談?wù)劵葜莸谒拇≌a(chǎn)品：是香還是坑？

　　大家挺關(guān)注惠州第四代住宅產(chǎn)品的話題。

　　目前，還沒真正產(chǎn)品面市，我如同粉絲一樣有所期待，究竟第四代住宅產(chǎn)品在惠州能否“叫好又叫座”。

　　今日，就來談?wù)剛€(gè)人理解關(guān)于惠州第四代產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)。

　　開篇前，問大家一個(gè)問題：惠州首個(gè)第四代產(chǎn)品吹風(fēng)價(jià)要25000元/平以上，你們覺得貴嗎？

　　文末有這個(gè)產(chǎn)品的疑問

　　住宅新規(guī)≠第四代住宅產(chǎn)品

　　首先，關(guān)于惠州第四代住宅產(chǎn)品，我們要了解惠州去年出臺提高“ 得房率 ”的新規(guī)，這是建筑“ 好房子 ”重要的要求。

　　2024年5月13日，惠州市自然資源局在官網(wǎng)發(fā)布《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》（下稱《措施》）。

　　“部分配套不計(jì)容的面積，不納入購房者公攤面積，房企出資建設(shè)并無償移交政府的配建設(shè)施不計(jì)容。與此同時(shí)，還鼓勵(lì)把陽臺、凸窗做大，把此前陽臺占比不得超過住宅水平投影的20%，提高到25%，把原進(jìn)深不超過0.6米的建筑飄窗不計(jì)容，提升到0.80米。”【南都新聞】

　　△來源：惠州市自然資源局

　　購房者要清楚一個(gè)觀點(diǎn)：新規(guī)≠第四代住宅產(chǎn)品，第四代住宅產(chǎn)品是屬于新規(guī)下范疇，可以說第四代住宅產(chǎn)品是新規(guī)的一個(gè)豪宅產(chǎn)品類別。

　　對普通購房者而言，2024年后拿地產(chǎn)品或者還未開發(fā)土地都可按照新規(guī)調(diào)整，就是說，至少2025年以后所建住宅產(chǎn)品，得房率會高很多，高贈送，但是不一定都是第四代住宅產(chǎn)品。

　　如一線城市廣州早就出現(xiàn)了很多新規(guī)住宅，有些實(shí)用率達(dá)到140%，真正第四代住宅產(chǎn)品出現(xiàn)在南沙。

　　正常情況下，惠州得房率大概在79-80%之間，以后新規(guī)產(chǎn)品有可能達(dá)到100%。

　　大家期待不，但是有個(gè)問題出現(xiàn)，這幾年惠州土地賣不動，很少民企拿地，都是國企兜底，基本上都還沒開發(fā)入市。

　　所以，我們暫時(shí)還沒見到新規(guī)產(chǎn)品，最快就是這個(gè)第四代住宅產(chǎn)品。

　　關(guān)于得房率高的房子，普通購房者可以等待新規(guī)產(chǎn)品，有錢人就可以考慮第四代住宅產(chǎn)品。

　　貌似沒錯(cuò)，對吧。

　　啥是第四代住宅產(chǎn)品？優(yōu)點(diǎn)：

　　江北在熱推惠州首個(gè)第四代產(chǎn)品預(yù)計(jì)國慶假期開放營銷中心。大家都沒真正見過第四代住宅產(chǎn)品，目前都是腦袋中構(gòu)造的空中樓閣，沒有實(shí)際產(chǎn)品概念。

