真超跌or被唱空？ 河西南業(yè)主呼吁：不要賤賣！

“河西南業(yè)主，請不要再賤賣自己的房子了，河西南房價調(diào)整到這個位置，已經(jīng)嚴重超跌了！”

就在最近，河西南業(yè)主們坐不住了，在公開平臺發(fā)帖，呼吁業(yè)主不要賤賣房子，如果不著急用錢或者換房子，請珍惜好自己的資產(chǎn)。

一面是業(yè)主呼吁保衛(wèi)房價，一面是又有大廠落地：京東集團選址河西南，將建設(shè)百億級區(qū)域總部和萬人規(guī)模研發(fā)中心。“冰火兩重天”的背景下，河西南房價“跌”到什么水平？大廠落地能否形成新一輪的刺激？不如客觀聊聊。

01

作為南京樓市的晴雨表，河西南的風(fēng)吹草動都備受買房人關(guān)注。以時間為坐標，河西南樓市進化如下：

1.0時期，早期的“星八客”，以海峽城、魯能公館、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城等為代表，瞄準剛需和首改需求，最久的已交付超10年；

2.0時期，正榮濱江紫闕、綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡等陸續(xù)入市，產(chǎn)品迭代改善。

3.0時期，河西金茂府、中國府、萬科翡翠濱江、融創(chuàng)濱江ONE等陸續(xù)上市，在高端豪宅賽道發(fā)力；又有朗樾府、頤和鉑樾府等，改善更顯多樣化。

時間來到近年，中寧府、天琴華樟、偉星長江之歌、中海江南玖序、源上丹若等進階豪宅來接棒，在產(chǎn)品創(chuàng)新、公區(qū)打造、服務(wù)標準等維度發(fā)力，邁入更高階的人居境界。

那么，河西南已交付、接受二手房市場檢驗的小區(qū)們，最近表現(xiàn)如何？

我們將主流小區(qū)今年的成交情況做了梳理，分別選取今年的最高、最低成交單價展示。

數(shù)據(jù)截止日期：2025.8.26

以今年最高成交價為參考，我們將河西南二手房價大致分為以下梯隊：

6萬/㎡以上，為萬科翡翠濱江。

5萬-6萬/㎡，以中國府、河西金茂府璟園（二期）為代表。

4萬-5萬/㎡，樓盤眾多，有正榮濱江紫闕河西金茂府瓏園（一期）、融創(chuàng)濱江ONE、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉等。

3萬-4萬/㎡，以深業(yè)龍灣上府、魚嘴金茂悅、佳兆業(yè)城市廣場、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、魯能公館等為主。

3萬/㎡以下，為海峽城云瓏灣。

接下來，看看各梯隊詳情。

02

6萬/㎡以上：

萬科翡翠濱江

萬科翡翠濱江，房價“堅挺”。

今年4月，賣出一套建面約189.46㎡大平層，成交總價1200萬，成交單價63337元/㎡，創(chuàng)下小區(qū)的最高成交單價，展現(xiàn)出逆勢增長的魄力。

5萬-6萬/㎡

中國府、河西金茂府璟園（二期）

中國府所在地塊于2016年5月出讓，憑借高達45213元/㎡的地價，成為南京地王，且至今未被超越。所以，很長時間里中國府相當于南京頂豪之“錨”。

從二手房市場來看，中國府的價格相對穩(wěn)定。對比周邊小區(qū)，中國府掛牌房源有限，鏈家網(wǎng)顯示目前小區(qū)有42套房源在售。疊加千萬級總價，中國府的次新房成交量不算多。

今年4月，一套建面約189.4㎡的房源，以1095萬總價、57814元/㎡單價成交，在區(qū)域內(nèi)仍處于高位。

作為南京首座金茂府，河西金茂府的品質(zhì)可圈可點。尤其是二期璟園，外立面、園林景觀、地庫、室內(nèi)細節(jié)等，二手房價也相對穩(wěn)定。

4萬-5萬/㎡

正榮濱江紫闕、金鼎灣和禧、河西金茂府瓏園（一期）、融創(chuàng)濱江ONE、建發(fā)珺和府、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉二期、頤和云臺源筑、正榮潤峯、頤和鉑灣、佳兆業(yè)城市廣場等。

