未來科技城必須是「天系」。︱劉德科

睜眼看未來

*本文根據2025年9月7日杭州保利·天奕產品發布會劉德科演講部分整理實錄

演講︱劉德科

我認識一個書法家。上海博物館東館收藏了他的書法作品，而且是放在很顯要的位置。我給大家看一下他的書法，是前幾天我在逛上海博物館東館時用手機拍的，懂行的人一看就知道，他的水平非常了得。這個書法家是一個新杭州人，他22歲來到杭州，這座城市立即就吸引了他，他打算在杭州住一輩子。這位書法家你們也都認識，他就是宋高宗趙構。

作為一個新杭州人，他也得買房。他給了自己兩個選擇：一個是南星橋的二手房，另一個是西溪的新房。我們買房會關心宏觀趨勢與樓市政策，趙構當然也關心，但是他更看重微觀需求，更關注那些影響具體生活的事情。最終他選了南星橋的二手房（吳越國國王錢镠的宮殿），因為他最看重的是交通便利。他有一個很現實的需求：「逃跑」，講得好聽一點，叫做「戰略性轉移」。南星橋就在錢塘江邊，江上常年停著大量船只，他只要出門就可以上船，順著錢塘江跑到海上。這是他的剛性需求。

趙構非常喜歡西溪，但是他錢不夠——他剛到杭州，沒有足夠的積蓄可以供他在西溪新建一座宮殿。于是他留下了一句大家都非常熟悉的話——「西溪且留下」，西溪暫且留著吧。這一留，不得了，給杭州留出了一張白紙，留出了全球科創高地——讓今天的我們可以在這里建設未來科技城；這一留，也留出了今天我們所講述的保利·天奕。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，2025/9/7

必須是「天系」

保利的新一代「天系」產品，我們幾乎都拍過。我們的短視頻欄目《中國樓盤激賞》，拍過廣州的天奕與天瑞、佛山的天瓚、寧波和溫州的天珺、上海的世博天悅……我們的感受是，保利的住宅產品力展現出了日新月異級的突飛猛進。

「天系」是保利的高端產品系。今年保利在杭州拿了兩塊寶地，一塊是奧體的天珺，一塊是未來科技城的天奕。奧體是杭州的顯性價值高地，用上「天系」高端產品線很合理；未來科技城的房價連奧體的二分之一都不到，為什么也是「天系」？

現在，保利對于產品系有著非常嚴格的紀律，叫「天奕」就必須是高級別的產品，不允許規格不到的產品隨意混充「天系」。你可能就更納悶了，房價處于低位的未來科技城，真的需要那么高端的產品系嗎？保利的產品系有「天悅仁和」，把「悅系」放在未來科技城不就夠了？不夠，如果你預判到未來科技城的未來價值，你就知道保利的這塊地必須是「天系」產品。

十幾年前，我說錢塘江北岸的錢江新城和錢塘江南岸的錢江世紀城（也就是奧體），它們的房價是要拉平的；十幾年前很多人說我瘋了，今天我要說更瘋的話：十年之后再來看，未來科技城的房價和奧體的房價也是要拉平的。如果你更在乎的是資產的價值走勢，那么你在杭州沒有別的選擇，就只有看未來科技城。

所以，價值顯性的奧體，得是天珺；價值尚未爆發的未來科技城，也必須是天奕。

如果你跳出杭州的視角，用全國所有頭部城市的城市進化邏輯來看杭州的未來科技城，你就可以把未來看得更真切。所以，我今天的演講主題是「睜眼看未來」，睜開眼睛看一看樓市的未來圖景，未來科技城的未來價值，住宅產品力的未來趨勢。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，2025/9/7

糖果并不是平均分配的

奧體板塊為什么叫「奧體」？因為那里有「大蓮花」（八萬人體育場），還有「小蓮花」（網球中心），有「大墨鏡」（游泳館+體育館）、有「國博」（國際博覽中心）……未來科技城也有，六萬人體育場已經在建了，而且它的「超級中軸線」聚集了更多的市政重器：萬象城、六萬人體育場、圖書館、美術館、博物館、科技館、少年宮、音樂廳、大劇院、會展中心、市民中心……

