廣州樓市，早已分裂成兩個(gè)世界！

今年的金九銀十，市場情緒復(fù)雜得像一鍋粥：

有人賭一把樂觀，相信壓抑太久必有大反彈；也有人死守悲觀，認(rèn)定供應(yīng)過剩注定引發(fā)價(jià)格血戰(zhàn)。

但不管站哪一隊(duì)，他們心里其實(shí)默認(rèn)同一件事：
樓市，差不多到底了。

于是，“抄底”成了最近最熱的詞。

甚至有粉絲跑來問我，她剛把天河北的房子賣了7萬+/㎡，聽說珠江新城也跌了，想拿著這筆錢“平換”進(jìn)凱旋新世界，一手不行就二手也行。

我回復(fù)得很直接：

“你能在這個(gè)節(jié)點(diǎn)把天河房子賣出7萬+/㎡，已經(jīng)是天時(shí)地利人和的運(yùn)氣。”

“但想用這個(gè)價(jià)買凱旋……別說一手，二手都沒人理你。”

珠江新城的“平行宇宙”

事實(shí)上，廣州樓市早已分裂成兩個(gè)世界。

一邊是黃埔、南沙一棟樓不如珠江新城一個(gè)廁所的現(xiàn)實(shí)，城市斷層愈演愈烈；

另一邊，板塊內(nèi)部也呈現(xiàn)出明顯價(jià)差。哪怕同在珠江新城，價(jià)格也能差出一套三線城市的房。

凱旋新世界廣粵尊府則站穩(wěn)20萬+/㎡，隔著一條馬路，卻也能有6萬/㎡左右的房子。

這不是夸張，而是每天都在發(fā)生的故事，它們共同構(gòu)成了真實(shí)的珠江新城。

價(jià)格分裂的背后是邏輯分化：

剛需盤拼折扣，豪宅盤拼稀缺。

我們不否認(rèn)市場短期內(nèi)仍在波動(dòng)，但并非大家所想象的普降。在剛需盤打折打得頭破血流的時(shí)候，核心資產(chǎn)的價(jià)格卻像焊死在鋼板上。

是的，這才是真正的廣州樓市，越貴的房子，價(jià)格反而越穩(wěn)。

不是因?yàn)樗鼈冑F，而是因?yàn)?strong>它們“貴”得理直氣壯，貴到別人無法復(fù)制。

市場，就是一場反人性的博弈

既然說到這了，那不妨趁著今天這個(gè)機(jī)會(huì)，和大家好好聊聊幾個(gè)問題——

我的看法很明確：行，但只限于核心區(qū)。

廣州作為四大一線城市中最務(wù)實(shí)的一個(gè)，歷來啟動(dòng)慢、但后勁穩(wěn)。

它沒有上海嚴(yán)苛的限價(jià)，不像深圳被參考價(jià)掐住咽喉，更沒有北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”的窒息式調(diào)控。

作為唯一沒有經(jīng)歷過暴力調(diào)控的城市，廣州的市場機(jī)制更為成熟，沒有政策后遺癥的暗傷，不會(huì)出現(xiàn)因杠桿驟降導(dǎo)致的流動(dòng)性休克。

國際城市的案例更值得玩味。

比如東京，此前確實(shí)經(jīng)歷過一定的跌幅，但一旦回暖，便能在一年內(nèi)暴漲50%。

更有趣的是，即便日本總?cè)丝谶B降14年，東京都的人口卻能夠持續(xù)增長。

根本原因就在于城市核心區(qū)靠的不僅是出生率，更是虹吸能力。

而廣州是珠三角人口凈流入的堡壘，2024年廣州新增常住人口約15萬，穩(wěn)居全省第一。

天河區(qū)人口更實(shí)現(xiàn)了五年翻倍，常住人口平均年齡僅33.2歲，高學(xué)歷群體占比顯著高于全市平均水平。（數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局）

這些人不來則已，一來自然想要盡力在廣州住進(jìn)好地段，住上好房子。

所以，長遠(yuǎn)來看，廣州樓市依然具備較強(qiáng)的韌性和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

