舊改模式更新，“老破小”成“香餑餑”？

舊改的方式越來越靈活多樣了。

8月28日，中共中央、國務院發布《關于推動城市高質量發展的意見》，明確提出支持老舊住房自主更新、原拆原建。

在開發商主導大拆大建、政府主導凈土出讓、老舊小區微型改造之后，舊改又迎來新模式。

這一次，新模式將讓中心城區那些密集的“老破小”進入春天，成為搶手的香餑餑。一時之間，持有市中心“老破小”的業主，仿佛拿住了城市發展的“原始股”。

01

增值160%，

廣東首個“原拆原建”項目“賺麻了”

“原拆原建”“自主更新”這一模式指的是，在政策扶持下，由業主作為實施主體，通過社區自治推動共同決策、自籌資金，公開引入開發建設單位，對原有老舊住房進行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面積（可適當優化）重新建設房屋，最終實現原業主回遷。

廣東省首個“原拆原建”出現在廣州市花都區集群街2號樓。

交房現場 圖源：廣州花都發布

花都區通過創造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，引導居民承擔主要改造成本，項目拆建投資估算約800萬元，由業主按照4600元/平方米標準共同承擔改造成本。

僅9個月的時間，這個坐落在人氣興旺、商業繁華的老城區舊樓以嶄新的電梯住宅形象重生，住宅面積更寬、戶型更優、功能分區更合理、采光更足，而且成功解決了困擾小區居民多年的供水、電梯加裝等問題、并使房屋增值160%！（數據來源：廣州花都發布）

建好后的集群街2號樓 圖源：廣州花都發布

板塊范圍內，目前主打教育、交通、商業亮點的中旅·璞樾天序一手房在售均價約為2.1萬元/㎡，在同等區位條件下，成功“原拆原建”的集群街2號樓可以說賺麻了。

這個成功案例不僅吸引人民日報、新華社、中國日報等眾多央媒關注，而且也讓很多難以進行大規模拆建的老舊小區看到了希望，特別是直接為越秀區、荔灣區等老城區密集的“老破小”打開了廣闊的價值想象空間。

回頭看，集群街2號樓與越秀、荔灣核心區眾多“老破小”有很多相似之處。

位處成熟城區的集群街2號樓，其周邊多為各類批發市場，商業發達、居住氛圍濃厚，有著難以替代的區位優勢和宜居價值，但其所處整體環境較為緊湊雜亂，難以供應充足、優質、成熟的住宅產品。

集群街2號樓周邊商業旺盛 圖源：廣州花都發布

然而，集群街2號樓的成功和業主的構成有著很大的關系，近三分之二的住宅是公房，私人業主僅有9戶。也就是，它的成功其實很難大規模復制。

同為花都區危房拆除重建項目，新華坊最終確定的卻是探索運營權有償讓渡的模式，業主讓渡20年運營權，以未來的租金收益替代當前的改造出資。

新華坊改造前后對比 圖源：廣州花都發布

這也是“原拆原建”“自主更新”模式的一大特點，在兼具靈活的同時每個個案都具有難以復制的獨特性，特別突出的難點在于統一業主意愿、資金統籌、權益保障等等。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“該模式下需調動三大主體的積極性：業主不僅要共同出資，還要全程參與改造決策與工程監督，實現我的房子我做主；政府負責政策制定、流程規范與資源協調；引入的建設單位負責具體的開發與施工管理。”

而在當前政策的鼓勵加持下，未來有望出現更多成功案例，相信“原拆原建”的工作機制也將會不斷得到完善。根據專家測算，預計到2030年，原拆原建將占老舊小區改造總量的30%-40%，成為與綜合改造并行的主流模式。

普遍認為，政策將利好老城區核心的“老破小”，預期這類房產會因為“原拆原建”越來越值錢。尤其是位于市中心核心地段、規模小、戶數少的老舊小區。

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老舊小區密集，越秀區力推“原拆原建”

除了花都區集群街2號樓，全國各地均有“原拆原建”的成功案例，比如上海彭一小區、杭州浙工新村等，這些成功案例極大增強了各特大城市的老城區積極推進原拆原建的意愿與預期。

廣州的越秀區就是一個很好的例子。

當前越秀區正在推進傳統中軸線附近的小石集連片危舊房屋“原拆原建”；另有共和村片區正在進行意愿摸查工作，4月貼出的《致共和村業主的一封信》顯示，改造需獲得90%以上業主的表決同意。

其中，小石集地處建筑高度密集的老社區，涉及17棟建于上世紀60-80年代的1-4層低矮老舊建筑，共有商、住戶45戶82人。安居客數據顯示，周邊二手房放價5.7萬/㎡左右。

作為廣州首個“原拆原建”同步增容的落地項目，小石集適用6%容積率激勵的政策紅利，主要用于電梯、公共走廊、服務配套等。具體來看，項目一樓增設約250㎡公共服務空間，規劃嵌入社區頤康服務站及普惠托育點，首層騎樓設置健康茶飲、新街市等功能用途，二到四層保留居住功能，預計于今年九月底完工。

而共和村片區的區位條件極其優越，毗鄰地鐵楊箕站，周邊商業成熟。據悉，該片區進行原拆原建意愿摸底后，周邊二手房價均出現不同程度的上漲。安居客數據顯示，當前周邊的共和路100㎡三室二手房掛牌價575 萬，均價約5.7萬/㎡。

重建效果圖 圖源：南方+

而根據共和村片區公布的四檔改造成本，即3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米、5000-6000元/平方米及6000-7000元/平方米。原有的100㎡房產業主最低改造成本需要30萬、最高70萬。

相比周邊二手房均價，假如片區原拆原建能順利推進，那么居民不僅能收獲更舒適的居住環境，也有望獲得可觀價值。

小結

作為廣州的老城區，越秀區等老城區擁有大量建于上世紀60-90年代的房屋，這些房屋長期以來因為各種歷史原因面臨著難以改造的困局。

而原拆原建能夠調動微觀市場主體的主動性、發揮其創造性，提高改造效率和靈活性，為越秀區等高密度老舊社區提供了一種新的更新路徑。它不僅能加速煥新城市面貌、降低存量住宅的改造成本、完善公共服務配套、優化社區功能，還能大幅提升原有物業價值，這屬于多方共贏。未來原拆原建能否成為成熟的城市改造方案？我們拭目以待。

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