青島這幾個(gè)板塊都在等地鐵，誰更迫切？

今年，青島地鐵全面進(jìn)入施工階段的主要是三期7條線路。

分別是：2號線二期、5號線、6號線二期、7號線二期、8號線支線、9號線一期、15號線一期。

“地鐵改變生活”。地鐵對區(qū)域、板塊價(jià)值產(chǎn)生的優(yōu)化效應(yīng)，有目共睹。

在青島，有一些新興板塊，對地鐵的“渴望”，一直非常急。

從地產(chǎn)角度來說，地鐵可能會(huì)補(bǔ)齊這些板塊的“短板”之一。

1、高新區(qū)，呼聲最高！

高新區(qū)，雖以“高新”為名，但這個(gè)背靠膠州灣，多條河流交匯的河海板塊是宜居之城。

截至2024年3月底，高新區(qū)戶籍人口已經(jīng)達(dá)到了50200人，常駐人口超過11萬（據(jù)鳳凰網(wǎng)）。

從人口數(shù)量來看，高新區(qū)對于地鐵的需求度是非常高的。

在多個(gè)涉及高新區(qū)訪談欄目中，一直都有關(guān)于咨詢地鐵的相關(guān)帖子，尤其是高新區(qū)東部居住區(qū)的業(yè)主們。

另外，緊鄰高新區(qū)的白沙灣板塊，情況類似。卓越蔚藍(lán)群島、龍湖、天一、青特、萬科等多個(gè)小區(qū)對于地鐵需求也很大。

嚴(yán)格意義上來說，高新區(qū)是有地鐵的。地鐵8號線途徑高新區(qū)西部片區(qū)，比如健康中心站。

但是，高新區(qū)呈東西狹長帶狀，人口聚集區(qū)在東部。對于高新區(qū)而言，8號線輻射的范圍太小。

另外，地鐵9號線二期（沒有開工時(shí)間），曾規(guī)劃西延至高新區(qū)正陽西路附近。

幾個(gè)站點(diǎn)，屬于高新區(qū)北部（產(chǎn)業(yè)區(qū)），離得近的小區(qū)，珊瑚灣，也有大約一公里的距離。

東部片區(qū)，世茂、中歐、雨潤、北科建、融創(chuàng)等小區(qū)、覽秀城、祥茂河公園周邊尚未有地鐵。

好消息是地鐵10號線（規(guī)劃中）途經(jīng)紅島高鐵站、高新區(qū)和白沙灣等人口密集區(qū)域。

但是，這條線路還沒有建設(shè)時(shí)序，還沒列入四期規(guī)劃。

其實(shí)，高新區(qū)的教育配套、商業(yè)配套、文旅配套已經(jīng)非常到位了。

不得不說，高新核心位置地鐵的缺失，給板塊樓市帶來了一定影響。

居住在高新區(qū)的年輕人非常多，來往市區(qū)，全靠開車，上下班時(shí)間，火炬路經(jīng)常堵車；環(huán)灣大道間歇性堵車……

“萬事俱備”的高新區(qū)，“只差一條橫穿板塊的地鐵”。

2、東李，一條支線，不解渴！

無論是起點(diǎn)、規(guī)劃還是兌現(xiàn)能力，李滄東部片區(qū)都是青島主城區(qū)成長性較好的一個(gè)。

雖然過去某個(gè)時(shí)間段，被“院士港”耽誤了，但東李依舊是置業(yè)李滄的首選板塊。

李村河、世園會(huì)、山水相依……東李，吸引一眾改善客群的關(guān)鍵詞就是“宜居宜業(yè)”。

綠城、萬科、卓越、新城、和達(dá)、北京城建、青鐵置業(yè)、金茂等眾多房企，在東李都嘗到了甜頭。

一直以來，東李新房不愁賣。即使是市場不好的這兩年，東李樓盤只要稍有促銷力度，立馬就有成交。

經(jīng)過近20年的開發(fā)建設(shè)，東李在教育、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、商業(yè)、文旅等方面的配套還是比較成功的。

居住人口也是日漸增長，多個(gè)大型社區(qū)的入住率都很高。

別忘了，李滄東部的定位可是生態(tài)宜居城區(qū)、文旅休閑度假和創(chuàng)新中心。

高定位之下，東李對于全維配套的需求非常迫切。前幾年，一直就有東李盡快通地鐵的呼聲。

后來，不負(fù)眾望，2號線二期（東延）來了。

從地圖上看，二期沿金水路主要經(jīng)過綠城、和達(dá)、萬科城、海爾和世園會(huì)。李滄東部中片區(qū)、金水路兩側(cè)受益較大。

但是，北片區(qū)和南片區(qū)距離站點(diǎn)都比較遠(yuǎn)。

尤其是九水路南片區(qū)，米羅灣、龍樾灣、山河城等小區(qū)較多，人口密度大，上下班時(shí)間，九水路經(jīng)常堵車。

客觀說，只有地鐵二號線二期，這個(gè)線路密度，還不足以覆蓋東李板塊。

3、白云山板塊的唯一痛點(diǎn)

在城陽，如果說白云山板塊不好，可能會(huì)被“噴”。

相比城陽其他新興板塊，白云山算是很不錯(cuò)的了。

綠地國科小鎮(zhèn)，至少把住宅交付了，雖然產(chǎn)業(yè)部分甩鍋了；雖然國科大附屬醫(yī)院不來了；雖然雙創(chuàng)基地半拉子工程中……

但是，國科大附屬學(xué)校辦起來了。綠地雖然沉默了，但青特、中巍、北岸、和達(dá)等本地房企還在堅(jiān)持。

白云山板塊，住宅更新速度很快，四代宅也來了。城陽部分改善，也不再排斥這里。

細(xì)細(xì)分析下來，制約白云山板塊更上一層樓的一個(gè)重要因素，還是地鐵。

橫穿城陽，比較重要的一個(gè)地鐵線是9號線。9號線一期，早已開工建設(shè)。

起于海西村站，止于前金社區(qū)站；地鐵站點(diǎn)，大致沿著正陽路分布，走的是城陽中心區(qū)域。

而白云山板塊位于城陽東北方向，春陽路以北，幾乎享受不到9號線的便利。

雖然地鐵目前有所缺失，但白云山板塊，未來發(fā)展前景仍然是值得期待的。

4、有時(shí)候，地鐵并非萬能！

目前，青島地鐵三期大規(guī)模施工的線路中。

5號線，是市區(qū)的；6號線二期，解決的是膠南老城區(qū)；7號線二期，受益的是即墨；

8號線支線，膠州最開心；9號線一期是城陽中心區(qū)；15號線一期則是李滄和城陽。

對于老城區(qū)而言，地鐵只是“錦上添花”，且不是最重要的因素。

對于新興板塊來說，地鐵不可缺少，但也不是萬能的。

地鐵11號線，拯救不了藍(lán)谷樓市；地鐵1號線也改變不了薛家島、安子片區(qū)現(xiàn)狀。

但是，對于高新區(qū)、東李和白云山板塊來說，在城市規(guī)劃推動(dòng)下，板塊配套不斷落地，板塊價(jià)值的進(jìn)一步提高，確實(shí)急需地鐵通車。

以上僅房師傅個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。謝謝大家！