但這種潛力將高度集中在核心區(qū)域和優(yōu)質(zhì)板塊，市場分化會(huì)成為常態(tài)。

雖然我是房產(chǎn)博主，但還是想和大家說句大實(shí)話：

如果你沒有真實(shí)的置業(yè)需求，不要因?yàn)椤敖鹁陪y十”這四個(gè)字沖動(dòng)下單。

現(xiàn)階段每筆錢都要用在刀刃上，所有可買可不買的東西，都可以不買。

就像女人逛街時(shí)猶豫要不要買的包，但凡你反復(fù)詢問閨蜜的意見，就說明它根本不是“非要不可”的好東西。

但是！注意了！

如果你本身就在看房、比較，那么聽我一句：

這個(gè)九月十月，務(wù)必看穩(wěn)之后快速出手。

為什么？因?yàn)殚_發(fā)商的季度KPI全壓在這兩個(gè)月！

當(dāng)全城新盤集中放貨時(shí)，我們才有更多對(duì)比和談判的資本，終于有機(jī)會(huì)像選妃一樣挑房子，真正掌握主動(dòng)權(quán)！

目前，北京上海深圳都已經(jīng)接連出招，進(jìn)一步為樓市松綁。

當(dāng)全國限購解除進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，買房將不再是城市內(nèi)戰(zhàn)，而是全國資產(chǎn)排位賽。

正如上文所言，廣州作為最有韌性的一線城市，必將吸引全國高凈值資金的狙擊。

但殘酷的事實(shí)是：

當(dāng)全國買家涌入時(shí)，廣州90%的資產(chǎn)只是陪跑，只有10%能成為硬通貨。而這10%里，只有1%算得上頂級(jí)籌碼。

那么，這1%的頂級(jí)籌碼是什么？

1、珠江新城，其他板塊全是陪跑。
2、珠江新城里的頂配項(xiàng)目，比如凱旋新世界、匯悅臺(tái)，尤其是凱旋新世界。

相比起來，其他項(xiàng)目全是“代餐”。

珠江新城實(shí)景圖

為什么，只能是凱旋？

如果你還在糾結(jié)“為什么是凱旋新世界”？

那么，我可以再給你幾個(gè)無法反駁的理由：

• 第一，土地稀缺，賣一套少一套。

珠江新城最核心的位置早無地可賣。

注意，不是“很少”，是根本沒有！

之前我就感嘆過，本以為珠江新城從此只有二手房，誰能想到凱旋新世界今年還有新房可以入手。

當(dāng)匯悅臺(tái)徹底退出新房戰(zhàn)場，凱旋新世界就成了珠江新城核心區(qū)唯一的新盤孤品。

我建議此刻首選凱旋而非二手匯悅臺(tái)，核心邏輯就一條：

“買新房是挑產(chǎn)品，買二手是賭人性?！?/strong>

一手房資金監(jiān)管安全、稅費(fèi)透明、產(chǎn)品迭代升級(jí)，而二手匯悅臺(tái)面臨業(yè)主反價(jià)、隱性抵押、產(chǎn)權(quán)瑕疵等黑箱風(fēng)險(xiǎn)。

所以，凱旋新世界這批房源，本質(zhì)是珠江新城留給全國買家的最后一張船票。
錯(cuò)過它，你只能在二手市場和業(yè)主反復(fù)拉扯，或永遠(yuǎn)困在“偽核心區(qū)”的謊言里。

而懂的都懂，在千萬級(jí)交易里，確定性永遠(yuǎn)比黃金更珍貴。

• 第二，產(chǎn)品力碾壓，它的對(duì)手根本不在廣州

很多粉絲朋友從江浙滬看完房子回來，總會(huì)抱怨“廣州沒好房子”。

我非常理解，當(dāng)長三角的豪宅百花齊放時(shí)，廣州受土地出讓條件限制和審美影響，多數(shù)樓盤還在復(fù)制黏貼。

但是，凱旋新世界是其中的“異類”！

凱旋新世界實(shí)景圖

它的園林、會(huì)所、物業(yè)，十年后看還是標(biāo)桿，連最挑剔的上海老克勒都點(diǎn)頭。

很難想象，當(dāng)年在容積率普遍破7的珠江新城，凱旋新世界就能以僅2.82的容積率打造出11萬㎡的樓盤，為了保住4.8萬㎡的中央大園林不惜犧牲13宗地塊利潤！

