為什么上海調控，以外環為界

上海出政策了

和以前不太一樣

以前出政策都放在周五，而且是下班后的時間，所以我經常周末加班

現在可好，政策放在周一了，還是上午上班時間，我這周末倒是不用加班了，直接把我周一例會給取消了

現在，坐到電腦前給大家聊聊

政策很多啊

詳細的我就不寫了，這里直接貼一下

大家可以保存一下以備不時之需

但是核心的核心是什么

就是上海放寬外環外限購政策，這是最直接的，也是最大的變化

但是各位有沒有想過一個哲學問題

為什么是外環外

01

首先我們需要意識到一件事

現在上海的調控政策，對待外環外和外環內的態度已經完全不一樣

不是外環外松一點外環內緊一點

而是對于這兩個區域的調控態度，完全不一樣

對于外環外，幾乎等同于已經沒有門檻了隨便買

所謂的外地戶籍一年社保，只要想要買房，這個時間也過的很快了

對于外環內，雖然有放松，但是整體的社保年限沒調，套數依然有限制（外地單身被視為家庭可以開始買外環內一手房了）

更為關鍵的是，為了相互之間不產生交叉，讓大家放心買外環外

外環外的購買套數都不被記入外環內的限購范圍內

可疊加

就是你去外環外買了一百套房子歸來之后，內環內可能還有首套房的資格

我看到這個政策的第一反應就是：那環滬的樓市怎么辦

確實政策出臺之后，環滬樓市幾乎已經沒有理論存在的需求

各個外地城市未來只能寄希望本地市場的去化情況了

但是說回上海

對于上海來說，一直以來都有兩個矛盾點，一個是擔心核心區域樓市過熱出現輿論壓力，又希望整體市場庫存減緩降低風險

現在以此為界，起碼也表明了態度和說法

上海未來調控，開始以外環為界線了

但是話又說回來，為什么是這條線

02

這里面有一個重要動因的變化

過去20年是整個上海城市建設快速發展的20年，也是房地產快速發展的20年

伴隨著城市骨架和基建的鋪設，上海完成了城市版圖的擴張

不論是最早時候的一城九鎮還是現在的五大新城，都是這么一個邏輯

所以在很長一段時間，上海的樓市基本面就是

一手房是新房在郊區，二手房是老破小在市中心

二者相互獨立又相互依存

所以一直以來上海外環外的二手房掛牌量和成交量一直就不多

伴隨著過去20年上海整體郊區住宅的大量供應，這些產品如今也慢慢的流入到二手房市場

我們來直觀的看下數據

這不是市場數量，而是市場占比

從整個供求結果關系來看，整體的成交占比每年都在下滑，但是整體的掛牌量的占比卻在越來越多的增加

這就是一個非常值得注意的信號

如果對外環外的樓市不加以干預，后面可能會出現系統性的風險

另外在時間節點上對外環外也比較尷尬

城市發展的重心已經回歸到市中心進行城市更新了，郊區的發展已經屬于明牌，而且再加上如今搶人大戰各個城市各領風騷

所以對于郊區的去化就失去了先手位

這次調控出臺的背景，或許就是基于此

03

這一次政策希望激活的核心是什么

如果下沉到一線各位會發現，現在很多郊區的一手房的成交，主力都集中在區域型客戶購買

哪怕是外地年輕人，買在郊區大部分也是在周邊有工作或者和區域本地有黏連的這些人

之前設想的因為房價外溢或者軌交外溢的年輕人

這部分的比例已經開始下降

而這一次的政策放松，核心是希望激活的需求，我覺得有四類人

第一類，當然是外地剛需更加堅定的買房

某種程度上也是上海的一種搶人方式，大家聯想之前上海關于內容創作者的一系列待遇，結合在一起看就會發現這其中的端倪

第二類，市中心的養老需求

上海另一個不可逆的趨勢就是本地人口老齡化，這里的養老需求一定是越發的放大

如今關于這部分需求也可以通過郊區買房的方式來解決

畢竟他們具備強勁的購買力，而且現在也不占據房票，真心建議在郊區做項目的操盤手可以落實

與其焦慮多少點數給渠道，不如努力拓寬下這部分客源

第三類：郊區的本地土著

這些其實也是被忽略的群體，住在上海郊區的土著，往往家族情節會更重，買房需求可能也會更加旺盛

第四類，其實也是很重要的一部分人

全國范圍內的中產家庭的資產配置

上海這兩年塔尖項目的崛起，本質上成功吸納了全國范圍的富豪的關注，在全國范圍內上海資產的相對堅挺也得到了共識

你知道的，中產對投資這件事是最躍躍欲試的

但是把錢放在哪里其實沒有太多想法，這是一次進入上海比較好的門檻

如果未來不論是生意或者工作和上海有關聯的，現在都可以在上海買房作為一個備選項

04

這一次的政策放松整體的力度還是很大的

單說外環外可能大家覺得只是一個概念

但是我們來看看上海地圖

就會發現上海大部分地方的房子已經不限購了，哪怕放在套數占比上來說也是如此

如今上海限制的，放在外環內，本質上還是對于城市發展的樂觀和信心

不論是如今土地市場的反饋，還是上海產業升級轉型，對于核心地段都是極大的抗跌存在

對于外環外呢，這一次也是挺好的機會，畢竟外環外這么大，總有機會點，總有窗口期

對于這一次的政策，相比較之前的微調更明顯，也更出圈

關鍵是這次政策激活的四類人群，目前來看很有潛力很有可能也真實可以轉換

接下來的9月和10月可能會比想象中的更加值得期待

但是這個政策能不能解決所有問題

當然不能

但是好在還有時間

上海樓市相比較其他城市而言，最大的機會點就在于：還有時間

這是底色中給到人們的信心和安全感

這也是為什么我覺得，如果是個人，如果你有真實需求，可以去市面上走走看看

是不是最好的時間我不知道

這起碼是一個不差的時間

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6214篇原創文章