這么說，現在得立即一頭扎進未來科技城買一套房子？是不是只要買了未來科技城的樓盤，就能分享到未來科技城的紅利？對不起，糖果并不是平均分配的，并非每一個樓盤都能獲取未來科技城的未來紅利。因為，這兩年的「住宅產品大迭代」導致很多次新房跟傳統的「老破小」沒有什么區別——這話聽起來很殘忍，但是沒辦法，只有新一代的住宅產品才能吸納更多的未來紅利。

在當前的住宅產品大迭代時期，如果你是首次置業者，最好還是要買新樓盤，只有迫不得已才買迭代之前的二手房；如果你的需求主要是家庭資產配置，那么你也要有換倉思維——如果你手上有閑置的房產，是產品迭代之前的產品，那么哪怕虧本也要賣掉，然后換成新一代產品。因為這一輪的產品迭代太兇猛了，如果你無視這種兇猛，你會在未來的某一天發現，未來科技城有些房子特別貴，但自己手上的房子還是那么便宜。

總之，我們需要做的是「吐故納新」。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，2025/9/7

「超級底盤」

住宅產品大迭代時期，幾乎所有的房企都在「卷」產品。他們是怎么「卷」的？這當中有一個很重要的契機：很多城市都出臺了規劃新政策。在廣州或成都，新樓盤的工地圍擋上一定會印上很大的幾個字——「新規作品」，如果沒有「新規」這兩個字，房子就很難賣。

對于購房者來說，「新規」首先意味著實惠，可以多很多贈送面積。廣州的實際得房率可以做到120%，成都、廈門等城市也可以到100%。杭州的「新規」相對比較嚴，但像保利·天奕這種「新規」之后的產品，跟「新規」之前的產品比，實際得房率還是要高不少。

就杭州而言，「新規」不只是讓贈送面積更多，更重要的是允許樓盤整體抬高。抬高有什么用？保利 ·天奕的整體抬高了 5.4 米左右（含1.5米覆土），架空層大概有 4.3 米，加起來就將近 9.7 米，二樓相當于以前的四樓，視野更好。抬高僅僅是讓視野更好嗎？抬高帶來的更重要改變，是塑造樓盤與城市之間更高階的互動關系。

面對同樣的「新規」，房企比拼的是「觀念先進性」與「場景洞察力」。同樣可以抬高，你怎么樣做出更誘人的場景？杭州的保利·天奕完整地示范了一遍「整體抬高」的正確解法。

抬高的正確解法是「超級底盤」與「高級煙火氣」。這些年來，我不斷地在講「超級底盤」，它已經成為房企都在使用的高頻詞，但不是所有的抬高都能叫做「超級底盤」。「超級底盤」要有什么？——

·眺望：我們非常熟悉的紐約高線公園，是一座抬高的線性公園，它滿足了人在公共場所「眺望」的本能需求。

·閑坐：福斯特最新公布了香港中環的寫字樓方案，過去寫字樓拔地而起就行了，現在做寫字樓不一樣，底下得有讓人坐得下來的空間，它對應的需求是「閑坐」。

·交談：倫敦的瑰麗酒店是非常古典的老建筑，但他們做了一個很先鋒、很潮的酒吧，讓這個酒吧成為本地人的據點。酒店服務的不是住店客人嗎，為什么一個酒店的酒吧要成為本地人的據點？因為他們覺得，讓住店游客跟本地人玩在一起，這樣的住店感受更好玩。它滿足的需求是「交談」。

·煙火氣：鹿特丹的拱廊菜場公寓，可以從自家窗口看到菜場里來往的人流，它滿足的需求是「煙火氣」。

總結一下這幾個案例，人在公共場所里有這四種本能需求：眺望、閑坐、交談、煙火氣。「超級底盤」必須緊扣這四種本能，才能夠真正成為「超級底盤」。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，劉德科演講PPT第34-35頁，2025/9/7

