大會(huì)，為何不提房地產(chǎn)？

很多讀者問我，昨天的政治局會(huì)議，為何沒有提房地產(chǎn)？

其實(shí)我在會(huì)議前的文章中，就講到了：

接下來，國(guó)家大概率不會(huì)大力拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)了。

這不是放棄，而是保全。

此階段，再通過地產(chǎn)去強(qiáng)行拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，無疑竭澤而漁。雖然經(jīng)濟(jì)指數(shù)雖然會(huì)好看一些，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，就會(huì)被擠壓嚴(yán)重，不利于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。上面要考慮長(zhǎng)期的居民杠桿和消費(fèi)預(yù)期。

那么讓房地產(chǎn)進(jìn)入“被保護(hù)”狀態(tài)，不過度破壞房地產(chǎn)生態(tài)，這也許就是一個(gè)最好的應(yīng)對(duì)方法。

現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的提法，我昨天在小號(hào)論述過，就是靠國(guó)家投資強(qiáng)性往起撐，為實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)創(chuàng)造時(shí)間和空間，雖然效果慢了點(diǎn)，但總歸是健康的。

目前首要任務(wù)是撥亂反正，比如反內(nèi)卷、穩(wěn)價(jià)格、去產(chǎn)能，然后開始加碼推動(dòng)“產(chǎn)業(yè)出海+國(guó)內(nèi)促消費(fèi)”，把雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)，徹底做起來。

對(duì)于房地產(chǎn)也是這樣，從粗獷型尋求增量，到精細(xì)化質(zhì)量型挖存量，也就是大會(huì)通稿中講到，全速搞“城市更新”。

為什么是“城市更新”？

其目的，就是想通過這個(gè)由頭，激活大型投資，打通民生工程與消費(fèi)升級(jí)鏈條，拉動(dòng)GDP。

過去是通過炒地賣新房拉GDP，而現(xiàn)在，變成了修老舊房，改善民生，拉GDP。

雖然效果沒有過去那么直接和劇烈，但也不可小覷。

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，從城市更新在 2021 年首次被寫入政府工作報(bào)告以來，三年間，僅城市更新領(lǐng)域撬動(dòng)的投資額就達(dá)到13.7萬億元，城市更新項(xiàng)目達(dá)到15.4萬個(gè)。近幾年，每年都有3-4萬億的量級(jí)。

當(dāng)然做出這個(gè)選擇，也是無奈之下的必然邏輯。

因?yàn)槟壳叭珖?guó)庫(kù)存處于歷史高峰，存量商品房還沒有有效去化，而核心城區(qū)的土地基本已經(jīng)開發(fā)結(jié)束。

這時(shí)候，存量房都賣不完，再去擴(kuò)展郊區(qū)土地蓋新房，大概率又是開發(fā)出一堆債務(wù)，是沒有需求的。

但核心城區(qū)，不一樣。配套成熟、入住率高，缺點(diǎn)就是太老太舊，住著不舒服，也推不倒，而這些人又沒有換房需求。這時(shí)候，改造改造，住得更好，則是真實(shí)的存量需求。

所以邏輯上，地方還是會(huì)以“創(chuàng)收+補(bǔ)充財(cái)政收入”為主，怎么有效怎么來，而找存量，棄新量，也是符合大環(huán)境之下的必然結(jié)果。

很多人問我，城市更新大規(guī)模開展后，對(duì)房?jī)r(jià)的影響是怎樣的？

答案首先是，城市向外拓展會(huì)結(jié)束，郊區(qū)配套的投入也會(huì)縮減。

因?yàn)閷?duì)于地方政府來說，開發(fā)郊區(qū)配套，則是為了抬高郊區(qū)土地價(jià)格，而現(xiàn)在不賣新地了，自然也就不會(huì)過多投入資源建設(shè)。

所以這兩年郊區(qū)買房的人，很容易遇到兌現(xiàn)落空。那么城市更新，相當(dāng)于變相利空郊區(qū)地產(chǎn)。

當(dāng)然每個(gè)城市對(duì)于郊區(qū)的定義不同，已經(jīng)重點(diǎn)投入，有產(chǎn)業(yè)有人口有配套的新區(qū)，則會(huì)依舊重點(diǎn)發(fā)展，反而那些就是為了滿足政府成績(jī)，憑空套利的睡城，則很容易遭遇時(shí)代的淘汰。

