廣州樓市，早已分裂成兩個世界！

今年的金九銀十，市場情緒復雜得像一鍋粥：

有人賭一把樂觀，相信壓抑太久必有大反彈；也有人死守悲觀，認定供應過剩注定引發價格血戰。

但不管站哪一隊，他們心里其實默認同一件事：
樓市，差不多到底了。

于是，“抄底”成了最近最熱的詞。

甚至有粉絲跑來問我，她剛把天河北的房子賣了7萬+/㎡，聽說珠江新城也跌了，想拿著這筆錢“平換”進凱旋新世界，一手不行就二手也行。

我回復得很直接：

“你能在這個節點把天河房子賣出7萬+/㎡，已經是天時地利人和的運氣?！?/p>

“但想用這個價買凱旋……別說一手，二手都沒人理你?！?/p>

珠江新城的“平行宇宙”

事實上，廣州樓市早已分裂成兩個世界。

一邊是黃埔、南沙一棟樓不如珠江新城一個廁所的現實，城市斷層愈演愈烈；

另一邊，板塊內部也呈現出明顯價差。哪怕同在珠江新城，價格也能差出一套三線城市的房。

凱旋新世界廣粵尊府則站穩20萬+/㎡，隔著一條馬路，卻也能有6萬/㎡左右的房子。

這不是夸張，而是每天都在發生的故事，它們共同構成了真實的珠江新城。

價格分裂的背后是邏輯分化：

剛需盤拼折扣，豪宅盤拼稀缺。

我們不否認市場短期內仍在波動，但并非大家所想象的普降。在剛需盤打折打得頭破血流的時候，核心資產的價格卻像焊死在鋼板上。

是的，這才是真正的廣州樓市，越貴的房子，價格反而越穩。

不是因為它們貴，而是因為它們“貴”得理直氣壯，貴到別人無法復制。

市場，就是一場反人性的博弈

既然說到這了，那不妨趁著今天這個機會，和大家好好聊聊幾個問題——

我的看法很明確：行，但只限于核心區。

廣州作為四大一線城市中最務實的一個，歷來啟動慢、但后勁穩。

它沒有上海嚴苛的限價，不像深圳被參考價掐住咽喉，更沒有北京“認房又認貸”的窒息式調控。

作為唯一沒有經歷過暴力調控的城市，廣州的市場機制更為成熟，沒有政策后遺癥的暗傷，不會出現因杠桿驟降導致的流動性休克。

國際城市的案例更值得玩味。

比如東京，此前確實經歷過一定的跌幅，但一旦回暖，便能在一年內暴漲50%。

更有趣的是，即便日本總人口連降14年，東京都的人口卻能夠持續增長。

根本原因就在于城市核心區靠的不僅是出生率，更是虹吸能力。

而廣州是珠三角人口凈流入的堡壘，2024年廣州新增常住人口約15萬，穩居全省第一。

天河區人口更實現了五年翻倍，常住人口平均年齡僅33.2歲，高學歷群體占比顯著高于全市平均水平。（數據來源：廣州市統計局）

這些人不來則已，一來自然想要盡力在廣州住進好地段，住上好房子。

所以，長遠來看，廣州樓市依然具備較強的韌性和發展潛力。

但這種潛力將高度集中在核心區域和優質板塊，市場分化會成為常態。

雖然我是房產博主，但還是想和大家說句大實話：

如果你沒有真實的置業需求，不要因為“金九銀十”這四個字沖動下單。

現階段每筆錢都要用在刀刃上，所有可買可不買的東西，都可以不買。

就像女人逛街時猶豫要不要買的包，但凡你反復詢問閨蜜的意見，就說明它根本不是“非要不可”的好東西。

但是！注意了！

如果你本身就在看房、比較，那么聽我一句：

這個九月十月，務必看穩之后快速出手。

為什么？因為開發商的季度KPI全壓在這兩個月！

當全城新盤集中放貨時，我們才有更多對比和談判的資本，終于有機會像選妃一樣挑房子，真正掌握主動權！

目前，北京上海深圳都已經接連出招，進一步為樓市松綁。

當全國限購解除進入倒計時，買房將不再是城市內戰，而是全國資產排位賽。

正如上文所言，廣州作為最有韌性的一線城市，必將吸引全國高凈值資金的狙擊。

但殘酷的事實是：

當全國買家涌入時，廣州90%的資產只是陪跑，只有10%能成為硬通貨。而這10%里，只有1%算得上頂級籌碼。

那么，這1%的頂級籌碼是什么？

1、珠江新城，其他板塊全是陪跑。
2、珠江新城里的頂配項目，比如凱旋新世界、匯悅臺，尤其是凱旋新世界。

