貧富差距，又大了

從1萬(wàn)/㎡到27萬(wàn)/㎡。

很難相信，在同一個(gè)市場(chǎng)，同一座城市，能分化出處于兩個(gè)極端的新房——

一個(gè)名為頤萃別院，位于杭州富陽(yáng)區(qū)，全盤(pán)均價(jià)約1.76萬(wàn)/㎡。

一個(gè)名為西子御園，位于杭州上城區(qū)，全盤(pán)均價(jià)約18.8萬(wàn)/㎡。

是的，

小數(shù)點(diǎn)沒(méi)標(biāo)錯(cuò)，你也沒(méi)看錯(cuò)。

西子御園的單價(jià)是頤萃別院的10倍有余，而兩者之間的物理距離不過(guò)30公里，行車(chē)大約只需要約30分鐘，這個(gè)行程時(shí)間在杭州這樣的城市絕對(duì)算不上有多遠(yuǎn)。

但是，

頤萃別院與西子御園之間的差距，仿佛超越了“住宅”這個(gè)品類(lèi)，正應(yīng)了那句話(huà)：房子與房子的差距，比房子和豬圈的差距還大。

今天，我們就來(lái)獵奇一下西子御園。

一座剛?cè)胧校鸵贾莺勒ψ拥某?jí)豪宅。

1.面積區(qū)間。

西子御園，起步面積294㎡，最高面價(jià)達(dá)469㎡。

這個(gè)起步面積門(mén)檻，應(yīng)該是杭州當(dāng)前在售新房中最闊綽的——

錢(qián)二豪宅區(qū)杭序府起步面積為170㎡，濱江天瀾傳序府預(yù)計(jì)起步面積為206㎡；奧體板塊，水電新村起步面積預(yù)計(jì)在200㎡，奧印鳴翠府起步面積225㎡。

西子御園甩了這些豪宅一套常規(guī)商品房的面積。

2.單價(jià)分布。

西子御園均價(jià)約為18.8萬(wàn)/㎡。

拆開(kāi)看整個(gè)項(xiàng)目單價(jià)，更令人震驚——

最低單價(jià)15.5萬(wàn)/㎡。

最高單價(jià)27.8萬(wàn)/㎡。

這是個(gè)什么概念？

目前，上海最頂級(jí)的新房豪宅單價(jià)在20萬(wàn)/㎡左右。

以潮鳴東㎡為例，全盤(pán)備案均價(jià)19.5萬(wàn)/㎡，單價(jià)最高位26.52萬(wàn)/㎡；以上海最貴新房海嘉里金陵華庭二期為例，備案單價(jià)達(dá)32.68萬(wàn)/㎡，刷新了上海的新房高層的單價(jià)記錄。

看得出來(lái)，造豪宅㎡面，杭州真的在猛追上海。

3.總價(jià)跨度。

此次，西子御園共計(jì)預(yù)售30套房源。

總價(jià)最低的一套，5443萬(wàn)。

總價(jià)最高的一套，10964萬(wàn)。

即，1個(gè)小目標(biāo)。

值得注意的是，相比前文所有提及的精裝交付的新房，西子御園的房源全都是毛坯交付。一般而言，這個(gè)價(jià)位的房子花個(gè)才500-1000萬(wàn)裝修裝修再正常不過(guò)。

假如把精裝修的成本合計(jì)到單價(jià)中去，西子御園已經(jīng)能與上海的新房豪宅掰掰手腕。

4.驗(yàn)資門(mén)檻。

隨著西子御園的取證，這兩天愁壞了不少杭州有錢(qián)人。

因?yàn)榧幢隳阆肴タ纯次髯佑鶊@，也需要準(zhǔn)備3000萬(wàn)的驗(yàn)資資金。

我只想說(shuō)：這是真豪宅。

它平等地拒絕了我和每一個(gè)賬上不足3000萬(wàn)的有錢(qián)人。

27萬(wàn)/㎡的西子御園到底特別在哪里？

咱們按照地段、產(chǎn)品、周邊二手房?jī)r(jià)的邏輯來(lái)好好捋一捋——

一、無(wú)可爭(zhēng)議的地段。

西子御園的具體位置如下圖所示，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是一句話(huà)：背靠西湖群山，面朝錢(qián)江潮水。