這一梯隊的二手房成交價跨度較大，比如華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、綠地海珀星暉等。

正榮濱江紫闕，是河西南“老牌”豪宅，價格長期很抗打的。2025年以前，小區(qū)二手房成交價基本穩(wěn)定在5萬/㎡以上，少量房源成交價也保持在4.5萬/㎡+。

但今年，正榮濱江紫闕成交房源的價格基本跌破5萬/㎡，最高成交單價為49180元/㎡。最低成交單價為37125元/㎡，是一套建面約154.07㎡的房源，成交總價572萬，最終砍價46萬成交。

此外，從今年成交房源的砍價金額來看，集中在22萬-92萬，意味著正榮濱江紫闕有著較大的議價空間。

華僑城天鵝堡，也頻登熱搜。

這個月初，一套建面約265.77㎡的高樓層房源成交，總價955萬、單價35933元/㎡，為今年的最低成交單價。而去年，差不多的總價只能入手一套建面約208㎡的戶型。

綠地海珀星暉的成交價跨度也很大。

今年6月，二期一套建面約132.06㎡房源，以380萬總價成交，單價僅28774元/㎡。而同樣是低樓層、建面132㎡左右的房源，在去年9月份還賣出過超4萬/㎡、總價531萬的價格。

3萬-4萬/㎡

深業(yè)龍灣上府、朗詩熙華府、招商雍和府、魚嘴金茂悅、魚嘴潤府、金地中心風(fēng)華、佳兆業(yè)城市廣場一期、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、魯能公館、青奧村等。

這一梯隊的房源，以早期的“星八客”樓盤為主。同時，2022年、2023年交付的深業(yè)龍灣上府、魚嘴潤府等，并未展現(xiàn)出較強的價格優(yōu)勢。

“星八客”樓盤，多為剛需、首改戶型，總價控制在友好范圍內(nèi)，成交量與流速相對領(lǐng)先。但需要注意的是，這些小區(qū)的抗跌能力有限，成交價受市場影響幅度大。

比如佳兆業(yè)城市廣場一期，2021年市場火熱的時候曾賣出68391元/㎡的歷史最高單價。但今年成交價普遍維持在3萬-3.9萬/㎡，其中最高單價為39111元/㎡、最低單價為32741元/㎡。

類似的，還有五礦崇文金城、魯能公館等。招商雍和府、魚嘴金茂悅、五礦崇文金城A/C/E區(qū)，今年均出現(xiàn)“2”字頭的成交價。

3萬/㎡以下

海峽城云瓏灣

2012年9月，海峽城首批房源上市，銷售周期一直持續(xù)到2017年，是河西南的資深拓荒盤，見證了河西南從搶客激戰(zhàn)到一房難求的反轉(zhuǎn)，也目睹河西南房價走勢的全過程。

河西南片區(qū)二手房市場呈現(xiàn)出顯著的分化格局，價格梯隊清晰可見：

高端改善項目，抗跌性突出：以萬科翡翠濱江、中國府為代表的品質(zhì)樓盤，憑借核心地段優(yōu)勢與過硬產(chǎn)品力，始終保持價格韌性，成交價穩(wěn)定在較高區(qū)間。

房齡較長小區(qū)，價格波動明顯：如海峽城、“星八客”等早期項目，因產(chǎn)品設(shè)計逐漸落后、社區(qū)老化等因素，價格調(diào)整幅度較大，市場表現(xiàn)相對平淡。

價格敏感項目，房價波動大：綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡等價格跨度較大，主要因其誕生在市場高熱期，二手房價也經(jīng)歷過階段性高點。隨著市場回歸理性，這些項目的價格也隨行就市，主流成交價逐步回歸合理。

