對(duì)話|陳淮：應(yīng)該讓更多老百姓成為有產(chǎn)一族 這也是地產(chǎn)的底氣

鳳凰網(wǎng)報(bào)道 8月12-15日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的『2025年博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)』在海南隆重舉行，鳳凰網(wǎng)(房產(chǎn))為特約支持門(mén)戶網(wǎng)站。

會(huì)上中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮接受采訪，圍繞房產(chǎn)資源配置、風(fēng)險(xiǎn)及不同模式特點(diǎn)等內(nèi)容進(jìn)行了深入解讀。

陳淮曾任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所副所長(zhǎng)、建設(shè)部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)。

陳淮認(rèn)為，中國(guó)正從“人人無(wú)產(chǎn)”向“多數(shù)人有產(chǎn)”轉(zhuǎn)變，在這一過(guò)程中，需完善相關(guān)制度保障私人資產(chǎn)權(quán)益，否則容易引發(fā)企業(yè)家信心不足等問(wèn)題。

與此同時(shí)，在向有產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)的住房需求層級(jí)逐漸分出四個(gè)層級(jí)：基本、改善、享受、奢侈四個(gè)等級(jí)。

基本需求即從無(wú)房到有房。福利分房一定程度能緩解基本住房短缺的問(wèn)題，但它僅滿足基本遮風(fēng)避雨功能。改善需求即住房制度改革后，人們追求“三代人分室而居”以及適度的公共活動(dòng)空間。享受需求即更高凈值的人群的追求，例如需要獨(dú)立健身空間、足夠大的書(shū)房、獨(dú)立娛樂(lè)空間等。奢侈需求已經(jīng)與居住功能關(guān)系不大了，如比爾蓋茨的家，里面有諸多奢侈設(shè)施，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通人的需求和想象。

中國(guó)尚未充分解決從無(wú)房到有房（0到1）的階段，當(dāng)前多數(shù)居民的住房需求集中在”基本”和“改善”兩個(gè)等級(jí)，同時(shí)面臨房貸車(chē)貸壓力、保障體系不完善等問(wèn)題，且不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。不過(guò)這種結(jié)構(gòu)失衡在經(jīng)濟(jì)學(xué)上屬正常階段。

如何處理當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題？對(duì)于借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，陳淮認(rèn)為，日本雖房?jī)r(jià)未完全恢復(fù)，但實(shí)現(xiàn)了從有房到改善、甚至到更高等級(jí)住房的過(guò)渡，完成了住房高質(zhì)量發(fā)展，中國(guó)可借鑒其經(jīng)驗(yàn)，但需結(jié)合國(guó)情。對(duì)于參考新加坡模式，陳淮則認(rèn)為新加坡因特殊國(guó)情，有其獨(dú)特的中央公積金模式，與中國(guó)國(guó)情不同，不可簡(jiǎn)單照搬。

供應(yīng)方面而言，陳淮認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨“供大于求和供不應(yīng)求反復(fù)交替屬”的階段，這屬于正常現(xiàn)象。

對(duì)于價(jià)格，陳淮認(rèn)為房?jī)r(jià)問(wèn)題歸根結(jié)底本質(zhì)上是城市結(jié)構(gòu)失衡——大城市過(guò)度發(fā)展、二三線城市缺乏相應(yīng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，人口過(guò)度向優(yōu)質(zhì)資源短缺的超大城市涌入。舉例來(lái)講，大家去北京上海買(mǎi)房，因?yàn)槟抢锊粌H有房子，更有教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等綜合資源。

所以本質(zhì)上，是城市資源不能均衡配置，導(dǎo)致了今天的房?jī)r(jià)問(wèn)題、結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。若想刺激消費(fèi)者買(mǎi)房，不僅要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的均衡配置，房子也得讓大中小城市均衡發(fā)展，讓打算住城里的人，合理配置在不同規(guī)模的城市中，這樣才能夠真正啟動(dòng)房地產(chǎn)。

陳淮指出，解決結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，宏觀層面可以有諸多措施。例如出臺(tái)《住房租賃條例》，通過(guò)租購(gòu)并舉推動(dòng)資源優(yōu)化配置。因?yàn)榉课萘鲃?dòng)性與資源優(yōu)化配置呈正相關(guān)，資源結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)有助于降低價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)（即不確定性）。

整體而言，陳淮認(rèn)為房地產(chǎn)不是第一次面對(duì)過(guò)剩，面對(duì)挑戰(zhàn)，然后突破這個(gè)挑戰(zhàn)，又面對(duì)新的格局，這是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)宿命。

陳淮相信，老百姓想擴(kuò)大消費(fèi)、擴(kuò)大需求，有住房改善的預(yù)期，房地產(chǎn)就有底氣。并且，通過(guò)買(mǎi)房子讓越來(lái)越多的老百姓成為“有產(chǎn)一族”也應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中值得關(guān)心的問(wèn)題。

（來(lái)源鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，采寫(xiě)王婷婷）