真超跌or被唱空？ 河西南業主呼吁：不要賤賣！

“河西南業主，請不要再賤賣自己的房子了，河西南房價調整到這個位置，已經嚴重超跌了！”

就在最近，河西南業主們坐不住了，在公開平臺發帖，呼吁業主不要賤賣房子，如果不著急用錢或者換房子，請珍惜好自己的資產。

一面是業主呼吁保衛房價，一面是又有大廠落地：京東集團選址河西南，將建設百億級區域總部和萬人規模研發中心?！氨饍芍靥臁钡谋尘跋?，河西南房價“跌”到什么水平？大廠落地能否形成新一輪的刺激？不如客觀聊聊。

01

作為南京樓市的晴雨表，河西南的風吹草動都備受買房人關注。以時間為坐標，河西南樓市進化如下：

1.0時期，早期的“星八客”，以海峽城、魯能公館、升龍天匯、五礦崇文金城等為代表，瞄準剛需和首改需求，最久的已交付超10年；

2.0時期，正榮濱江紫闕、綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡等陸續入市，產品迭代改善。

3.0時期，河西金茂府、中國府、萬科翡翠濱江、融創濱江ONE等陸續上市，在高端豪宅賽道發力；又有朗樾府、頤和鉑樾府等，改善更顯多樣化。

時間來到近年，中寧府、天琴華樟、偉星長江之歌、中海江南玖序、源上丹若等進階豪宅來接棒，在產品創新、公區打造、服務標準等維度發力，邁入更高階的人居境界。

那么，河西南已交付、接受二手房市場檢驗的小區們，最近表現如何？

我們將主流小區今年的成交情況做了梳理，分別選取今年的最高、最低成交單價展示。

數據截止日期：2025.8.26

以今年最高成交價為參考，我們將河西南二手房價大致分為以下梯隊：

6萬/㎡以上，為萬科翡翠濱江。

5萬-6萬/㎡，以中國府、河西金茂府璟園（二期）為代表。

4萬-5萬/㎡，樓盤眾多，有正榮濱江紫闕河西金茂府瓏園（一期）、融創濱江ONE、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉等。

3萬-4萬/㎡，以深業龍灣上府、魚嘴金茂悅、佳兆業城市廣場、五礦崇文金城、升龍天匯、魯能公館等為主。

3萬/㎡以下，為海峽城云瓏灣。

接下來，看看各梯隊詳情。

02

6萬/㎡以上：

萬科翡翠濱江

萬科翡翠濱江，房價“堅挺”。

今年4月，賣出一套建面約189.46㎡大平層，成交總價1200萬，成交單價63337元/㎡，創下小區的最高成交單價，展現出逆勢增長的魄力。

5萬-6萬/㎡

中國府、河西金茂府璟園（二期）

中國府所在地塊于2016年5月出讓，憑借高達45213元/㎡的地價，成為南京地王，且至今未被超越。所以，很長時間里中國府相當于南京頂豪之“錨”。

從二手房市場來看，中國府的價格相對穩定。對比周邊小區，中國府掛牌房源有限，鏈家網顯示目前小區有42套房源在售。疊加千萬級總價，中國府的次新房成交量不算多。

今年4月，一套建面約189.4㎡的房源，以1095萬總價、57814元/㎡單價成交，在區域內仍處于高位。

作為南京首座金茂府，河西金茂府的品質可圈可點。尤其是二期璟園，外立面、園林景觀、地庫、室內細節等，二手房價也相對穩定。

4萬-5萬/㎡

正榮濱江紫闕、金鼎灣和禧、河西金茂府瓏園（一期）、融創濱江ONE、建發珺和府、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉二期、頤和云臺源筑、正榮潤峯、頤和鉑灣、佳兆業城市廣場等。

這一梯隊的二手房成交價跨度較大，比如華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、綠地海珀星暉等。

正榮濱江紫闕，是河西南“老牌”豪宅，價格長期很抗打的。2025年以前，小區二手房成交價基本穩定在5萬/㎡以上，少量房源成交價也保持在4.5萬/㎡+。

但今年，正榮濱江紫闕成交房源的價格基本跌破5萬/㎡，最高成交單價為49180元/㎡。最低成交單價為37125元/㎡，是一套建面約154.07㎡的房源，成交總價572萬，最終砍價46萬成交。

此外，從今年成交房源的砍價金額來看，集中在22萬-92萬，意味著正榮濱江紫闕有著較大的議價空間。

華僑城天鵝堡，也頻登熱搜。

這個月初，一套建面約265.77㎡的高樓層房源成交，總價955萬、單價35933元/㎡，為今年的最低成交單價。而去年，差不多的總價只能入手一套建面約208㎡的戶型。

綠地海珀星暉的成交價跨度也很大。

今年6月，二期一套建面約132.06㎡房源，以380萬總價成交，單價僅28774元/㎡。而同樣是低樓層、建面132㎡左右的房源，在去年9月份還賣出過超4萬/㎡、總價531萬的價格。

