突發！上海資產7折賤賣沒人要，大股東正在清盤

正榮地產（06158.HK）的債權人要跪了！壞消息一個接著一個。

昨天，正榮地產掛到阿里法拍平臺上拍賣的上海青浦正榮中心，就算是在評估價的基礎上打了七折，也沒人報名競拍，就這么流拍了。

行情不是一般的差。

8月6日，正榮地產剛剛發布2025年7月未經審核經營數據：7月份，公司實現合約銷售金額約3.36億元。今年1-7月，公司累計合約銷售金額約27.01億元，7個月的銷售金額，遠遠不如上海一個熱銷項目單月的銷售額。

2020年，他們的銷售額是1419.01億元，是現在的30倍吧。

誰也沒想過正榮有這么差的時候：老板失蹤、銷售暴跌。

距離正榮地產公告公司實控人、正榮集團創始人歐宗榮因涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施過去半年了，沒有任何消息傳來，沒有好的，也沒有壞的。

8月6日，正榮地產發布今年7月未經審核經營數據和補充公告，補充公告里隱藏了一條非常重要的信息。

正榮地產在補充公告里表示，鑒于中國房地產市場持續疲弱，且集團控股股東正進行清盤，正榮地產管理層現正考慮該公司于2025年6月30日所公布經修訂重組計劃的各項方案。

正榮集團在進行清盤，現在是要徹底躺平放棄的節奏啊！

公司清盤，簡單來說，就是公司停止運營，對資產進行全面清理和處置，然后按先后次序償還未付的債務，之后按照法律程序，宣布公司解散的過程。

如果控股股東都清盤了，正榮地產該何去何從？！

這大概能理解為什么，上海青浦正榮中心會在爛尾4年后被拿出來拍賣，大概率也與正榮不斷下行有關系。

這還是正榮內部當時比較出名的項目，第一距離他們的上海總部比較近，第二，算是正榮在上海質地不錯的項目。

這塊地是正榮集團在2014年2月14日以25.6億元的總價，和旁邊的住宅項目虹橋正榮府一起拿下的，樓面價為15786元/平米，溢價59.4%。

阿里法拍平臺公布的信息顯示，上海市青浦區徐涇鎮聯民村（20/10丘）“上海青浦正榮中心”在建工程及相應的國有土地使用權，于2025年8月4日至8月7日進行拍賣。

項目土地用途為餐飲旅館業及商業用地，使用權面積24039平方米，總建筑面積106111平方米，其中地上建筑面積63331平方米，地下建筑面積42780平方米。

被拍標的物評估價為93180萬元，其中分攤的土地價值61997萬元，在建工程價值31183萬元。

土地值6個多億，建造成本3個億。

拍賣直接打回原形，標的物本次起拍價為65226萬元，與評估價相比，本次拍賣相當于打了近七折，折合樓面價約為10853元/平方米。

差不多只賣出了土地的價格。

拍賣競價周期為3天，但截至昨天上午10時，由于無人報名，本次拍賣流拍。

很大一部分原因是貴，十年前拿的地，放到今天看也不算便宜。

15786元/平米，如果是按當時周邊的住宅價格和還在爆火的虹橋概念進行評估，這個樓面價不算貴，但是，這個樓面價要放到商業項目上，而且還是一個郊區商業項目，地價成本堪稱“天價”！

尤其是對于正榮這樣一家典型的依靠“高杠桿、高周轉”模式來推動公司實現規模增長的福建房企，用這么高的地價成本，來開發一個要求“所有商業部分由開發商永久性持有”的商業項目，由此帶來的資金沉淀成本，隨時都有可能壓垮正榮脆弱的資金鏈。

這也是為什么正榮在2014年初就拿了這塊地，但在把虹橋正榮府賣掉數年之后，才在2019年5月舉行了青浦正榮中心的奠基動工儀式。

項目其實不錯的，除了地太貴。

這塊地緊鄰遠大健康城，計劃引進購物、娛樂、兒童、休閑、影視、餐飲、酒店等業態，打造一站式社區商業中心。除按規定移交屬地政府的配套設施之外，所有商業部分由開發商永久性持有。

然后，沒趕上好時候，項目動工不到三年，2022年左右，也就是正榮地產爆雷前后，周邊居民就發現項目工地上沒有人施工了。

青浦正榮中心

公司沒錢繼續開發了，這也是爆雷企業這幾年的常態，保交樓排第一，這種要花錢，回收又慢的項目就不動了。

青浦正榮中心后續還需要投入不少資金才能完成項目建設。

高歌猛進時候看不見的問題現在都爆發了，雖然位于曾經爆火的大虹橋青浦徐涇板塊，但并不靠近地鐵，周邊3公里范圍內還有蟠龍天地、天空萬科廣場等成熟的商業項目，就算項目建成，后續的商業運營也難度不小。

這些，都是精打細算的時候才能看到的。

有錢的時候大家都在畫餅，看不見這些“窮”的問題，當開發商一半都兌現不了的時候，那么，交通是不是方便，引進的商業業態行不行，都很關鍵。

可是正榮沒機會了。

青浦正榮中心評估價七折都沒人要，這個信號代表著，至少要腰斬，可能情況更差。

青浦正榮中心的興衰，正是正榮集團命運的縮影。2014年，正榮集團加速全國化布局，重金豪賭長三角，上海、南京、合肥等城市都有過正榮集團大手筆拿地的傳奇故事。

短短五年，正榮集團以福建房企“愛拼才會贏”的大膽和激進，完成了年銷售額從百億到千億的跨越。這一年，是2018年。同年，正榮集團分拆正榮地產在香港上市。

正榮的蒙眼狂奔在2020年戛然而止。

2020年8月，正榮地產資金鏈開始出現問題。2022年，隨著2億美元永續債違約，正榮地產債務危機爆發。今年初實際控制人歐宗榮被采取強制措施，成為壓垮市場信心的"最后一根稻草"。

不只是上海青浦正榮中心，正榮旗下那些沒能在2020年之前建成開業的商業項目，大多爛尾了。

因為前期拿地成本過高、開發周期長、運營難度大，在正榮地產資金鏈斷裂后，南京、合肥的正榮中心也成了"燙手山芋"，現在都深陷停工泥潭，前途未卜。

南京正榮中心位于河西南部，原定2022年三季度開業，因為資金問題一直停工。目前項目公司已被申請破產重整并進入預重整階段。

位于合肥新站區的合肥正榮中心，曾是正榮有意打造的全國第七座正榮中心，體量約13萬平方米。項目自2022年春節后一直停工，正榮地產明確表示“無法獨自開發”。

他們也想過要掙扎一下，在合肥新站區2025年的重點發展工作計劃中，“加快盤活存量商業”一項明確提到了推進正榮商業體等項目重整、復工及運營，希望又很渺茫。

更大的一顆雷是，創始人歐宗榮什么時候能出來？公司還有斗志走下去，處理今天的一堆爛攤子嗎？