封關(guān)在即，“煤老板”涌入海南淘金

圖源：圖蟲創(chuàng)意

撰文丨林心林

編輯丨黎倩

資本再次涌向海南。

7月23日，國新辦發(fā)布會公布海南自貿(mào)港封關(guān)定于2025年12月18日正式啟動，這意味著屆時海南將成為海關(guān)監(jiān)管特殊區(qū)域，實行“‘一線’放開、‘二線’管住、島內(nèi)自由”的貨物進出口管理制度。

政策預(yù)期催生了巨大的投資機會，一場沒有硝煙的“資源爭奪戰(zhàn)”已在北緯18°打響。

8月底，一家北方開發(fā)商花了“11個小目標(biāo)”拿下三亞主城區(qū)一宗百畝地塊。出讓要求規(guī)定，這家開發(fā)商須額外花12億元，無償建設(shè)地塊所在片區(qū)的環(huán)境修復(fù)工程、安置區(qū)項目工程。比地價還貴了1億元。

即便如此，海南仍在吸引各路資本——今年以來，內(nèi)蒙古煤企聯(lián)手錦江麗笙在三亞落地高端酒店，陜西能源大鱷、遼寧方大集團相繼在三亞拿地……一連串動作看似是封關(guān)倒計時下的“突擊入場”，實則藏著更早的布局暗線。

“這股風(fēng)不是從723那場新聞發(fā)布會才吹起來的。早在一年前，最有錢的那批人就已經(jīng)在海南瘋狂購入資產(chǎn)。”有海南當(dāng)?shù)刭Y深房產(chǎn)人士對時代財經(jīng)稱。

“什么時候的房子最好賣？就是它還帶著‘想象空間’的時候。”上述人士說道。

“煤老板”海南掃貨

這場海南投資熱在近幾個月達(dá)到了高潮。而三亞，成為了風(fēng)暴眼。

據(jù)時代財經(jīng)不完全梳理，近3個月，三亞迎來一波土拍浪潮，總成交金額超95億元，超過去年三亞財政收入的六成。6月，9宗地塊均成功覓得買家，刷新了近五年來單月土拍金額紀(jì)錄；8月，又有4宗地成功出讓。

在全國土地市場整體呈現(xiàn)收縮態(tài)勢時，這一表現(xiàn)尤為突出。

其中，多宗地塊的買家背后都站著煤炭、油氣等能源企業(yè)。這些被外界稱作“煤老板”的一群人，大多手握充裕資金，也被認(rèn)為是最能洞察投資風(fēng)向的群體之一。

6月30日，陜西鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“陜西鑫陽”）經(jīng)過20輪競價后，以7.32億元摘得三亞灣海坡片區(qū)26畝地塊，溢價率35.71%。工商信息顯示，陜西鑫陽多位高管有陜西恒源投資集團背景，公開資料顯示其為 “恒源系” 旗下地產(chǎn)公司。而陜西恒源投資集團由陜西榆林礦業(yè)界風(fēng)云人物孫俊良創(chuàng)辦。

更早前的6月18日，三亞方大健康置業(yè)投資有限公司（下稱“三亞方大”）斥資約28億元，一舉摘得三亞海棠灣五宗地塊。三亞方大的大股東是總資產(chǎn)規(guī)模超4000億元的遼寧方大集團，產(chǎn)業(yè)主要涉及炭素、鋼鐵、醫(yī)藥、商業(yè)、航空五大板塊，坐擁五家大型上市公司和四家新三板上市公司，實控人是東北富豪方威。

“除公開招拍掛外，今年以來三亞出現(xiàn)不少通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、與本地城投合作達(dá)成的項目交易，而這類交易中，同樣能看到‘煤老板’群體的身影。”某知情人士告訴時代財經(jīng)。

一家TOP10 房企也向時代財經(jīng)透露，公司當(dāng)前在全國公開土拍市場已較少新增項目，但在三亞，計劃通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取新項目、補充貨源。

清水灣，受訪者供圖

酒店行業(yè)也出現(xiàn)“煤老板”掃貨的身影。今年7月，錦江麗笙酒店與古交市泰和通煤業(yè)有限公司簽署合作協(xié)議，計劃在海棠灣核心區(qū)落地三亞首個麗笙酒店。

