合同糾紛，共有20套房產被法院查封變賣。

近兩年來，在各大法拍平臺上，一批又一批深圳開發商的資產以“骨折價”涌入市場，有曾經高不可攀的豪宅盤以5折起拍價等待買家，也有開發商曾經捂盤惜售、甚至只租不售賣的房源，最終均淪為了抵債工具。

昔日“壓箱底”，今日“大甩賣”，這一現象也成為了當下房地產市場深度調整的縮影，與此同時，在開發商的斷臂求生賣房抵債背后，也有業內人士提醒，因訴訟或破產處置的一手法拍房源，不僅成交同樣呈現分化，在看似“撿漏”的背后，因房企暴雷背后復雜的債權關系，這類房源同樣會伴隨各種潛在風險。

01

從小戶型到豪宅，

開發商們屢屢甩賣“壓箱底”

8月，位于南山區的南城小筑上架了5套法拍房源，起拍價約5.7萬元/平方米，僅為市場評估價的6折水平，被市場熱議為“又一小區業主被開發商背刺”。

8月28日，5套房源全部底價成交，南山區的房產中介經紀人林女士告訴中房君，該小區近期的二手房掛牌均價在8.6萬元/平方米左右，但地塊出讓時間為1993年，意味著房子產權年限已不足40年。

中房君查詢到，南城小筑項目最早于2021年開盤，推出87套小戶型住宅，開盤均價約8萬元/平方米，共有195批客戶凍資，最終開盤“日光”，此次拍賣房源為開發商保留房源，多名業內人士告訴中房君，該項目開發商已捂盤多年。

“當時市場火熱，開發商便順勢捂盤，保留了高樓層的房源，直到2023年捂成現樓再拿出來賣，卻因為市場原因和產品原因，已經賣不動了，沒想到現在開發商資金出了問題，捂了這么多年的高樓層房源，最終只能6折抵債。”林女士表示。

（6折成交的南城小筑法拍房，圖源京東拍賣）

同樣位于南山區的“桃源里家園”項目，6月份再次有21套房源上架法拍平臺，引發市場的高度關注，因為對比周邊老小區6萬元/平方米以上的二手成交價，其起拍價最低僅3.7萬元/平方米，相當于周邊房價的6折。

據了解，桃源里家園建成于2017年，項目開發商采取“全自持、只租不售”的模式長期持有，目前50平方米一房一廳的月租金在6000元左右。今年2月份，桃源里家園第一批5套住宅被法拍，曾吸引50名買家出手，平均溢價率超40%。

而6月16日，盡管第二批法拍的21套房源全部成交，但據中房君查詢，溢價率超過20%的僅有4套房源，熱度下降十分明顯。

不僅有中小戶型房源，近兩年來，部分暴雷房企旗下的深圳豪宅樓盤，如半島城邦、寶能城等項目，更已成為法拍平臺的“常客”。

4月11日，位于南山蛇口的半島城邦三期拍賣11套開發商房源，起拍單價7.8萬元/平方米，中房君查詢到，該樓盤6月的最新成交價約19萬元/平方米。

最終，11套房源共有9套成功拍出，總成交金額超2.6億元，溢價率120%，其中一套259平方米的大戶型房源，成交價近20萬元/平方米。

3月21日，8套位于南山西麗的寶能城法拍房二拍成功出讓，最小面積132平方米，更有2套開發商保留的422平方米頂復。并且，二拍的起拍價對比一拍打了8折，市場吸引力更大之下，最終有7套房源實現了溢價成交。

值得關注的是，并非所有的“骨折價”法拍房都能換來真金白銀的回血，同樣是房企的“大甩賣”房源，有些開發商的自持資產卻無人問津，熱度分化依舊明顯。

今年5月，深圳市星都置業有限公司一次性上架了星都梅沙天邸項目的282套法拍房源，但一拍二拍全部流拍。中房君查詢到，該開發商近300套法拍房源分別位于項目的1棟、2棟以及10棟整棟房產，類型涵蓋商務公寓以及商業，并無住宅，總評估價約6.37億元，但起拍價僅3.56億元。