更別提，廣粵會(huì)作為華南頂級(jí)私人會(huì)所，早就與多家國際會(huì)籍互惠聯(lián)盟，會(huì)員包括多國領(lǐng)事、駐華使節(jié)、上市公司CEO，已成為華南公認(rèn)的TOP級(jí)階層資源圈層。

而且這可不是所謂的“一錘子買賣”，不止當(dāng)年重砸血本，如今新世界還在持續(xù)投入千萬級(jí)資金對(duì)園林、會(huì)所、物業(yè)煥新升級(jí)，真正做到了常住常新。

大家也可以看我們之前的視頻：

很多樓盤輸給凱旋，輸在地段，更輸在“根本不會(huì)做產(chǎn)品”。

• 第三，有錢人的共識(shí)，才是真理

去中介門店問一圈，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，凱旋新世界的二手成交周期普遍都不長。

只要業(yè)主有心賣，10天成交都是家常便飯。

為什么？

因?yàn)橛绣X人認(rèn)它！

不僅是廣州的有錢人，而是全國的有錢人。

資產(chǎn)世界的終極法則從來不是價(jià)格，而是流動(dòng)性，也即“你能多快把房子變成救命錢”。

非核心區(qū)的普通房子有價(jià)無市，多少人在郊區(qū)掛牌幾年都無人問津；

但是像凱旋這樣的項(xiàng)目，能抵押、能秒變現(xiàn)、銀行估值永遠(yuǎn)高開——真遇到事兒，這種穿越周期的硬通貨才是救命稻草。

這不因你的主觀意愿而轉(zhuǎn)移，是樓市物競天擇的生存法則。

綜上，請(qǐng)各位認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，凱旋新世界才是珠江新城的真實(shí)房價(jià)。

地板價(jià)是用來吸引流量的，天花板價(jià)才是用來定義價(jià)值的。

現(xiàn)在，就連廣粵尊府的二手房東都敢掛20萬/㎡以上，并且堅(jiān)決不降價(jià)。為什么？
因?yàn)樗麄兦宄哼@個(gè)盤，根本不愁賣，只愁沒人放盤。

前段時(shí)間，我去凱旋新世界的時(shí)候，也確實(shí)看到過魔幻一幕：

拿著1000萬預(yù)算的客戶覺得“全廣州任我行”，而真正下單的人都在沉默地簽3000萬+的合同。

在我看來，這根本不是貧富差距，是認(rèn)知鴻溝。

凱旋新世界實(shí)景圖

他們的實(shí)際資產(chǎn)可能并沒有差多少，但因?yàn)檎J(rèn)知鴻溝的存在，總會(huì)有人陷入誤區(qū)，試圖用剛需邏輯買核心資產(chǎn)。

而如果你確實(shí)有意買核心資產(chǎn)，還是請(qǐng)記住三條鐵律：

1、資產(chǎn)的價(jià)值不在鋼筋水泥，在于秒變現(xiàn)的能力。
2、廣州=珠城+其他，珠江新城=凱旋+其他。
3、千萬不要拿著核心資產(chǎn)的錢，去買打折的剛需；也不要用剛需的邏輯，來看核心資產(chǎn)。

樓市的真相大抵如此：80%的人盯著價(jià)格漲跌；19%的人研究產(chǎn)品差異；只有1%的人看透流動(dòng)性特權(quán)。

是的，金九銀十從來不是“撿漏節(jié)”，而是給你一次看清真相、買入稀缺的機(jī)會(huì)。

真心希望，你能成為那1%。