南京更新派首期沙龍：如何促進商業地產煥新？

因為商業空間創新和產業升級的共同使命，7月23日，一批城市更新的實踐者齊聚南京商業地產·一見會客廳，促成了“南京更新派”的第一次碰頭會。以下是本次主題沙龍活動與會者發言的主要觀點，按發言順序整理出來供行業交流。本次沙龍特邀江蘇省設計大師、金宸建筑設計公司資深總建筑師李青參加。

南京更新派首期沙龍活動現場

朱瑩：探索金融促進城市更新項目的閉環

朱瑩

朱瑩是這次碰頭會的提議者。她參與過大規模增量擴張階段的地產開發金融服務，積累了很多經驗，如今轉向存量提質增效為主的城市更新階段，她思考的，是一個城市更新項目的全流程中，每一個參與者都能做好自己的角色，從而形成閉環。

金融如何服務好城市更新？朱瑩認為，一個商業地產項目從設計定位，到規劃建設，再到運營收益，在全流程的閉環管理中，需要專業的人做專業的事。作為金融角色更多參與的環節是，如何安全監管好運營資金？如何快速收回投融資資金？希望利用“南京更新派”這個平臺深入交流，發揮好金融服務實體經濟的作用。

王飛：城市更新需要“策、規、投、建、營、退一體化”

王飛：世邦魏理仕江蘇公司董事總經理

王飛，世邦魏理仕江蘇公司董事總經理，他正在參加江蘇省第三批城市更新試點項目的評審，這次申報的近100個項目中，有一批商業載體、產業園、商務樓宇、老舊廠房的更新項目，真正讓大家亮眼的，還是有策、規、投、建、營、退一體化理念的項目，只是這樣的項目太少。

針對目前城市更新項目存在的問題，王飛分析了四點。

一是重建筑而輕場景，重前期而弱化后期，建筑手法、更新思路、周邊環境被更多關注，但需求以及后期運營的研究太少，這樣的項目將面臨巨大壓力。

二是機制和體制的問題。增量開發時代的房地產邏輯，土地規劃、建設、銷售、退出的套路，已經玩的很順暢，但城市更新時代，碰到的消防、規劃、土地權屬等問題，往往都是一事一議，有的區級政府或主要領導有擔當，開個會就解決了，但按現行的政策或體制，就會拖的很久。解決機制體制問題，需要市級區級政府都有擔當形成合力，而不是各自探索。

三是如何吸引社會資本進入城市更新?，F狀是好的項目賺錢的項目輪不到社會資本。今后要更多地探索片區和單元的更新，肥瘦搭配，通過市級統籌平臺，吸引更多社會資本進入。

四是基于投建營退一體化的邏輯，需要一批優秀的產業運營商，所謂無產業不更新。商業地產的更新漸漸進入深水區，希望能形成標準，不斷實現政策的創新和突破。

朱振興：探索全鏈條集成化解決更新難題

朱振興：金宸商業更新研究院執行院長

朱振興現任金宸商業更新研究院執行院長。金宸在商業地產領域經驗豐富，主導設計了多個知名商業綜合體，近年來亦主導了多個商業體項目的更新改造。商業更新研究院致力于融合創新設計思維與商業價值邏輯，為客戶提供全方位的“一站式”商業更新解決方案。

朱振興指出，城市更新中的技術服務相對基礎，核心挑戰在于如何精準測算收益、塑造全新內容業態，從而有效激發投資方的更新動力。他期待“南京更新派”能成功搭建一個集成化平臺，匯聚行業專家智慧，共同探索覆蓋項目全鏈條、全周期、全專業的系統性更新難題解決方案。

此外，朱振興倡議：傳統商業已成逝去，新興商業正在崛起。行業同仁應聚焦研究新型消費結構與行為模式，并據此打造適配的消費產品、場景及運營體系。他強調應重視藝術作為商業煥新引擎的作用，呼吁業界攜手探索藝術商業化、藝術場景化以及“藝術+運營”的創新路徑。

