城市更新的策略升級：如何從空間改造到心智占領？

走過很多歷經商業更新的街區，總不免感到一種恍惚的熟悉。那些被鎂光燈照耀的改造項目，往往遵循著相似的劇本：裸露的工業風吊頂、刻意做舊的清水混凝土墻、點綴其間的綠植裝置，再加上幾家標榜“獨立精神”的主理人店鋪。開業當天的確人頭攢動，社交媒體上也短暫掀起打卡熱潮。然而當新鮮感如潮水般退去，這些空間很快又回歸沉寂，只剩下精美卻空洞的軀殼在陽光下投下長長的陰影。

作為長期觀察城市演變的從業者，我們不得不直面這個略顯殘酷的現實：在信息爆炸的時代，單純依靠空間美學的升級已難以真正激活城市商業的持久活力。

問題的核心不在于設計手法不夠前衛，也不在于招商能力不足，而在于一個更為本質的維度——我們是否成功在市民日常生活的認知地圖上，植入了不可替代的“注意力錨點”？這種心智層面的占領，遠比物理空間的改造更為深刻，也更為持久。

注意力經濟：城市更新的新戰場

從土地稀缺到注意力稀缺：城市資源的價值遷移

《注意力經濟》一書中的洞見為我們提供了審視城市更新的關鍵視角：“注意力不是信息的一部分，而是它的前提。”這句看似簡單的判斷，實則徹底顛覆了傳統城市更新的邏輯鏈條。它意味著成功的更新不再是簡單的“改造空間→吸引人流”的線性過程，而應該逆向思考為“捕獲注意力→激活空間價值”的認知重構。在物質豐裕的當代城市，真正的稀缺資源已經從物理空間轉向了市民的“在場時間”——那些愿意為某個空間駐足、探索、消費乃至反復造訪的珍貴時刻。

注意力經濟=競爭用戶的時間與專注

?RET睿意德商業地產研究中心

我們發現，一個商業空間的存活概率，本質上取決于它能否在市民每日有限的“城市注視”中贏得那決定性的幾秒鐘。這種注視不是被動接收，而是主動選擇的結果。當人們穿行在城市街道時，他們的視線和腳步總是在進行著無數個微小而迅速的價值判斷：這里值得我投去一瞥嗎？這種判斷往往在瞬間完成，卻決定了城市空間的生死存亡。

傳統更新模式的三個認知陷阱

基于大量城市更新案例的深度分析，我們發現導致項目失敗的往往不是執行層面的問題，而是三種根深蒂固的認知誤區：

誤區一：建筑決定論

“只要外立面夠驚艷，人流自然來”——這種將建筑物理改造等同于商業成功的簡單思維，忽視了當代市民行為模式的根本轉變。

誤區二：品牌萬能論

過度依賴“網紅品牌”的引流能力，卻未能構建項目自身的獨特記憶點，最終淪為同質化商業組合。

誤區三：事件營銷論

將短期活動炒作誤認為長期吸引力建設，缺乏可持續的注意力維系機制。

成功案例中的三大注意力錨點構建

在全球范圍內搜尋研究成功的城市更新案例時，我們發現它們都精準打造了至少一種核心注意力錨點。

紐約高線公園是一個典型的“結構性錨點”案例，它將廢棄高架鐵路轉化為線性公園，不僅創造了獨特的空間體驗，更巧妙占據了曼哈頓城市肌理中的關鍵連接點，成為市民和游客必到的“城市陽臺”。

高線公園是位于曼哈頓西區，由“高線之友”運營的公共空間。它不僅將廢棄高架鐵路變為融合花園、社區活動與城市景觀的活力走廊，并通過羅薩娜·保利諾《創造日夜生物》等不斷更替的藝術作品，讓藝術、自然與人文在此交織，成為市民漫步、相聚、沉浸于文化體驗的日常目的地?網絡

東京宮則展示了“內容性錨點”的力量，這個巴黎當代藝術空間通過不斷更新的實驗性裝置和參與性藝術項目，保持了對城市創意人群的持續吸引力。

而上海上生·新所的改造則堪稱“情感性錨點”的典范，通過精心保留和再現哥倫比亞圈的歷史建筑與生活記憶，成功喚醒了市民對這座城市黃金時代的情感共鳴。

這些案例證明，真正持久的城市活力不是靠表面裝飾獲得的，而是通過構建深層次的空間認知實現的。

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策略升級：從“招商先行”到“注意力先行”