業內人士指出，星都梅沙天邸的地理位置以及商業類型的產品性質，在當前法拍市場上并不具備吸引力，并且打包出讓的起拍價較高，競拍的受眾范圍十分有限。

中房君最新查詢到，目前，項目10棟整棟房產在法拍平臺上顯示狀態為“已流拍”，而1棟2棟的房源則顯示“暫緩出讓”。

02

一手法拍房源背后，

是各家開發商的債臺高筑

“確切來講，開發商的這些房源不是被甩賣，而是被清算。”有法拍行業人士說道。

樂有家法拍團隊負責人陳金華指出，開發商的一手保留房源最終被擺上貨架拍賣，大部分是源于企業因破產被拍賣以清償債務，而企業破產的原因，多為持續重倉房地產或轉型失敗。

“例如，半島投資因影視業務虧損，寶能投資新能源汽車失利，桃源里家園開發商則被惠州房地產開發項目拖垮，均是行業調整的縮影。”

從上述法拍房源的法院執行裁定書中也能看出，在這些房產的命運浮沉背后，映射出的是各家開發商如今的債務漩渦。

如南城小筑項目的背后開發商“深圳鵬城弘基投資管理有限公司”，因借款合同糾紛導致房產被申請拍賣抵債，并且，從執行裁定書來看，開發商因糾紛被涉及拍賣的房產并不只有5套房源，而是累計共有11套。

天眼查數據顯示，自2024年2月至2025年1月，該企業已有多次被執行記錄，被執行總金額超7000萬元。

桃源里家園的開發商“惠州市惠陽區拓建實業有限公司”，同樣因借款合同糾紛被廣發銀行申請拍賣查封資產，共計108套房源，數量之大，已經占到了小區將近一半的房源。

去年10月，深圳市星都置業有限公司被平安銀行申請強制執行支付4.24億元欠款及利息，直至今年1月，由于深圳星都方面并未履行償付義務，法院則對其名下282套法拍房源進行拍賣變賣。

而項目體量更大的半島城邦項目，近兩年從一期到四期均有多套抵押房源被法拍，開發商“深圳半島城邦房地產開發有限公司”背后的債務，更是涉及如交通銀行、中信銀行、中建二局等多家曾經的合作機構。如去年4月，中信銀行便向法院提出申請，要求將半島城邦三期的33套房產以及四期的106套房產，進行拍賣變賣以償清債務。

值得關注的是，近日，根據《深圳半島城邦房地產開發有限公司及關聯公司重組項目債權申報通知公告》，明確深圳半島城邦房地產開發有限公司及其關聯公司（深圳半島城邦置業有限公司、半島置業廣州投資有限公司）將采取破產重組。

數年來，多批次的賣房抵債始終是杯水車薪，債臺高筑下，深圳半島最終走上破產重組之路，無疑也給同樣資不抵債的本地房企敲響了警鐘。

03

業內提醒：

“低價房”看似誘人，仍需警惕風險

今年以來，深圳的法拍房數量持續上升。

機構統計數據顯示，8月份，深圳法拍住宅掛拍量約627套，環比上漲51%，掛拍量創下近一年來的單月新高。

據陳金華分析，深圳法拍房的掛拍量與成交量呈現雙增長態勢，但流拍率有所上升，成交價出現下滑，這一趨勢自6月以來十分明顯，同時，對買家來說相當于是一手保留項目的開發商法拍房源，若同批次有多套房源同時開拍，則會分散買家注意力，間接降低單套房源的溢價概率。

需要警惕的是，從“捂盤惜售”到“骨折拍賣”，開發商正在為過去的狂歡付出代價，因此，實際上每一套看似誘人的法拍房源背后，往往可能還牽扯著復雜的金融債務關系。

如今年2月份，桃源里家園首批被法拍的5套住宅，便發生了有購房者溢價拍得房產后，收房時卻發現房子里住著“債權人”的情況。

房產中介經紀人林女士向中房君表示：“法院公告雖不承認租賃，但開發商原本就只租不售，實際上住滿租戶。拍賣的房子里住的人還是債權方，拖家帶口常年居住，聲稱是開發商老板以房抵債，以他們是合法居住為理由，一直拒絕搬離，導致收房難度非常大。”

陳金華也提醒，針對開發商因各種債務糾紛而被執行法拍的一手房源，往往會存在如“稅費墊付風險”“大額欠費風險”“交付執行風險”等看不見的雷區。

“第一，買家可能需墊付的稅費金額較高，最高接近50%，這對買家的現金流儲備或金融方案的完善度是極大考驗；第二，部分房源存在高額物業欠費，以及多種歷史遺留欠費；第三，是部分房源的開發商與物業公司原屬同一集團，在交付環節可能出現整體對抗的情況，導致交付困難，這些都是潛在風險，買家不能只看到打了骨折的拍賣價格。”

無論是哪一種法拍資產，背后都是機會與風險并存，價格是明碼，風險是暗賬，看似法拍平臺上撿的漏，實際上也可能是開發商甩出的風險包裹。