3萬-4萬/㎡

深業龍灣上府、朗詩熙華府、招商雍和府、魚嘴金茂悅、魚嘴潤府、金地中心風華、佳兆業城市廣場一期、五礦崇文金城、升龍天匯、魯能公館、青奧村等。

這一梯隊的房源，以早期的“星八客”樓盤為主。同時，2022年、2023年交付的深業龍灣上府、魚嘴潤府等，并未展現出較強的價格優勢。

“星八客”樓盤，多為剛需、首改戶型，總價控制在友好范圍內，成交量與流速相對領先。但需要注意的是，這些小區的抗跌能力有限，成交價受市場影響幅度大。

比如佳兆業城市廣場一期，2021年市場火熱的時候曾賣出68391元/㎡的歷史最高單價。但今年成交價普遍維持在3萬-3.9萬/㎡，其中最高單價為39111元/㎡、最低單價為32741元/㎡。

類似的，還有五礦崇文金城、魯能公館等。招商雍和府、魚嘴金茂悅、五礦崇文金城A/C/E區，今年均出現“2”字頭的成交價。

3萬/㎡以下

海峽城云瓏灣

2012年9月，海峽城首批房源上市，銷售周期一直持續到2017年，是河西南的資深拓荒盤，見證了河西南從搶客激戰到一房難求的反轉，也目睹河西南房價走勢的全過程。

河西南片區二手房市場呈現出顯著的分化格局，價格梯隊清晰可見：

高端改善項目，抗跌性突出：以萬科翡翠濱江、中國府為代表的品質樓盤，憑借核心地段優勢與過硬產品力，始終保持價格韌性，成交價穩定在較高區間。

房齡較長小區，價格波動明顯：如海峽城、“星八客”等早期項目，因產品設計逐漸落后、社區老化等因素，價格調整幅度較大，市場表現相對平淡。

價格敏感項目，房價波動大：綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡等價格跨度較大，主要因其誕生在市場高熱期，二手房價也經歷過階段性高點。隨著市場回歸理性，這些項目的價格也隨行就市，主流成交價逐步回歸合理。

這也恰恰說明，在市場調整期，真正具備地段價值與品質保障的河西南優質二手房資產，依然展現出較強的抗跌能力。

03

河西南二手房市場的價格波動，其核心邏輯與整體樓市周期性下行密切相關，難有板塊能完全規避大環境的影響。

即便是公認的“抗跌”小區典范，比如擁有公認頂級雙學區的金鼎灣今朝天下，也出現明顯價格浮動。

此前房價基本坐穩10萬/㎡，但今年5月，一套建面約191.58㎡的房源，卻以76730元/㎡的價格成交。

但河西南，也正迎來新的發展契機。

今年1月，河西中央科創區正式啟動，由魚嘴和青奧組團構成，河西南煥新成為河西中央科創區，承接大量優質城市資源。

根據官方計劃：目標到2027年，河西中央科創區力爭帶動全區數字經濟核心產業及相關產業營收超1000億元，新增各類產業人才超10萬人。

將河西中央科創區，建設成為全省最具競爭力的“人工智能+”產業高地、最具影響力的產業科技創新承載中心、最具吸引力的“三生融合”城市客廳。

大廠園區，將成為河西中央科創區的核心驅動。

近年來，河西南在產業兌現上按下快進鍵，阿里巴巴江蘇總部、小米華東總部等陸續開園，互聯網大廠重倉南京的布局穩步推進。

小米南京科技園，躍升為超級研發中心，手機硬件工程實驗室投入使用，研發人員突破5000人；南京阿里中心，吸引59家優質企業入駐，包括三星南京研究所等世界500強企業、南京能利芯科技等高成長潛力企業，以及米川人工智能等創新“幼苗”和端點星辰科技等阿里生態伙伴。

首創數科中心建設持續推進，總體量約33萬方，確定引入58集團華東區域總部，以其為龍頭引領，打造以互聯網、數字金融產業為主的數字經濟產業聚集中心。

還有恒生電子、洋河股份、金峰水泥、新國都等總部加速兌現，持續夯實河西南的產業底盤。

昨天（8月25日），南京市與頭部互聯網企業京東集團簽署戰略合作協議，京東集團選址建鄴區河西南，將建設百億級區域總部和萬人規模研發中心。

早在去年，在南京2024全球產業科技創新與投資促進大會期間，南京市人民政府與京東集團簽署戰略合作框架協議，并于今年形成南京市與京東集團新一輪戰略合作事項16條。

其項目將打造為京東集團區域中心，承擔集中辦公與研發職能；未來將匯聚京東在零售、科技、金融、健康、家政等多個業務板塊的研發力量，重點引入人工智能、機器人、無人駕駛等前沿領域的研發人才。

區域配套能級也在顯著提升。今年5月，河西南最大的商業體——金陵天地正式開業，落地超280家品牌，其中超40個全城首進、超70個區域首進品牌，餐飲品牌首進率更是超53%。

從“河西南”到“河西中央科創區”，不僅是名稱的改變，更意味著資源配置能級的全面提升。

盡管短期內二手房市場仍處于調整分化階段，價格難免波動，但從中長期來看，隨著產業人口集聚和配套日益完善，河西南房或將在優質資源的支撐下逐漸企穩。