而在這幅區(qū)位示意圖中，咱們還能給西子御園找到兩個(gè)錨點(diǎn)——

1.毗鄰南星橋。

南星橋作為杭州當(dāng)之無(wú)愧的豪宅區(qū)，已經(jīng)是杭州房?jī)r(jià)的天花板。

板塊內(nèi)仁恒濱江園、陽(yáng)光海岸、壹品等豪宅小區(qū)，房?jī)r(jià)動(dòng)輒就是10萬(wàn)/㎡起步，而西子御園緊鄰著南星橋，地段價(jià)值可見(jiàn)一斑。

2.地鐵站候潮門(mén)。

候潮門(mén)的來(lái)歷可不一般。

最早時(shí)期的杭州城只限于十城門(mén)之內(nèi)，這個(gè)歷史大概可以追溯到于元順帝至正十九年（公元1359年）。

候潮門(mén)正是十門(mén)之一。

也就是說(shuō)，

位于候潮門(mén)附近的那才叫地地道道的“老底子杭州”。

悠久的歷史，讓西子御園從拿到到開(kāi)盤(pán)之間產(chǎn)生了不少故事——

2009年8月18日，西子房產(chǎn)以7.7777億元的總價(jià)拿下御園地塊，折合樓面價(jià)2.42萬(wàn)/㎡。

2011年春節(jié)后，浙江省七位歷史、考古、文化學(xué)者聯(lián)名上書(shū)國(guó)家文物局、浙江省文物局和杭州市政府相關(guān)部門(mén)，要求保護(hù)南宋皇城遺址公園。他們呼吁杭州政府有關(guān)部門(mén)，應(yīng)迅速責(zé)令施工㎡立即無(wú)條件停止施工，以免造成更大的破壞與損失。

2011年5月，御園因地塊涉及南宋皇城遺址，停工。

2018-2019年針對(duì)意向客戶(hù)曾開(kāi)放過(guò)樣板房，但由于彼時(shí)的杭州處于限價(jià)模式，售價(jià)達(dá)不到開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，隨后售樓處關(guān)停。

直至今年，西子御園終于再度出現(xiàn)在杭州樓市的視野內(nèi)。

以上信息都能總結(jié)出西子御園的地段的兩個(gè)特點(diǎn)——

血統(tǒng)純正。

眾所周知，每個(gè)城市都有地段的歧視或偏見(jiàn)。

哪怕是杭州的奧體、錢(qián)江世紀(jì)城，也有好事者以“杭州最遠(yuǎn)不過(guò)錢(qián)塘江”為由抨擊奧體、錢(qián)江世紀(jì)城的地段不夠“老杭州”。

而西子御園在南星橋、候潮門(mén)的加持下，地段無(wú)可爭(zhēng)議。

底蘊(yùn)深厚。

文化底蘊(yùn)，這是豪宅的終極追求。

南宋皇城遺址，建于南宋高宗建炎三年（公元1129年）。

一座皇城的建設(shè)，十分講究。

該遺址位于鳳凰山東麓，而鳳凰山被視為杭州龍脈的重要組成部分，符合傳統(tǒng)風(fēng)水中“來(lái)龍端正有力”的要求。

同時(shí)，皇城西瀕西湖，東倚貼沙河，北側(cè)有大運(yùn)河逆水來(lái)朝，東南側(cè)望錢(qián)塘江東流入海，形成“四象配位”格局，被認(rèn)為有利于匯聚財(cái)氣和水龍裨益。