8月，在距離三亞市區(qū)約50公里外的陵水縣清水灣，美高梅度假酒店正式開工。酒店的業(yè)主方海南融睿酒店管理有限公司實控人韓虎威，同樣有著“煤老板”的身份，其在內(nèi)蒙古鄂爾多斯及陜西擁有多家煤企股權(quán)。

“香水灣萬豪，被陜西煤老板拿下；清水灣萊佛士，被內(nèi)蒙煤老板拿下；雅居樂清水灣三家酒店，也是被內(nèi)蒙煤老板拿了……”酒店投資人王剛對時代財經(jīng)指出，近兩年來，煤老板抄底海南高端酒店的案例已多達(dá)十余起。

今年，部分五星級酒店線下非公開交易同樣活躍。據(jù)王剛了解，接盤三亞五星級酒店需要數(shù)億元甚至更高的資金，投資方為通常資金實力雄厚的大型文旅集團、能源企業(yè)或私募股權(quán)基金，具備較強的資本運作能力。

開發(fā)商凌晨五點舉牌買地

資本南下海南島的這陣風(fēng)，其實已吹了許久。

“早在2023年底，三亞土拍市場就有苗頭了。”王德福是海南當(dāng)?shù)刭Y深的房產(chǎn)人士，據(jù)其觀察，進入2024年以后，民營企業(yè)在三亞拿地的熱情持續(xù)高漲，尤其核心地段的熱門地塊爭奪早已暗流涌動許久。

王德福對去年12月20日的一場土拍印象深刻。當(dāng)天，三亞市中心城區(qū)一宗住宅地塊開拍，參拍開發(fā)商從凌晨5點開始瘋狂舉牌。最終經(jīng)1064輪競價、16小時舉牌，這場土拍在深夜10點多落幕，溢價率超59%，成交價16.17億元，算上配建金額，綜合樓面價超2萬元/平方米。

競得者海南億和金盛實業(yè)有限公司成立于2017年，其大股東新疆黑山露天礦有限公司是一家以煤炭開采和洗選為主業(yè)的企業(yè)。而這也是這位新疆“煤老板”第一次涉足房地產(chǎn)開發(fā)。

事實上，外來資本跑步進場的時間，比外界看到的更早。

“我們提前一年就開始關(guān)注這個地塊了，項目調(diào)研階段總部就抽調(diào)了人員，派駐三亞開展實地考察和政策對接。許多今年一二季度拿地的企業(yè)，實際上調(diào)研周期基本都在半年以上。”周鑫向時代財經(jīng)稱，其所在的公司今年剛在海南拿了地。

有人提前布局，有人還在連夜趕路。王德福透露，最近有頭部房企市場部負(fù)責(zé)人主動向他咨詢，想了解封關(guān)對三亞市場行情的帶動作用。據(jù)悉，該房企已初步計劃加大對海南市場的關(guān)注與投資力度。

王剛也指出，近期部分大型文旅國央企也加入布局行列，正在三亞當(dāng)?shù)睾Y選景區(qū)和酒店項目。

資本的火熱回歸已經(jīng)帶來了一波購買力。

三亞樓盤，受訪者供圖

海南省統(tǒng)計局公示數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，三亞市銷售房屋房價約30509元/平方米，同比上漲約29.3%；另根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份三亞新房環(huán)比上漲0.2%，是全國70個城市里，除北京上海之外為數(shù)不多新房價格呈現(xiàn)上漲趨勢的城市。

時代財經(jīng)采訪了解到，今年三亞部分熱門項目出現(xiàn)“未開盤即內(nèi)部認(rèn)籌售罄”“需打招呼購房”等現(xiàn)象。

今年2月底，三亞市住建局對外發(fā)布了一則通報，稱近期該局接到舉報，反映“天正山河璽院”項目在未取得《商品房現(xiàn)房銷售備案》情形下，向購房人出售商品住房。通報中稱，三亞正基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)企業(yè)的全資母公司）賬戶于2024年12月23日至2025年1月10日期間，收取“天正山河璽院”項目3-2-502、601、602及6-2-802號房屋認(rèn)籌款各50萬元，共計200萬元。

去年12月，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局同樣發(fā)布告知書稱，海南鴻瓴置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)位于吉陽區(qū)的“保利·天珺01B地塊”項目應(yīng)實行現(xiàn)房銷售。截至目前，該項目尚未辦理商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，不具備銷售條件。提醒購房者在該項目取得《商品房現(xiàn)房銷售備案》后方可購買，以免遭受經(jīng)濟損失。

