山東
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案情簡介
2022年8月，甲公司與乙公司簽署了《商鋪租賃合同》，約定乙公司租用其開發的商鋪，合同中對管理費、繳納時間以及逾期繳納費等違約責任作出了約定。
2022年10月，乙公司停止繳納管理費，甲公司多次通過書面、電話等方式通知乙公司。
2023年5月，甲公司向乙公司發送解除函，明確告知其合同解除，并要求其將商鋪騰空后返還甲公司。當月，甲公司發現乙公司被列入經營異常名錄，公司旗下門店相繼關閉。
2023年8月，甲公司將乙公司起訴至濟南市槐蔭區法院，請求法院判令雙方簽訂的《商鋪租賃合同》解除，請求判令支付商鋪管理費21萬元、承擔2023年5月至 2023年6月期間的占用費1萬余元，承擔逾期交納管理費違約金、合同解除違約金6千余元(未到期合同金額5%)及房屋空置費9.7萬元等費用。
法院審理
法院經審理認為，甲公司與乙公司于2022年8月簽訂的《商鋪租賃合同》，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。乙公司作為承租方，負有支付管理費的義務，其未按照租賃合同約定及時足額支付管理費，屬于違約行為，根據雙方合同約定逾期支付管理費超過30天時，甲公司有權單方解除合同。2023年5月，甲公司通知乙公司解除合同，解除權為形成權，意思表示到達時，合同予以解除，故雙方簽訂的《商鋪租賃合同》于2023年5月解除。
關于甲公司要求乙公司給付截止到2023年5月的商鋪管理費21萬余元，承擔 2023年5月至2023年6月期間的占用費1萬余元的訴訟請求。根據案涉租賃合同約定，2022年10月至2023年5月期間欠付的管理費約25萬余元，甲公司認可乙公司已支付管理費3萬余元，故尚欠管理費21萬余元未支付，乙公司應當支付。
如前所述，案涉兩份合同已于2023年5月解除，乙公司于2023年5月31日騰退215-1號商鋪，故應繼續支付215-1號商鋪2023年5月27日至2023年5月31日的占用費2千余元，乙公司于2023年6月29日騰退211-214號商鋪，甲公司自愿要求繼續支付占用費至2023年6月10日即可，故2023年5月27日至2023年6月10日乙公司應支付占用費9千余元。以上共計1萬余元，超出部分的訴訟請求，法院不予支持。
關于甲公司要求乙公司承擔逾期交納管理費違約金的訴訟請求。案涉租賃合同第四條約定，乙方拖欠費用，每日應按照拖欠費用5‰向甲方繳納違約金，從應付日至實付日止。綜合考慮甲公司損失、合同的履行情況、當事人的過錯程度等因素，法院酌定由乙公司按照LPR 的1.95 倍標準向甲公司支付違約金。超出部分的訴訟請求，法院不予支持。
關于甲公司要求乙公司承擔合同解除違約金6千余元(未到期合同金額5%)的訴訟請求以及房屋空置損失9萬余元(相當于3個月管理費)的訴訟請求。法院認為，違約金具有補償和懲罰的雙重性質，以補償守約方的實際損失為主要功能，合同解除違約金和房屋空置損失均為補償守約方因合同解除而受到的損失，當合同解除違約金足以補償守約方損失時，不應再就房屋空置損失單獨主張，除非明顯不足以覆蓋彌補。本案中，甲公司已于2023年6月將211-214號商鋪另行出租他人，其自愿要求商鋪占用費計算至2023年6月10日，因法院已就此作出裁判，故未產生房屋空置損失。甲公司已于2023年5月31日將215-1號商鋪收回，至開庭之日商鋪未能對外出租，故法院酌情支持215-1號商鋪房屋空置費2萬余元，超出部分訴訟請求，法院不予支持。甲公司關于合同解除違約金的訴訟請求，法院不再予以支持。
綜上，法院依法判決：雙方簽訂的《商鋪租賃合同》依法解除，乙公司向甲公司支付商鋪管理費21萬余元，承擔2023年5月至2023年6月期間的占用費1萬余元，承擔逾期交納管理費違約金、支付房屋空置損失2萬余元等費用。
法官說法
違約金制度的主要功能在于補償損失，懲罰違約方只是其輔助功能。當約定違約金數額低于造成的損失額時，違約金表現為補償性；當約定違約金高于造成的損失時，違約金與損失相等的部分具有補償性，超過損失的部分，則體現為懲罰性，此時約定的違約金兼具補償性與懲罰性。
當合同履行中發生違約行為時，約定的違約金可能高于或低于實際損失，此時會出現違約金與實際損失不一致的情形，《民法典》規定違約金低于或過分高于實際損失時，法院或仲裁機構可以進行酌增或酌減。法院或者仲裁機構根據當事人的請求，可以參考實際損失、合同履行情況、當事人過錯程度并結合公平及誠實信用原則予以合理調整。
違約金兼具補償性和懲罰性，以補償性為主、懲罰性為輔的雙重性質。就違約金的補償性而言，違約金本質上屬于損失賠償額的預定，其主要功能在于填補守約方的損失，相當于履行之替代。在合同解除情況下，損失賠償請求權與違約金請求權可以同時存在。若二者指向不同利益，守約方可以一并主張；若指向同一利益，則不能一并主張，以避免雙重得利的情況。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《中華人民共和國民法典》第五百七十九條 當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。
《中華人民共和國民法典》第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可以造成的損失。
《中華人民共和國民法典》第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
來源： 山東高法
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