這也恰恰說明，在市場調(diào)整期，真正具備地段價值與品質(zhì)保障的河西南優(yōu)質(zhì)二手房資產(chǎn)，依然展現(xiàn)出較強的抗跌能力。

03

河西南二手房市場的價格波動，其核心邏輯與整體樓市周期性下行密切相關(guān)，難有板塊能完全規(guī)避大環(huán)境的影響。

即便是公認的“抗跌”小區(qū)典范，比如擁有公認頂級雙學(xué)區(qū)的金鼎灣今朝天下，也出現(xiàn)明顯價格浮動。

此前房價基本坐穩(wěn)10萬/㎡，但今年5月，一套建面約191.58㎡的房源，卻以76730元/㎡的價格成交。

但河西南，也正迎來新的發(fā)展契機。

今年1月，河西中央科創(chuàng)區(qū)正式啟動，由魚嘴和青奧組團構(gòu)成，河西南煥新成為河西中央科創(chuàng)區(qū)，承接大量優(yōu)質(zhì)城市資源。

根據(jù)官方計劃：目標到2027年，河西中央科創(chuàng)區(qū)力爭帶動全區(qū)數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營收超1000億元，新增各類產(chǎn)業(yè)人才超10萬人。

將河西中央科創(chuàng)區(qū)，建設(shè)成為全省最具競爭力的“人工智能+”產(chǎn)業(yè)高地、最具影響力的產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新承載中心、最具吸引力的“三生融合”城市客廳。

大廠園區(qū)，將成為河西中央科創(chuàng)區(qū)的核心驅(qū)動。

近年來，河西南在產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)上按下快進鍵，阿里巴巴江蘇總部、小米華東總部等陸續(xù)開園，互聯(lián)網(wǎng)大廠重倉南京的布局穩(wěn)步推進。

小米南京科技園，躍升為超級研發(fā)中心，手機硬件工程實驗室投入使用，研發(fā)人員突破5000人；南京阿里中心，吸引59家優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，包括三星南京研究所等世界500強企業(yè)、南京能利芯科技等高成長潛力企業(yè)，以及米川人工智能等創(chuàng)新“幼苗”和端點星辰科技等阿里生態(tài)伙伴。

首創(chuàng)數(shù)科中心建設(shè)持續(xù)推進，總體量約33萬方，確定引入58集團華東區(qū)域總部，以其為龍頭引領(lǐng)，打造以互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字金融產(chǎn)業(yè)為主的數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)聚集中心。

還有恒生電子、洋河股份、金峰水泥、新國都等總部加速兌現(xiàn)，持續(xù)夯實河西南的產(chǎn)業(yè)底盤。

昨天（8月25日），南京市與頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)京東集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，京東集團選址建鄴區(qū)河西南，將建設(shè)百億級區(qū)域總部和萬人規(guī)模研發(fā)中心。

早在去年，在南京2024全球產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新與投資促進大會期間，南京市人民政府與京東集團簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并于今年形成南京市與京東集團新一輪戰(zhàn)略合作事項16條。

其項目將打造為京東集團區(qū)域中心，承擔集中辦公與研發(fā)職能；未來將匯聚京東在零售、科技、金融、健康、家政等多個業(yè)務(wù)板塊的研發(fā)力量，重點引入人工智能、機器人、無人駕駛等前沿領(lǐng)域的研發(fā)人才。

區(qū)域配套能級也在顯著提升。今年5月，河西南最大的商業(yè)體——金陵天地正式開業(yè)，落地超280家品牌，其中超40個全城首進、超70個區(qū)域首進品牌，餐飲品牌首進率更是超53%。

從“河西南”到“河西中央科創(chuàng)區(qū)”，不僅是名稱的改變，更意味著資源配置能級的全面提升。

盡管短期內(nèi)二手房市場仍處于調(diào)整分化階段，價格難免波動，但從中長期來看，隨著產(chǎn)業(yè)人口集聚和配套日益完善，河西南房或?qū)⒃趦?yōu)質(zhì)資源的支撐下逐漸企穩(wěn)。