身處此處的西子御園，既有數(shù)不清的歷史回憶，又有道不盡的中式美學(xué)。

這樣的底蘊(yùn)，在豪宅中當(dāng)屬頂級(jí)。

二、稀缺的城中低密。

為何西子御園賣(mài)得比南星橋的豪宅還貴？

因?yàn)樗鼈儽揪筒皇峭活?lèi)型的產(chǎn)品。

南星橋的豪宅都是高層類(lèi)住宅產(chǎn)品，而西子御園的容積率僅為1.01的排屋合院。

這幾乎代表了唯一性。

位于上城區(qū)景芳的風(fēng)起錢(qián)潮合院能賣(mài)15萬(wàn)/㎡。

位于臨平區(qū)的理想臻品合院能賣(mài)13萬(wàn)/㎡。

那么，

位于杭州最頂級(jí)地段的唯一的合院，賣(mài)個(gè)均價(jià)18萬(wàn)/㎡不過(guò)分吧？

當(dāng)然，還是有人很奇怪——

西子御園為什么要在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿出來(lái)賣(mài)？

眼下的市場(chǎng)，并不好，而西子御園捂盤(pán)捂了這么久，完全可以再等等。

如果這么想，你就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

一個(gè)漲價(jià)了68%的市場(chǎng)。

的確，杭州整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)也與全國(guó)市場(chǎng)一樣，仍然不樂(lè)觀。

但是，

以局部看，杭州的豪宅/改善市場(chǎng)是真的好。

咱們就以安琪兒市場(chǎng)為例，該板塊恰好可以看作是杭州豪宅市場(chǎng)的一個(gè)縮影——

限價(jià)時(shí)期，翡翠嘉運(yùn)府拿地價(jià)36240元/㎡，而其售價(jià)僅為46500元/㎡。

2024年10月，杭州取消限價(jià)。

11月，安琪兒再度出讓宅地，樓面價(jià)跳漲至40479元/㎡。

它就是后來(lái)的錦上萬(wàn)象府，均價(jià)65600元/㎡。

漲幅達(dá)30%。

12月，安琪兒又出讓了一宗宅地，樓面價(jià)又跳漲至47486元/㎡。

這個(gè)項(xiàng)目叫作詠印明廬。

該項(xiàng)目主力戶(hù)型面積約205、245㎡，另包含4套約305、378㎡頂躍戶(hù)型，整體備案均價(jià)78260元/㎡。

漲幅達(dá)68%。

其中，最貴的一套頂躍單價(jià)更是高達(dá)99999元/㎡，再一次又一次打破了安琪兒市場(chǎng)房?jī)r(jià)的天花板，

而在此宗宅地出讓的5天后，安琪兒市場(chǎng)又賣(mài)了一塊地。

樓面價(jià)再次漲到50682萬(wàn)/㎡。

該項(xiàng)目尚未預(yù)售，但憑借著樓面價(jià)小3千的漲幅，售價(jià)勢(shì)必又要漲。

而且，

越貴的反而越好賣(mài)。

前文我們所提到的位于富陽(yáng)的頤萃別院在今年4月份曾開(kāi)過(guò)一次盤(pán)，共計(jì)167套房源至今還有百來(lái)套沒(méi)賣(mài)完。

而安琪兒市場(chǎng)的幾個(gè)項(xiàng)目，

翡翠嘉運(yùn)府，兩次開(kāi)盤(pán)266套房源共計(jì)1524搖號(hào)，整體中簽率為17%；

錦上萬(wàn)象府，兩次開(kāi)盤(pán)126套房源共計(jì)801人搖號(hào)，整體中簽率為15.7%。

再來(lái)看另一組數(shù)據(jù)：

今年1-8月，新房單價(jià)在3.5萬(wàn)/㎡以上的成交房源占比占總成交占比的50%，比去年又多了4個(gè)百分點(diǎn)。

你看，杭州樓市真的把“貧”與“富”之間的差距體現(xiàn)得淋漓盡致。

如果有機(jī)會(huì)的話(huà)，來(lái)看一看杭州，或者一線以及其他二線頭部城市的豪宅市場(chǎng)。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然市場(chǎng)在下行，但有錢(qián)人買(mǎi)豪宅還是如呼吸一樣簡(jiǎn)單。