丁翔：做小眾、精品產業園區

丁翔：南京德融集團董事長

南京德融集團董事長丁翔認為，除央國企和頭部投資運營機構，一般的運營商現在很難遇到優質的存量資產。如何找到自己的生存空間，從洪武北路1913國民小劇場，到碑亭巷南京時尚設計中心，到最近的徐莊中意文化產業交流中心，丁翔的體會就是做精品，用心打造產品力。他特別推崇城市更新項目的設計，“設計點亮空間”是他反復強調的觀點，徐莊U7中意文化產業交流中心，引進了國民小劇場，在產品設計的時候，把一樓完全打開，既是劇場的大堂，也是公共空間，還是整個園區企業共享的高顏值會客廳。

劉煊：城市更新需要各種要素再集中

劉煊：萬谷集團董事長

萬谷集團董事長劉煊認為，當前市場正處于新舊動能轉換期，經濟結構調整導致非居住類物業出現存量過剩，整體市場呈現出供大于求的態勢。參考發達國家負資產現象，未來國內部分使用效率低下的非居住類物業也將逐步脫離其應有的資產價值。因此，城市更新的核心不在于簡單解決物業歷史遺留問題，而是通過更新手段全面提升非居住類物業的使用效率與經濟價值。

劉煊分析說，城市更新通常包含三個階段：一是項目改造，通過更新提升空間環境，為未來客戶打造舒適現代化的使用場景，實現形象煥新；二是基礎運營，根據不同項目的定位和客群需求，提供匹配的基礎服務，并通過引入技術手段，優化物業運行效率，實現降本增效；三是產商服務，產業服務重點在于通過精準資源對接，幫助入駐企業提高效益，商業服務則圍繞業態組合和客群定位，打造高匹配度的消費場景，通過持續運營活動和商戶調整提升整體客流和使用效率。

南京作為全國首批城市更新試點城市，未來城市更新將成為支撐城市可持續發展的重要路徑，其背后所涉及的設計、施工、運營、技術等環節將形成完整的專項產業鏈。南京商業地產商會作為跨界綜合、具有巨大影響力的行業組織，會員企業基礎雄厚，希望商會牽頭成立產業生態聯盟，發揮自身的資源優勢，打通產業鏈上下游資源，助力形成完整產業體系，為市場提供更好的城市更新系統化服務。

李敏月：希望通過更新讓社區有溫度

李敏月：寶石花物業華東地區公司總經理、

江蘇寶石花物業公司總經理

李敏月是寶石花物業華東地區公司總經理、江蘇寶石花物業公司總經理。她從開發百萬平米大盤東郊小鎮的開發商，轉型為物業服務商，一直在思考社會的變化，城市空間的變化，人們需求的變化。她認為，城市更新一定不僅僅是空間的改造，更重要的是產業的升級，商業的人性化，讓城市有活力，社區有人文關懷，有溫度。她和在場的城市更新設計者和運營者探討，如何在社區，包括老舊片區，通過更新，植入商業空間、文化休閑空間。

周林林：城市更新的趨勢是生態重構

周林林：南京蘇博投資顧問公司總經理

周林林是南京蘇博投資顧問公司總經理，專注于城市發展和區域經濟研究，長期為政府和各類平臺公司提供決策咨詢和擔當產業及投融資顧問。蘇博投資顧問公司也是在南京最早從事城市更新項目的前期研究和全流程咨詢服務的專業機構。

周總在此次論壇中提出：南京要想大規模推進城市更新，首先還是對城市更新的頂層制度要進行徹底的模式重構。要讓政府管理部門、各級平臺公司、金融機構和投資人放開束縛，能有效和高效的參與到城市更新項目中，實現社會效益和經濟效益的雙閉環，構建一個全新的共贏生態。

他認為南京的城市更新下一步，最緊迫的還是政府管理層面如何進一步解放思想？他建議要做好以下兩件事：

第一，南京要盡快改變現行規劃管控體系和土地出讓方式。因為城市更新主要是圍繞著非標和廢標資產進行，以前增量開發時期對土地和產品所形成規劃管控標準已不適應和不能支持城市更新項目對土地盤活運轉以及市場投資回報的要求。