　　所以，就是有個(gè)疑問，第四代住宅產(chǎn)品是香還是坑？

　　我覺得有一句話可以概括，就是一個(gè)擁有大露臺的住宅產(chǎn)品。

　　先說優(yōu)點(diǎn)：

　　1.滿足高層住宅帶大露臺的需求

　　不止一個(gè)粉絲向我要找房需求：一個(gè)帶裝修大露臺的房子，價(jià)格又要便宜。

　　你們能找到嗎？

　　有個(gè)事實(shí)，當(dāng)下大露臺產(chǎn)品都在二、三樓，那第四代住宅產(chǎn)品就不同了，滿足戶戶都有空中花園，空中別院。

　　可以登高望遠(yuǎn)，不再忍受低樓層。

　　據(jù)了解，江北第四代住宅產(chǎn)品還有超高層，不恐高的話，相當(dāng)于在半空中的別墅。

　　△來源：百度

　　2.高贈送，新規(guī)之后所開發(fā)都是高贈送，使用率。

　　最近，惠城針對第四代產(chǎn)品還發(fā)了新規(guī)：

　　1）戶屬 空中花園水平投影總面積不得超過住宅套內(nèi)水平投影面積的35%。

　　2 ） 戶屬 空中花園應(yīng)為懸挑結(jié)構(gòu)且不封閉，外挑尺寸不應(yīng)超過3.6米。

　　3 ） 戶屬 空中花園綠化面積不小于其水平投影的30%，綠化覆土深度不低于0.5米。

　　4 ） 公共休閑綠化平臺的水平投影面積不得大于所在自然層計(jì)容建筑面積的30%。

　　5 ） 公共休閑綠化平臺綠化面積不小于其水平投影的30%，綠化覆土深度不低于0.5米。

　　6 ） 平臺至少一個(gè)邊長臨空，平臺不封閉、不分隔。

　　就是第四代住宅產(chǎn)品使用率可能達(dá)到100%，空中花園滿足女主人在家種花，媽媽種菜的需求。

　　3.愛面子的需求

　　惠州金山湖，代表著富人區(qū)，那江北CBD，繁華地段，寸土寸金的地方。

　　都需要有這樣的產(chǎn)品，滿足惠州頂層的需求。

　　住在瓏湖灣別墅，住在江北第四代住宅產(chǎn)品，未來金山湖也有這種產(chǎn)品，滿足城市精英階層愛面子的需求。

　　△來源：網(wǎng)絡(luò)

　　再說缺點(diǎn)

　　1.這個(gè)估計(jì)對有錢人來說，不算是缺點(diǎn)。

　　就是維護(hù)成本高，每年至少要多花幾千塊在養(yǎng)護(hù)以及維護(hù)上。另外，物業(yè)管理費(fèi)也會比普通住宅貴。

　　如成都就有第四代住宅產(chǎn)品，物業(yè)管理費(fèi)要達(dá)到10-15元/平/月。不知道惠州第四代住宅產(chǎn)品在管理上對業(yè)主有沒有什么要求？

　　比如維護(hù)好統(tǒng)一的景觀面，大家都把陽臺綠植養(yǎng)得好好的，你家卻種著青菜蘿卜。

　　▲來源：百度

　　2.隱私性

　　第四代產(chǎn)品必談的問題。

　　因?yàn)槁杜_空間層高達(dá)到6米，樓上鄰居與樓下鄰居共處在一個(gè)公共空間。

　　我看到某些城市第四代產(chǎn)品，與樓上樓下的躍式設(shè)計(jì)，被調(diào)侃方便小偷或者偷情。

　　也不知道惠州第四代產(chǎn)品會怎么樣？

　　另外，也有人說關(guān)于隱私性的解決辦法，樓上鄰居的窗戶底部設(shè)計(jì)擋板，那樣樓上鄰居就見不到樓下的空中花園。

　　但是比如說樓下鄰居搞個(gè)聚會，BBQ，那樓上就遭殃，最后解決辦法，就是約好鄰居一起玩，這樣大家都開心點(diǎn)，友好睦鄰。

　　▲來源：百度

　　3.惠州天氣

　　今年惠州雨水特別多，動不動就臺風(fēng)來了，這種強(qiáng)對流天氣，狂風(fēng)暴雨，你能不能忍受得住，住在高層，這些雨水狂打你家陽臺的綠植。

　　植物會不會東倒西歪？打亂露臺上的東西？

　　比如說第三代產(chǎn)品流行封窗，那第四代產(chǎn)品肯定不允許封窗，本來的賣點(diǎn)就是這種大露臺。

　　最后，關(guān)于粉絲所擔(dān)憂的惠州首個(gè)第四代產(chǎn)品的問題。

　　關(guān)于產(chǎn)品價(jià)格，有些粉絲表示，在15000-20000元/平之間是能接受的。

　　畢竟代表著惠州高端產(chǎn)品，就如金山湖島內(nèi)也有30000元/平的豪宅，只是有價(jià)無市。

　　大家都清楚，如今的大環(huán)境，惠州有錢人畢竟沒有一線城市那么豪。

　　另外，粉絲還有幾個(gè)擔(dān)憂，就是對開發(fā)商不熟悉，不了解房企的實(shí)力。對惠州首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品沒有概念，不像央企或者本地房企，曾經(jīng)在惠州開過住宅，有案例在先，有實(shí)力背書，但是這房企就是沒個(gè)概念。

　　最后，還是期房產(chǎn)品，其他樓棟都還沒蓋。首推這期房，至少要兩年后才能交付，當(dāng)下大環(huán)境，對期房產(chǎn)品，還是表示個(gè)擔(dān)憂。

　　歸根結(jié)底，還是房企的實(shí)力的疑問。

　　好的一方面，就是期待產(chǎn)品出來，能夠驚艷市場，給足惠州頂層設(shè)計(jì)好的有面子的產(chǎn)品。

　　OK，今天聊到這里，歡迎私下探討。