相比起來，其他項目全是“代餐”。

珠江新城實景圖

為什么，只能是凱旋？

如果你還在糾結“為什么是凱旋新世界”？

那么，我可以再給你幾個無法反駁的理由：

• 第一，土地稀缺，賣一套少一套。

珠江新城最核心的位置早無地可賣。

注意，不是“很少”，是根本沒有！

之前我就感嘆過，本以為珠江新城從此只有二手房，誰能想到凱旋新世界今年還有新房可以入手。

當匯悅臺徹底退出新房戰場，凱旋新世界就成了珠江新城核心區唯一的新盤孤品。

我建議此刻首選凱旋而非二手匯悅臺，核心邏輯就一條：

“買新房是挑產品，買二手是賭人性?！?/strong>

一手房資金監管安全、稅費透明、產品迭代升級，而二手匯悅臺面臨業主反價、隱性抵押、產權瑕疵等黑箱風險。

所以，凱旋新世界這批房源，本質是珠江新城留給全國買家的最后一張船票。
錯過它，你只能在二手市場和業主反復拉扯，或永遠困在“偽核心區”的謊言里。

而懂的都懂，在千萬級交易里，確定性永遠比黃金更珍貴。

• 第二，產品力碾壓，它的對手根本不在廣州

很多粉絲朋友從江浙滬看完房子回來，總會抱怨“廣州沒好房子”。

我非常理解，當長三角的豪宅百花齊放時，廣州受土地出讓條件限制和審美影響，多數樓盤還在復制黏貼。

但是，凱旋新世界是其中的“異類”！

凱旋新世界實景圖

它的園林、會所、物業，十年后看還是標桿，連最挑剔的上海老克勒都點頭。

很難想象，當年在容積率普遍破7的珠江新城，凱旋新世界就能以僅2.82的容積率打造出11萬㎡的樓盤，為了保住4.8萬㎡的中央大園林不惜犧牲13宗地塊利潤！

更別提，廣粵會作為華南頂級私人會所，早就與多家國際會籍互惠聯盟，會員包括多國領事、駐華使節、上市公司CEO，已成為華南公認的TOP級階層資源圈層。

而且這可不是所謂的“一錘子買賣”，不止當年重砸血本，如今新世界還在持續投入千萬級資金對園林、會所、物業煥新升級，真正做到了常住常新。

大家也可以看我們之前的視頻：

很多樓盤輸給凱旋，輸在地段，更輸在“根本不會做產品”。

• 第三，有錢人的共識，才是真理

去中介門店問一圈，你會發現，凱旋新世界的二手成交周期普遍都不長。

只要業主有心賣，10天成交都是家常便飯。

為什么？

因為有錢人認它！

不僅是廣州的有錢人，而是全國的有錢人。

資產世界的終極法則從來不是價格，而是流動性，也即“你能多快把房子變成救命錢”。

非核心區的普通房子有價無市，多少人在郊區掛牌幾年都無人問津；

但是像凱旋這樣的項目，能抵押、能秒變現、銀行估值永遠高開——真遇到事兒，這種穿越周期的硬通貨才是救命稻草。

這不因你的主觀意愿而轉移，是樓市物競天擇的生存法則。

綜上，請各位認清現實，凱旋新世界才是珠江新城的真實房價。

地板價是用來吸引流量的，天花板價才是用來定義價值的。

現在，就連廣粵尊府的二手房東都敢掛20萬/㎡以上，并且堅決不降價。為什么？
因為他們清楚：這個盤，根本不愁賣，只愁沒人放盤。

前段時間，我去凱旋新世界的時候，也確實看到過魔幻一幕：

拿著1000萬預算的客戶覺得“全廣州任我行”，而真正下單的人都在沉默地簽3000萬+的合同。

在我看來，這根本不是貧富差距，是認知鴻溝。

凱旋新世界實景圖

他們的實際資產可能并沒有差多少，但因為認知鴻溝的存在，總會有人陷入誤區，試圖用剛需邏輯買核心資產。

而如果你確實有意買核心資產，還是請記住三條鐵律：

1、資產的價值不在鋼筋水泥，在于秒變現的能力。
2、廣州=珠城+其他，珠江新城=凱旋+其他。
3、千萬不要拿著核心資產的錢，去買打折的剛需；也不要用剛需的邏輯，來看核心資產。

樓市的真相大抵如此：80%的人盯著價格漲跌；19%的人研究產品差異；只有1%的人看透流動性特權。

是的，金九銀十從來不是“撿漏節”，而是給你一次看清真相、買入稀缺的機會。

真心希望，你能成為那1%。