第二，要進一步放開和優化對參與城市更新的各級國資平臺的考核標準要求。城市更新目前處于起步、探索和模式的培育階段，國資平臺是主力軍，要能讓他們放開手腳，放下包袱，敢于擔當，切實做好城市更新的統籌主體，并積極參與社會各類投資和運營主體合作，共同推動城市更新市場化運作。

張楓浩：盤活資產要輕重資產分離

張楓浩：高和資本南京城市合伙人

輕重資產分離，是高和資本一直推行的資產盤活方式。作為高和資本南京城市合伙人，張楓浩認為，目前行業大環境不好，經濟持續下行，其實不是錢變少了，而是貨幣的流通性變差了，尤其在不動產這個行業，大家不再頻繁地交易，才會導致不動產市場供需關系的倒掛。如何破局？應該想辦法增加資產的流動性。高和現在主推輕重資產分離提高資產的流動性，和一線城市和強二線城市政府部門合作，依托市級國資平臺對主城區核心位置的優質資產做收并購。這些平臺公司第一具有較強的統籌和實施能力，第二具有較強的抗風險能力，第三融資成本相對較低。所謂的輕重資產分離，也是讓所有的重資產持有都由央國企去做，所有的輕資產的運營都交給成熟的運營公司，讓專業的人做專業的事。未來所謂的二房東模式將會逐漸轉化成純輕資產運營的模式。

李青：存量建筑更新的核心在于降本增效

李青：江蘇省設計大師、

金宸建筑設計公司資深總建筑師

作為江蘇省設計大師、金宸建筑設計公司資深總建筑師，李青在本次沙龍活動中強調：存量商業地產更新的核心，在于降本增效。

李青主持設計了包括奧體中心、江蘇省美術館新館、六朝博物館等在內的大量公共建筑，并主導了眾多城市綜合體的設計，奠定了金宸公司 “城市綜合體價值設計專家” 的行業地位。

如何理解“降本增效”？李青大師以 “五個正向”為框架進行了精辟詮釋：正向定位、正向設計、正向投資、正向運營、正向退出。

李青坦言，在存量建筑與土地盤活方面，業界曾走過不少彎路，付出了高昂學費。她指出，設計師參與城市更新應從源頭介入，確保定位的正向性——涵蓋銀行資金定位、業態定位及運營管理定位，形成全鏈條閉環的正向體系。并深度考量投資回報、綜合收益、業態組合與配比，力求平衡各方利益與城市價值。她特別強調消防設計必須前置且合規。許多項目臨開業時因消防問題受阻的教訓令人痛心。

近年來，她為多個片區更新項目提供策略，倡導將相鄰街區捆綁規劃（“肥瘦搭配”），通過綜合平衡資金、爭取政策支持實現整體效益最大化。

李青大師指出，城市更新面臨的最大困難是系統性匹配缺失：政策、規范、法規之間脫節，部門職能交叉或割裂，參與各方目標與路徑不一，導致“各說各話、各自為戰”，極大耗費心力與成本。因此，她最大的期許是：所有參與主體（包括政府職能部門）能夠勇于擔當，秉持正向理念。唯有形成合力，降本增效的目標方能水到渠成。

關于“南京更新派”

對“南京更新派”，南京商業地產商會執行會長馮憲法說，最初的動意，是集聚為城市更新項目提供解決方案的運營團隊，因為他調查發現，70%以上的項目因為前期缺乏運營規劃，導致建成后空置率高；一半以上的項目因為運營不善影響收益。在組織優秀運營操盤手的過程中，大家慢慢形成共識：城市更新項目全鏈條的優秀實踐者，都應該是“南京更新派”成員。

馮憲法說，這次“如何促進商業地產煥新”的主題沙龍，可以說是“南京更新派”的自發行動。如何搭平臺、建機制，促合作，南京商業地產商會將匯聚各方力量，吸納行業智慧，圍繞商業體、產業園區和商務樓宇的更新，積極探索“南京方案”。

圖片攝影｜王志昊

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法