數據觸目驚心，重大利空或導致房價開啟新一輪下行

　　昨天，央行公布了最新的7月金融數據，總體來說，利多股市，但對樓市利空。我們接下來依次對股市和樓市做出分析。

　　貨幣增速再次超預期。

　　M1增速：預期5.27%，實際5.6%，前值4.6%；

　　M2增速： 預期 8.28%，實際8.8%，前值8.3%；

　　上述預期值取自國內多家主要券商預測值的算術平均值。

　　上個月我們曾分析過，M1增速和M2增速，都出現了持續上行的趨勢性現象。并且依據該數據和其他邏輯，我們對股市的判斷，7月開始就轉向了全面牛市。 本次的數據再次印證了其趨勢性，M1和M2再次創下兩年來的新高。

　　M1和M2剪刀差繼續縮小，且M1繼續增長，M1作為企業盈利的前瞻指標，其強勢增長強化了股市的牛市預期。

　　從我們4月初在3100點下方大規模買入建倉（詳情請點擊： ），到今天的3600點，我們對減倉極為謹慎，就是因為預期牛市。

　　在知識星球，這一個多月以來，我們一起堅定持倉。

　　7月底調整，我告訴大家我不減倉；

　　8月有人擔心懂王可能的不續簽，我告訴大家我不減倉；

　　上周媒體炒作兩融余額杠桿資金創10年新高，我告訴大家我不減倉（理由參見：）；

　　眾多財經自媒體告知大家可能有調整，我堅定看好牛市告訴大家我不懼調整不會減倉。

　　甚至昨天星球有人提問說為什么我去年10月提醒大家減倉，而今年再次突破前高卻維持不減倉的判斷。去年10月的判斷依據可參見：

　　而今，牛市根基繼續在數據層面兌現，所以，即使有調整，大概率也會維持在3600上方。

　　近一個月，我多次強調要轉變為牛市思維。牛市的基本面邏輯可參考：

　　但請注意，盡管是牛市，我們卻并不推薦任何小白參與進來或買入，牛市只賣不買，是我們的紀律約束，以防任何黑天鵝的風險。該買的，我們在4月初3000點時已通過大規模買入建倉完成。當時已在公眾號和知識星球同步過。

　　當然，昨天發布的數據也有不足，就是7月信貸罕見負增，居民和企業的貸款均為負數，社融雖不及預期（ 預期：1.41萬億，實際：1.16萬億 ）但同比還是有多增3864億。

　　7月數據的社融和信貸背離加劇，顯示我們的信用擴張依然靠政府部門加杠桿，由于本月剛出9月貼息新政，給了股市拉動居民部門杠桿的預期，略微對沖了數據的不利影響。

　　是否能真實拉動對于股市并不重要，重要的是現在有了拉動的預期。而股市只看預期。預期的兌現，要等10月公布9月數據才能證實或證偽。那么就到時候再看。

　　接下來我們來分析大家都關心的樓市，因為居民信貸和樓市休戚相關，居民信貸負增，對樓市是重大利空影響。

　　依照慣例，我們先上房價和居民債務的關系圖。

　　如上圖，是近20年，居民新增貸款和房價的關系圖。 居民債務周期就是房價周期，居民新增貸款是直接轉換為樓市增量購買力的，因此新增貸款大漲會推動房價上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌（如上圖2022年）。我們據此數據也在2023年初開始減持京滬房產（點擊： ）。

　　其底層邏輯，我們過去解釋過，就是成交量并非房價漲跌的前瞻指標，而只有居民債務才是。

　　因為任何一個成交，一定有一個買方，一個賣方。如果說買方是看多所以買入，那是不是說賣方都是看空呢？或者說，既然買方和賣方數量對等，是否可以說，有多少買入的看多方，就有多少賣出的看空方呢？

　　當然不是！

　　這背后的秘密，就隱藏在我們上面說的居民新增貸款數據里。

　　比如，A把房子賣給B，作價100萬。雖然B是看多所以買入，但A卻不一定看空，A可能是為了置換，所以賣出獲得100萬后，再買入200萬的房子，并增加100萬的負債。