周鑫也指出，在外來旅居客群的帶動下，三亞樓市目前相對活躍。

以海棠灣片區(qū)為例，據(jù)其調(diào)研，去年該片區(qū)熱銷商品房新房戶型集中在140-160平方米及200平方米以上，對應(yīng)總價分別為600萬-800萬元、2000萬-3000萬元，按此計算，單價在每平方米4萬-15萬元不等。而三亞2024年銷冠項目華潤海棠悅府，其143平方米房型總價約在700萬-900萬元；255平方米戶型則可賣到1400萬-2300萬元。

海南淘金熱

“那個年代，只要跑到海南，就沒有不賺錢的。”

由于獨特的地理位置和政策紅利，海南這片熱土從不缺乏淘金者。

上世紀(jì)90年代，這里就誕生了以“萬通六君子”為代表的企業(yè)家。他們靠著在海南賺到的第一桶金，攪動了日后中國的房地產(chǎn)市場，曾被稱為“世界上最春風(fēng)得意的一群人”。

就像一座商業(yè)的“黃埔軍校”，海南走出了頂尖的成功者，也留下了深刻的教訓(xùn)。農(nóng)夫山泉創(chuàng)始人鐘睒睒、吉利集團董事長李書福都曾在這里留下一段商業(yè)故事。

如今，海南自貿(mào)港建設(shè)與封關(guān)的落地預(yù)期吸引了新一批“淘金者”。

海棠灣，受訪者供圖

“這一年，老板來了很多次三亞考察項目，最終才出手拿地。”一位今年在海南拿地的企業(yè)人士告訴時代財經(jīng)。

值得注意的是，與過去白手起家的創(chuàng)業(yè)者不同，這些以“煤老板”為代表的外來資本如今來到海南投資，也出于自身的轉(zhuǎn)型需求和長遠(yuǎn)考量。

他們也在放下過去“日進斗金”“賺快錢、炒短線”的投機思維，開始尋求安全的資產(chǎn)配置。

一位接近煤礦企業(yè)人士對時代財經(jīng)稱，對部分煤老板來說，在三亞買地、買酒店，除稀缺資產(chǎn)配置外，更出于能源枯竭焦慮與財富傳承考量，不愿子孫輩再做“煤老板”。

而據(jù)王剛了解，這些跨界的投資者相對謹(jǐn)慎，更傾向于尋找核心地段的五星級酒店或具有品牌效應(yīng)的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)被認(rèn)為在市場復(fù)蘇及封關(guān)后更具競爭力和升值空間。

王剛還進一步指出，他們對風(fēng)險有較高容忍度，對短期經(jīng)營風(fēng)險有心理準(zhǔn)備，更多是基于長期政策紅利而入局。一家今年剛在三亞拿地的企業(yè)也向時代財經(jīng)表示，公司并非僅追求樓市短期銷售業(yè)績，更側(cè)重與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)深度融合及多元業(yè)務(wù)布局，做好了長期投入的打算。

周鑫負(fù)責(zé)公司在三亞項目的推進，他認(rèn)為盡管目前房地產(chǎn)還未有直接利好政策出臺，但封關(guān)后將帶來產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展與配套升級，使三亞更宜居、宜度假；同時，免簽政策優(yōu)化、免稅消費便利等將吸引更多人口流入，形成“產(chǎn)業(yè)帶動—人口流入—居住需求”的鏈條，從而間接影響房地產(chǎn)市場發(fā)展。

可以窺見，當(dāng)前市里場熱錢仍在“暗流涌動”，海南封關(guān)的樂觀預(yù)期正持續(xù)吸引資本與閑置資金涌入。但封關(guān)政策的最終落地節(jié)奏、產(chǎn)業(yè)配套從規(guī)劃到落地的實際成效等等，仍需時間來兌現(xiàn)與檢驗。

從經(jīng)濟特區(qū)、國際旅游島到如今的自由貿(mào)易港，海南再一次站上發(fā)展風(fēng)口。“本島人也好，或者是新海南人也好，大家都在暗自期許，海南島能否借這次東風(fēng)迎來騰飛。”

（以上受訪者周鑫、王德福、王剛為化名）

19號商研社

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