馬德里Azca區的啟示：從“建筑更新”到“認知重啟”

西班牙馬德里的Azca商業區曾是二十世紀中期馬德里商務辦公的心臟地帶。但進入新世紀后，辦公人口遷移、電商沖擊和線下消費退潮使其逐步“空心化”。Azca 此后啟動了長達十年的城市更新工程，嘗試通過綠地改造與藝術空間引入提升人氣，但效果一度有限，根本原因在于項目缺乏明確的“注意力錨點”，沒有真正找準“用戶為什么愿意來、愿意久留”的文化理由。直到2021年，Azca選擇將部分地下商業空間打造成“地下嘻哈實驗區”（Underground Hip-Hop Lab），吸引了大量青年亞文化社群，這才逐步找回屬于它的“城市標簽”。

這一案例揭示了一個關鍵洞見：城市更新應先做認知定位，再做空間設計。基于這類案例的研究，我們萃取了“注意力優先”的更新流程框架：

• 城市認知測繪：識別未被滿足的注意力需求
• 文化基因解碼：發掘可轉化為空間敘事的本土元素
• 錨點原型測試：通過臨時性介入驗證概念可行性
• 空間響應設計：將驗證過的注意力錨點物質化

柏林Holzmarkt：用8年時間培育一座城市的集體記憶

德國柏林的Holzmarkt發展模式。它原是一塊位于施普雷河畔的工業荒地。而改造者并沒有直接“造Mall”，而是通過引入獨立戲劇、手工釀造、共享社區廚房等“反主流文化內容”，逐步在青年創作者和文藝社群中累積“注意力資本”。這個由社群主導的開發項目，用了8年時間培育用戶認知，最終成為柏林的“自由創意地標”。

這再次證明，注意力不是營銷的事情，而是規劃的起點。沒有注意力錨點的更新，只是換了一個更好看的軀殼，依然沒有靈魂。

Holzmarkt 起源于知名俱樂部 Bar 25，由一群朋友在廢棄土地上自發創建，最初是一個半非法的派對與生活空間。憑借強烈的亞文化精神和社區自治模式，它在運營期間舉辦了眾多派對與文化活動，吸引了大量人群，不僅在柏林亞文化圈中積淀了深厚的情感記憶，更成為一代人的青春印記 ?網絡

注意力設計三問：每個更新項目必須通過的靈魂拷問

基于廣泛的案例研究結合大量項目實踐，我們總結歸納出了城市更新前的三個重設問：

• 身份之問：這個空間在市民每日生活中扮演什么角色？（而不僅是“有什么功能”）
• 記憶之問：離開后，訪客會向朋友如何描述這里？（檢驗是否形成獨特認知）
• 節奏之問：有哪些自然機制能保證市民季度性、年度性重返？（超越一次性吸引）

若這三問不能被清晰回答，更新就很可能變成“自我感動型美學工程”。

黏性設計：如何讓注意力轉化為持久吸引力

舊金山渡輪大廈：將商業空間編織進城市生物鐘

在舊金山灣畔，一座始建于1898年的渡輪大廈（Ferry Building Marketplace）的蛻變故事，為城市更新提供了極具啟發性的范本。這座曾經繁忙的碼頭交通樞紐，隨著跨灣大橋的通車和電商時代的來臨逐漸沉寂，卻在2003年的更新改造中找到了全新的生命韻律。改造團隊摒棄了常規商業項目追求高坪效、快周轉的開發邏輯，轉而將空間重塑為一個與城市呼吸同頻的“生活節拍器”。

舊金山渡輪大廈曾是每日五萬人乘渡輪進城的樞紐，后因橋梁建設和高速公路遮蔽而衰落。2003年經修復，重現其660英尺長的拱廊大廳，轉型為匯聚本地美食與農夫市集的活力空間，結合公共交通與日常活動，讓市民從早到晚在此買菜、用餐、散步，使這座百年鐘樓建筑重新融入城市的日常節奏。2024年，外墻保護工程完成，這座生活地標持續煥發著新的生命力?網絡

這個項目的精妙之處在于它創造了一種“時空雙重嵌入”機制。在空間維度，它聚集了本地農場直供的食材攤位和手工藝人的創作工坊；在時間維度，則通過農夫市集、季節慶典和文化展覽等持續性活動，將自身編織進市民生活的自然節奏中。每周六清晨的有機市集成為健康生活者的固定儀式，圣誕季的特別活動則化作家庭年歷上的紅色標記。這種設計使得渡輪大廈不再僅是物理空間的存在，更升華為標記城市時間的文化符號。