回頭來看保利·天奕的「超級底盤」，它與沿街底商的邏輯完全不一樣。它是一個花園街區，并不是一條直線拉到底，而是有很多凹進凸出的空間。走在這個花園街區里，走著走著就走到了樓盤大門，這個樓盤大門的尊貴之處不在于用的石材有多奢華，而是它嵌入在整個花園街區的語境中。它不是一座孤獨的大門，而是跟「高級煙火氣」嵌套在一起的。

抬高之后，上面是樓盤的私密空間，你可以在架空層里、在連廊里眺望下面很有煙火氣的花園街區，但是別人上不去。

▲保利·天奕效果圖，杭州

中國的高端住宅必須要解決的一組矛盾是：四面圍墻圍起來給人的感覺過于冰冷，但我們又需要圍墻帶來的私密性。所以，抬高的正確打開方式是「超級底盤」。如果僅僅只是抬高，只會制造新的冰冷，別人從樓盤路過的時候，感受到的是一堵更高的高墻。冰冷的高墻損傷的是全體業主的利益——把冰冷的一面展示給城市，還是把溫暖的、有情感的一面展示給大家，二手房的價值是不一樣的。所以，我們必須一再強調這三句話——

·「超級底盤」是中國高端住宅的必由之路

·「抬高」的正確解題是「超級底盤」與「高級煙火氣」

·不是所有的「抬高」都能叫「超級底盤」

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，2025/9/7

神圣與日常

房企還能從哪個角度去「卷」產品？除了「新規」之外，首先要洞察我們這個時代的社會思潮和用戶潛在需求。

我們回到真實的生活、回到杭州這座城市再來感受一下。這個夏天很多人去西湖拍晚霞，他們稱之為「世紀晚霞」或「史詩級晚霞」；比西湖晚霞更紅的，是六和塔的窗景——最近六和塔真是美女如織，她們冒著酷暑爬上去，就是為了讓自己跟那一窗的青翠欲滴同框。

這兩則在小紅書上爆火的案例，體現的就是我們的一種潛在需求：我們每一個人都會想要去撞見自己內心「詩意大爆發」的時刻——可能是一窗的綠意，或者是滿天的紅霞，我們凡夫俗子不需要成為藝術家也能感受這種「詩意大爆發」的時刻。

所以，樓盤里的空間場景也得創造出詩意與神性——建筑師喜歡說「神性」，文學家喜歡說「詩意」。我們來看保利·天奕的下沉式庭院。他們用摩西分開紅海的魔法，在水中分出了一條路，讓你成為「蓮池漫步者」。當你走在其中，你會獲得一種充滿詩意與神性的視角。這就是我們說的「日常空間神圣化」。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，2025/9/7

「日常空間神圣化」是當前全球建筑師的一個經典手法。我們來看BIG事務所在哥本哈根重塑的一條街道，他們把街邊上的小空間變成一條峽谷，巖石一樣的地面上還有光芒溢出來，就像行走在火山熔巖上，帶來了很不一樣的步行體驗，神性就出來了。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，劉德科演講PPT第17頁，2025/9/7

我們回到保利·天奕的這個下沉式庭院：很多「灰空間」或「小尺度空間」，與下沉式庭院鑲嵌咬合在一起。我們評價一個樓盤好不好，其實可以用一個很簡單的視角：你在樓盤里走一走，看看有多少空間可以激發你主動坐下來的欲望。不是說在景觀里放幾張座椅就夠了，放了座椅你也不一定愿意坐下來，得有詩意與神性溫柔地環繞著你，才能激發出你的停留欲。

▲保利·天奕效果圖，杭州

再來看保利·天奕的籃球場，場內有座椅，二樓還有看臺。看一個室內籃球場好不好，第一看地板，籃球場需要跑跳，它的地板和你家里的地板是不一樣的；第二看天花板，如果在天花板上都花錢了，就是真的花錢了。他們的壁球館也考慮了真實的使用場景：打球的人不是孤獨的，你跟同伴一起去打球的時候，一個人打，另外一個人坐著休息，所以不僅要有座椅，座椅還要專門設計，需要有視線的交互。