　　從這里我們可以看到，買賣雙方都是看多。只是一個是新買入，一個是置換。而置換鏈條傳導的終端，就是新房。

　　新房是凈賣出，但賣出新房的開發商并不是看空所以賣出，而只是為了賺錢。

　　也就是說，盡管市場上買方和賣方的數量必然相等，但也會出現大多數人看多或者大多數人看空的情況。

　　那么問題來了，怎么判斷大多數人看多還是看空？

　　答案是居民新增債務，因為只有在大家看多時，才會盡可能利用債務去持有房產，這樣在房價上漲時，才會賺更多錢。這種情況在數據上的體現，就是居民新增貸款大漲。

　　反之，當大家看空，就會賣出多余房產減少債務，或是失業者的向下置換。向下置換者雖然也有買入，但很明顯他是看空者而不是看多者。

　　這種情況下，買方買房雖然新增了貸款，但賣方賣房卻歸還了貸款，我們把這種情況，稱之為債務的轉嫁，也就是居民總債務并未增加。體現在數據上，就是居民新增貸款不斷創下新低。

　　好了，那么昨天央行發布的數據到底是什么樣的，我們來看一下。

　　從上圖可以看到，今年7月，無論是單月新增貸款，還是截止到7月的累計新增貸款，都比創下10年新低的2024年還要低，單月負增長達到2024年的2倍，1~7月累計新增居民貸款，只有2024年的一半。

　　實際上，6月是有邊際改善的，上個月我們分析時說，要連續看3個月的數據，結果本月數據就是一盆冷水。

　　數據觸目驚心。

　　所以，數據層面的反饋，就是居民新增貸款繼續大幅收縮，結論就是房價或將開啟新一輪下行。

　　上周，我們分享了北京部分熱門區域近3個月突發下跌20%的消息，跟居民貸款數據也能印證上。且目前下行趨勢，還未有止跌跡象。

　　這說明樓市的止跌回穩之路，依然漫漫，還需要更多努力。

　　后記：

　　從我最近一兩年接受到的各種一對一咨詢看，最多比例就是炒房客的，因為很多人之前都是極限杠桿，目前有相當多的人瀕臨資不抵債或是已經資不抵債，而這些，都會變成未來樓市持續被迫砸盤的潛在力量。

　　而他們賣房歸還債務的動作也體現在當下居民新增貸款低增或是負增的數據上。

　　對于這類咨詢，我在咨詢中曾多次勸誡立即賣出止血，因為一旦在樓市底部被清盤并背上大量債務，人生就很難再翻盤了。我還記得去年有個在廣州大量持倉的人找我做了兩次一對一咨詢，最后在9月后止跌回穩的反彈中，賣出了全部的投資類房產。

　　雖然前半生積蓄因賣房虧損接近清零，但至少后半生沒背上債務，人生還是充滿希望的?？紤]到今年廣州又有大幅下行，等到今年再來賣出，必然是要搭上后半生了。所以也是感謝止跌回穩的政策。

　　長遠看，我依然看好中國經濟。等到這一輪資不抵債的炒房客逐步清盤釋放賣盤后，樓市會從當下的快速下行，逐步過度到緩慢下行，最后迎來磨底實現止跌回穩，這個過程可能會非常長，但我相信 最終 是可以走出新周期的。

　　最后，本文是依據全國居民債務數據做出的分析，然后北上深等各個主要城市的居民債務數據，我本周會更新到星球里，星球同學可以查看對照下自己城市的縮表進程。

　　我們之后會持續跟蹤數據，等到居民縮表接近尾聲，債務清盤接近尾聲，樓市會開始進入緩慢下行和 磨底階段 ，當數據開始確認曙光跡象，就到了我們可以考慮買房的時刻。

　　止跌回穩之路雖然崎嶇，雖然很長，但最終應該還是可以實現的。