突放大招！一線松綁，樓市新拐點要來？

近日，北京市住建委與住房公積金管理中心聯合發布新政，五環外商品住房不限購套數，公積金貸款政策全面優化。

這是自2017年以來，北京限購政策的首次實質性放松，力度之大，超出市場預期。

作為全國樓市的風向標之一，北京的每次政策調整，都會在全國范圍內引發連鎖反應。

過去十余年，北京樓市調控的主旋律就是限制炒房。

通過限購、限貸、限售、限價等組合拳，讓投資客難以進入，改善型需求也被高門檻鎖在門外，特別是此前限購政策中“五環外與五環內統一核驗購房套數”，讓不少有改善計劃的家庭舉步維艱。

此次新政，有2個關鍵變化。

第一，五環外不限套數，京籍家庭在五環外購買商品住房不再受套數限制，非京籍家庭只要符合連續繳納社保或個稅的年限要求，同樣可不限套數，并且五環外的購房不再占用五環內的購房資格。

第二，則是公積金政策優化，二套房最高可貸額度由60萬元提高到100萬元，二套房最低首付比例降至30%，首套房認定標準放寬，曾經有貸款記錄但已結清的，再購房仍按首套執行。

這意味著，過去被高首付、高門檻壓制的改善和投資需求，被政策徹底釋放。

另一個關鍵問題是，為何在此時松綁？其中最直觀的就是庫存壓力，五環外的新房庫存去化周期已接近20個月，遠高于五環內的8-10個月。

其次是則是市場整體信心不足，成交量持續低迷，二手掛牌量創下歷史新高，買賣雙方的價格預期差拉大。

最后則是全國政策環境的寬松，自去年以來，蘇州、成都、西安等而二線城市，均有不同程度的限購松綁，北京作為一線體量較大，調整也來的更晚些。

據統計顯示，在北京新政落地后的首個周末，五環外部分新盤到訪量上漲30-50%，甚至房山區某樓盤單日成交超過50套，是此前平均水平的3倍。

同時二手房的咨詢量也有所提高，尤其是位于昌平、通州等區域的改善盤。

但是，市場熱度并未被徹底點燃，大多數購房者仍持謹慎觀望狀態，尤其是那些手握五環內購房資格群體，他們更為關注市場價格走勢。

可以說，北京樓市的周期性調整，并不會因一次松綁而根本改變，政策更多帶來的是加速市場流動，而無法重啟上漲周期。

另外，北京的松綁信號，對于西安這樣的強二線城市來說，是一次觀察機會。

此前西安同樣存在外圍庫存較多、改善未被充分釋放的問題，而不同之處在于，西安房價均價較低，并且吸引力在西北五省人口中依舊較大，未來政策調整空間更大。

不過在去年，西安就已經解除限購，比起北京早了不少，但目前新房銷售除個別項目外，其余新盤普遍表現平平。

長期來看，在全國房地產進入存量博弈、人口紅利減弱的大勢之下，這類松綁政策難以帶來持續上漲，更可能成為階段性刺激。

不難判斷，西安接下來的政策調整和公積金支持的優化，或許會提上議程。

最后，在當下大多數群體消費活力都明顯減弱的態勢下，可能房地產整個行業，都還有很長的艱難時刻要度過。