這種“時間錨定”策略產生的效果遠超預期。渡輪大廈逐漸從旅游指南上的打卡點，蛻變為舊金山人生活中不可或缺的“情感時鐘”。居民們不再需要特別理由到訪，而是形成“周末就應該去那里轉轉”的身體記憶。這種深度綁定帶來的不是脈沖式的客流高峰，而是穩定持續的社會黏性。

巴黎Le Carreau du Temple：用文化編程創造重復到訪的理由

巴黎的Le Carreau du Temple，原本是一座百年鐵結構市場，曾是社區的生活中心，卻在時間的侵蝕下漸漸沉寂。城市更新之初，它并沒有被改造成常規的零售商場，而是被賦予了一個更長遠的角色——成為巴黎人的“文化日常練習場”。這里的運營邏輯，不是一次性的大型活動刺激，而是通過全年不斷的文化編程，把城市生活拆解成一段段情緒與興趣的固定節奏：舞蹈排練、手作工坊、哲學沙龍、獨立書展、親子活動……這些內容像季節更替般有序發生，讓居民與游客都能在不同的時間點找到“必須去一次”的理由。

這種結構化的情緒節奏，不僅讓人形成穩定的到訪習慣，更在潛移默化中，把這個空間嵌入了他們的生活坐標系中，成為“城市記憶”的一部分——不是記得它的外觀，而是記得在這里跳過舞、討論過一本書、和孩子完成了一次手作的瞬間。對運營者來說，這種記憶是可再生的資產，也是商業可持續的真正底層邏輯。

在巴黎Le Carreau du Temple，Groove Funk、Disco、House與Electro的音浪在圣殿廣場的穹頂下交匯，人們踩著輪滑，踏著70至80年代的復古節拍，滑入一場流動的都市記憶。圖為Carreau du Temple的滾輪舞派對活動現場 ?網絡

在這里，注意力并非一次性的捕捉，而是被不斷調用、反復確認的關系循環。許多失敗的商業更新項目，恰恰是忽略了這種“被記住的密碼”，只停留在視覺沖擊或短期熱點的層面。真正的更新成果，寫在城市人的生活習慣里，而非設計圖紙上。坪效比、租售比固然重要，但只有當一個空間能在時間里被持續占據、在情感上被重復使用，它才具備超越業態和租期的生命力。

注意力結構的四大設計原則

在城市更新與公共空間運營中，注意力并不是一次性吸引的煙花，而是一套需要被長期調度、精心維護的系統。我們將可持續城市注意力的構建，總結為四個相互支撐的設計原則——它們更像一組“編程語法”，決定了一個空間能否被人反復記住、持續使用。

在城市更新和商業空間運營中，注意力從來不是一次性的抓取，而是一種可以被設計、被維護、被循環激活的結構。我們將可持續城市注意力的構建，總結為四個相互支撐的設計原則——它們更像是“心智工程學”而非單純的空間設計。

• 層次性原則：同時提供即時吸引點和深度探索可能
• 可變性原則：保持30%空間用于臨時性、實驗性內容
• 參與性原則：設計讓用戶成為內容共同創造者的機制
• 節奏性原則：建立與城市生活周期共振的事件日歷

注意力結構的四大設計原則

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結語

那些真正成功的城市更新項目，最終都實現了同一種魔法：讓市民自發地說出“我不知道為什么，就是喜歡去那里待著”。這種難以量化的情感連接，恰恰是注意力經濟的終極產物。它可能表現為街角咖啡店里的常客與店主之間的默契點頭，也可能是某個社區花園里定期相遇的鄰里閑聊，或是某個藝術裝置前總會聚集的攝影愛好者。這些微小的社會儀式和空間習慣，構成了城市生活的真正質感。

作為項目的營建者，應該少一些對形式美的執念，多一些對“如何讓人愿意在此處浪費時間”的思考。因為在這個注意力稀缺的時代，用戶愿意為你支付的最珍貴貨幣，正是他們有限的生命時光。那些能夠承載記憶、激發情感、培育習慣的空間，終將成為城市不斷生長的活力源泉。這種由注意力轉化為黏性，再由黏性升華為歸屬感的過程，才是城市更新最深刻的意義所在。