談談惠州第四代住宅產品：是香還是坑？

　　大家挺關注惠州第四代住宅產品的話題。

　　目前，還沒真正產品面市，我如同粉絲一樣有所期待，究竟第四代住宅產品在惠州能否“叫好又叫座”。

　　今日，就來談談個人理解關于惠州第四代產品的優缺點。

　　開篇前，問大家一個問題：惠州首個第四代產品吹風價要25000元/平以上，你們覺得貴嗎？

　　文末有這個產品的疑問

　　住宅新規≠第四代住宅產品

　　首先，關于惠州第四代住宅產品，我們要了解惠州去年出臺提高“ 得房率 ”的新規，這是建筑“ 好房子 ”重要的要求。

　　2024年5月13日，惠州市自然資源局在官網發布《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》（下稱《措施》）。

　　“部分配套不計容的面積，不納入購房者公攤面積，房企出資建設并無償移交政府的配建設施不計容。與此同時，還鼓勵把陽臺、凸窗做大，把此前陽臺占比不得超過住宅水平投影的20%，提高到25%，把原進深不超過0.6米的建筑飄窗不計容，提升到0.80米。”【南都新聞】

　　△來源：惠州市自然資源局

　　購房者要清楚一個觀點：新規≠第四代住宅產品，第四代住宅產品是屬于新規下范疇，可以說第四代住宅產品是新規的一個豪宅產品類別。

　　對普通購房者而言，2024年后拿地產品或者還未開發土地都可按照新規調整，就是說，至少2025年以后所建住宅產品，得房率會高很多，高贈送，但是不一定都是第四代住宅產品。

　　如一線城市廣州早就出現了很多新規住宅，有些實用率達到140%，真正第四代住宅產品出現在南沙。

　　正常情況下，惠州得房率大概在79-80%之間，以后新規產品有可能達到100%。

　　大家期待不，但是有個問題出現，這幾年惠州土地賣不動，很少民企拿地，都是國企兜底，基本上都還沒開發入市。

　　所以，我們暫時還沒見到新規產品，最快就是這個第四代住宅產品。

　　關于得房率高的房子，普通購房者可以等待新規產品，有錢人就可以考慮第四代住宅產品。

　　貌似沒錯，對吧。

　　啥是第四代住宅產品？優點：

　　江北在熱推惠州首個第四代產品預計國慶假期開放營銷中心。大家都沒真正見過第四代住宅產品，目前都是腦袋中構造的空中樓閣，沒有實際產品概念。

　　所以，就是有個疑問，第四代住宅產品是香還是坑？

　　我覺得有一句話可以概括，就是一個擁有大露臺的住宅產品。

　　先說優點：

　　1.滿足高層住宅帶大露臺的需求

　　不止一個粉絲向我要找房需求：一個帶裝修大露臺的房子，價格又要便宜。

　　你們能找到嗎？

　　有個事實，當下大露臺產品都在二、三樓，那第四代住宅產品就不同了，滿足戶戶都有空中花園，空中別院。

　　可以登高望遠，不再忍受低樓層。

　　據了解，江北第四代住宅產品還有超高層，不恐高的話，相當于在半空中的別墅。

　　△來源：百度

　　2.高贈送，新規之后所開發都是高贈送，使用率。

　　最近，惠城針對第四代產品還發了新規：

　　1）戶屬 空中花園水平投影總面積不得超過住宅套內水平投影面積的35%。

　　2 ） 戶屬 空中花園應為懸挑結構且不封閉，外挑尺寸不應超過3.6米。

　　3 ） 戶屬 空中花園綠化面積不小于其水平投影的30%，綠化覆土深度不低于0.5米。

　　4 ） 公共休閑綠化平臺的水平投影面積不得大于所在自然層計容建筑面積的30%。

　　5 ） 公共休閑綠化平臺綠化面積不小于其水平投影的30%，綠化覆土深度不低于0.5米。

　　6 ） 平臺至少一個邊長臨空，平臺不封閉、不分隔。

　　就是第四代住宅產品使用率可能達到100%，空中花園滿足女主人在家種花，媽媽種菜的需求。

　　3.愛面子的需求

　　惠州金山湖，代表著富人區，那江北CBD，繁華地段，寸土寸金的地方。

　　都需要有這樣的產品，滿足惠州頂層的需求。

　　住在瓏湖灣別墅，住在江北第四代住宅產品，未來金山湖也有這種產品，滿足城市精英階層愛面子的需求。

　　△來源：網絡

　　再說缺點

　　1.這個估計對有錢人來說，不算是缺點。

　　就是維護成本高，每年至少要多花幾千塊在養護以及維護上。另外，物業管理費也會比普通住宅貴。

　　如成都就有第四代住宅產品，物業管理費要達到10-15元/平/月。不知道惠州第四代住宅產品在管理上對業主有沒有什么要求？

　　比如維護好統一的景觀面，大家都把陽臺綠植養得好好的，你家卻種著青菜蘿卜。

　　▲來源：百度

　　2.隱私性

　　第四代產品必談的問題。

　　因為露臺空間層高達到6米，樓上鄰居與樓下鄰居共處在一個公共空間。

　　我看到某些城市第四代產品，與樓上樓下的躍式設計，被調侃方便小偷或者偷情。

　　也不知道惠州第四代產品會怎么樣？

　　另外，也有人說關于隱私性的解決辦法，樓上鄰居的窗戶底部設計擋板，那樣樓上鄰居就見不到樓下的空中花園。

　　但是比如說樓下鄰居搞個聚會，BBQ，那樓上就遭殃，最后解決辦法，就是約好鄰居一起玩，這樣大家都開心點，友好睦鄰。

　　▲來源：百度

　　3.惠州天氣

　　今年惠州雨水特別多，動不動就臺風來了，這種強對流天氣，狂風暴雨，你能不能忍受得住，住在高層，這些雨水狂打你家陽臺的綠植。

　　植物會不會東倒西歪？打亂露臺上的東西？

　　比如說第三代產品流行封窗，那第四代產品肯定不允許封窗，本來的賣點就是這種大露臺。

　　最后，關于粉絲所擔憂的惠州首個第四代產品的問題。

　　關于產品價格，有些粉絲表示，在15000-20000元/平之間是能接受的。

　　畢竟代表著惠州高端產品，就如金山湖島內也有30000元/平的豪宅，只是有價無市。

　　大家都清楚，如今的大環境，惠州有錢人畢竟沒有一線城市那么豪。

　　另外，粉絲還有幾個擔憂，就是對開發商不熟悉，不了解房企的實力。對惠州首個第四代住宅產品沒有概念，不像央企或者本地房企，曾經在惠州開過住宅，有案例在先，有實力背書，但是這房企就是沒個概念。

　　最后，還是期房產品，其他樓棟都還沒蓋。首推這期房，至少要兩年后才能交付，當下大環境，對期房產品，還是表示個擔憂。

　　歸根結底，還是房企的實力的疑問。

　　好的一方面，就是期待產品出來，能夠驚艷市場，給足惠州頂層設計好的有面子的產品。

　　OK，今天聊到這里，歡迎私下探討。