▲上圖與中圖：室內籃球館效果圖；下圖：壁球館效果圖；保利·天奕，杭州

室內恒溫泳池的色彩，瑜伽室的對稱性，地庫落客區的儀式感，都是努力在把「日常」和「神性」融合在一起。

▲上圖：室內恒溫泳池效果圖；中圖：瑜伽室效果圖；下圖：地庫落客區效果圖，保利·天奕，杭州

我們剛才說的是「日常空間神圣化」。其實反過來也是成立的，神圣的空間同樣可以變成我們的日常空間，也就是「神圣空間日常化」。舉個例子，奧地利林茨大教堂最近加蓋了一個「灰空間」，讓它變成一個咖啡館。一個很神圣的空間，同樣可以是一個非常有松弛感的存在。

「神圣空間日常化」同樣這是一種全球趨勢。奧地利太遠了，我們可以回到杭州來看肖峰藝術館。我去逛這座藝術館，最感動的是他們讓挑空的展廳自然形成了很多「灰空間」，喝咖啡的人就可以在這里停留。藝術館毫無疑問是一個神圣空間，但是同樣需要這樣日常化的場景。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，劉德科演講PPT第27頁，2025/9/7

保利·天奕的「大樹劇場」就是把神圣與日常結合在一起：外面一圈環形造型像羅馬斗獸場，很神圣；中間的大樹很像那棵村口的大樹，很日常；把這兩者合二為一，就是「神圣空間日常化」。

▲「大樹劇場」效果圖，保利·天奕，杭州

總結一下剛才講的這些：神圣與日常的相互切換，會帶來「神圣空間日常化」與「日常空間神圣化」——念起來可能有點拗口，但卻能給我們帶來更強烈的空間體驗與情緒價值。

關鍵小事清單

我們這個行業很奇怪，比如同層排水其實是一個很平常的技術，投入也不大，本來應該是100%所有的樓盤都必須做的，但是目前這么做的樓盤很少。我們的洗手間如果壞了，得找樓上樓下的鄰居去溝通維修，這個問題原本很好解決，做同層排水就行了。保利·天奕當然是做了同層排水，但它構不成樓盤的核心賣點——所以，我們稱之為「關鍵小事」。

一個負責任的房企，應該有一份「關鍵小事清單」。這份清單上應該有同層排水、衛浴靜音管、不銹鋼煙道等等等等。

80%以上的樓盤，衛生間用的都不是靜音管，靜音管一點都不貴，但這種小事以前房企是不在乎的。房企交付的地板或墻紙，如果你實在不喜歡，可以花錢自己換，但同層排水、衛浴靜音管或不銹鋼煙道等「關鍵小事」，都是我們購房者花錢都沒辦法換的東西。所以，凡是業主沒法換的環節，開發商就不應該冷漠地選擇視而不見，這些事情就是「關鍵小事」。

我希望每一家房企的「關鍵小事清單」，都越來越長。我有一個很愛哭的祖先，他的事業也不太成功，但是他說的話非常有道理——「勿以善小而不為」，劉備說的。我覺得每一個開發商都要記得這句話，同層排水是很小的善，靜音管是很小的善，不銹鋼煙道是很小的善，但是這種小善是關乎業主真實的生活體驗，不能忽視，否則你就是一個冷漠的開發商。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，2025/9/7

保利的聲望

我們稍微總結一下杭州保利·天奕的領先性——

·超級底盤：中國高端住宅的必由之路

·神圣與日常：神圣空間日常化·日常空間神圣化

·關鍵小事清單：勿以善小而不為

從未來科技城的保利·天奕，到奧體的天珺，再到未來新一代「天系」「悅系」「仁系」「和系」在杭州不斷鋪開，保利的場景內容與精神肖像就會在杭州慢慢清晰起來。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，2025/9/7

上半年，保利發展控股大概花了300億拿地，其中有90億花在了杭州。三分之一在杭州，所以杭州是保利戰略要點中非常關鍵的一座重倉城市。對于全新的保利·天奕與保利·天珺，保利在杭州的第一優先級肯定不是利潤最大化，他們更在乎的是從保利·天奕開始，在杭州塑造保利的聲望。

當我們睜開眼睛，會看見不一樣的保利，看見不一樣的住宅產品力，看見不一樣的未來。

▲杭州保利·天奕產品發布會演講現場，2025/9/7

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科