那么城市更新，會(huì)影響核心城區(qū)的房?jī)r(jià)嗎？

非常有限。

舊改舊改，無論怎么改，依然無法改變房齡、設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、內(nèi)部配套、物業(yè)、圈層等等核心要素，只能讓老房子更具有居住功能，提升一些房租和房?jī)r(jià)。

但對(duì)于次新房和改善房的地位，還是無法動(dòng)搖的。

因?yàn)檫@個(gè)社會(huì)永遠(yuǎn)是分級(jí)的，在經(jīng)歷過大跌后，所有房子都被充分定價(jià)，該是多少錢就是多少錢。

當(dāng)然城市更新，對(duì)于2000年以后的老房子，并不友好。

你想2000年以前的房子都舊改了，政府給補(bǔ)貼，而2001年、2002年的這些房子，房齡差不多，但沒享受利好，自然就被比下去了。

但我覺得，不需要更多擔(dān)憂，城市更新一定是長(zhǎng)期的事情，而且會(huì)不斷括寬范圍，地方政府只要能從中得到GDP增長(zhǎng)帶來的好處，那么就有動(dòng)力一直做下去。

比如程度，已經(jīng)把老舊小區(qū)改造對(duì)象范圍，拓展至2004年前建成的住宅和院落了。大會(huì)還提到“高質(zhì)量”城市更新，說明未來這一塊會(huì)不斷擴(kuò)展挖掘。

最后一點(diǎn)是，當(dāng)城市更新加劇后，新房市場(chǎng)增長(zhǎng)就徹底降速了。

城市核心區(qū)的次新房+改善房，長(zhǎng)期來看會(huì)成為香餑餑，因?yàn)槿藗兿胱〉酶玫脑V求，是一直存在的，只要手里有錢，賺錢有預(yù)期，還會(huì)繼續(xù)向上改善。

整體來說，普通的剛需房，已經(jīng)不稀缺了，長(zhǎng)期會(huì)處于一種穩(wěn)態(tài)，但改善和豪宅，則會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，因稀缺而房?jī)r(jià)上漲。這基本是可見的規(guī)律。

未來老房子，不容易拆了。

除了一二線的黃金地段，政府還有能力“拆建循環(huán)”以外，以后三四線城市拆建的概率大大降低，未來都會(huì)轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)-更新-服務(wù)”的可持續(xù)模式，重構(gòu)市場(chǎng)供求平衡體系。

以后房地產(chǎn)會(huì)成為一種新常態(tài)，大小會(huì)議可能提的都少了，大家要慢慢適應(yīng)這種變化。

房地產(chǎn)的重要性相對(duì)下降，但并不代表房地產(chǎn)不重要。

這次大會(huì)未體，也說明整體風(fēng)險(xiǎn)可控，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入了磨底階段。

每個(gè)城市的行情，都會(huì)反映到這個(gè)城市的綜合實(shí)力。

比如上海，一二手房成交面積創(chuàng)四年新高，豪宅賣了553億，成績(jī)非常亮眼，雖然房?jī)r(jià)沒有反彈，但已經(jīng)非常合理健康。

上半年北京二手住宅成交近9萬套，創(chuàng)近3年高位。

深圳，上半年新二手房成交超6.5萬套，同比增長(zhǎng)53.2%，是國(guó)內(nèi)回升幅度最大的城市之一，也是典型的代表。

成都樓市更夸張，半年賣了17萬套房，超越上海，拿下全國(guó)第一，新房成交連續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。

杭州上半年，二手房成交創(chuàng)4年來新高，賣地收入抵去年全年。

還有很多城市，就不一一列舉了，表現(xiàn)都不錯(cuò)，都是實(shí)打?qū)嵉某山?，樓市沒有想象中那么慘，所有城市都在回歸穩(wěn)態(tài)和理性。

接下來主要經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，基本面良好的城市，房?jī)r(jià)依然會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)上行。而經(jīng)濟(jì)又看年底的國(guó)內(nèi)外局勢(shì)、放水力度和財(cái)政使用效率。

冷市是觀察一個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)值的最佳窗口。理論上，所有城市都會(huì)在2025年進(jìn)入磨底階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫基本已經(jīng)殺凈了。

而接下來“金九銀十”，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季，到時(shí)候具體數(shù)據(jù)都會(huì)出來，這是在缺乏政策刺激下，真實(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)。大家要多關(guān)注。

如果你所在的城市，成交還是特別差，房?jī)r(jià)還在持續(xù)下跌，那么你就要當(dāng)心了，這樣的城市，房地產(chǎn)價(jià)值存在很大的問題。未來即使大行情回暖，也難以跟著反彈。

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