南京更新派首期沙龍：如何促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)煥新？

因?yàn)樯虡I(yè)空間創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的共同使命，7月23日，一批城市更新的實(shí)踐者齊聚南京商業(yè)地產(chǎn)·一見(jiàn)會(huì)客廳，促成了“南京更新派”的第一次碰頭會(huì)。以下是本次主題沙龍活動(dòng)與會(huì)者發(fā)言的主要觀點(diǎn)，按發(fā)言順序整理出來(lái)供行業(yè)交流。本次沙龍?zhí)匮K省設(shè)計(jì)大師、金宸建筑設(shè)計(jì)公司資深總建筑師李青參加。

南京更新派首期沙龍活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

朱瑩：探索金融促進(jìn)城市更新項(xiàng)目的閉環(huán)

朱瑩

朱瑩是這次碰頭會(huì)的提議者。她參與過(guò)大規(guī)模增量擴(kuò)張階段的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融服務(wù)，積累了很多經(jīng)驗(yàn)，如今轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的城市更新階段，她思考的，是一個(gè)城市更新項(xiàng)目的全流程中，每一個(gè)參與者都能做好自己的角色，從而形成閉環(huán)。

金融如何服務(wù)好城市更新？朱瑩認(rèn)為，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)定位，到規(guī)劃建設(shè)，再到運(yùn)營(yíng)收益，在全流程的閉環(huán)管理中，需要專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事。作為金融角色更多參與的環(huán)節(jié)是，如何安全監(jiān)管好運(yùn)營(yíng)資金？如何快速收回投融資資金？希望利用“南京更新派”這個(gè)平臺(tái)深入交流，發(fā)揮好金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。

王飛：城市更新需要“策、規(guī)、投、建、營(yíng)、退一體化”

王飛：世邦魏理仕江蘇公司董事總經(jīng)理

王飛，世邦魏理仕江蘇公司董事總經(jīng)理，他正在參加江蘇省第三批城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目的評(píng)審，這次申報(bào)的近100個(gè)項(xiàng)目中，有一批商業(yè)載體、產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)樓宇、老舊廠(chǎng)房的更新項(xiàng)目，真正讓大家亮眼的，還是有策、規(guī)、投、建、營(yíng)、退一體化理念的項(xiàng)目，只是這樣的項(xiàng)目太少。

針對(duì)目前城市更新項(xiàng)目存在的問(wèn)題，王飛分析了四點(diǎn)。

一是重建筑而輕場(chǎng)景，重前期而弱化后期，建筑手法、更新思路、周邊環(huán)境被更多關(guān)注，但需求以及后期運(yùn)營(yíng)的研究太少，這樣的項(xiàng)目將面臨巨大壓力。

二是機(jī)制和體制的問(wèn)題。增量開(kāi)發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)邏輯，土地規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售、退出的套路，已經(jīng)玩的很順暢，但城市更新時(shí)代，碰到的消防、規(guī)劃、土地權(quán)屬等問(wèn)題，往往都是一事一議，有的區(qū)級(jí)政府或主要領(lǐng)導(dǎo)有擔(dān)當(dāng)，開(kāi)個(gè)會(huì)就解決了，但按現(xiàn)行的政策或體制，就會(huì)拖的很久。解決機(jī)制體制問(wèn)題，需要市級(jí)區(qū)級(jí)政府都有擔(dān)當(dāng)形成合力，而不是各自探索。

三是如何吸引社會(huì)資本進(jìn)入城市更新。現(xiàn)狀是好的項(xiàng)目賺錢(qián)的項(xiàng)目輪不到社會(huì)資本。今后要更多地探索片區(qū)和單元的更新，肥瘦搭配，通過(guò)市級(jí)統(tǒng)籌平臺(tái)，吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入。

四是基于投建營(yíng)退一體化的邏輯，需要一批優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，所謂無(wú)產(chǎn)業(yè)不更新。商業(yè)地產(chǎn)的更新漸漸進(jìn)入深水區(qū)，希望能形成標(biāo)準(zhǔn)，不斷實(shí)現(xiàn)政策的創(chuàng)新和突破。

朱振興：探索全鏈條集成化解決更新難題

朱振興：金宸商業(yè)更新研究院執(zhí)行院長(zhǎng)

朱振興現(xiàn)任金宸商業(yè)更新研究院執(zhí)行院長(zhǎng)。金宸在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，主導(dǎo)設(shè)計(jì)了多個(gè)知名商業(yè)綜合體，近年來(lái)亦主導(dǎo)了多個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目的更新改造。商業(yè)更新研究院致力于融合創(chuàng)新設(shè)計(jì)思維與商業(yè)價(jià)值邏輯，為客戶(hù)提供全方位的“一站式”商業(yè)更新解決方案。

朱振興指出，城市更新中的技術(shù)服務(wù)相對(duì)基礎(chǔ)，核心挑戰(zhàn)在于如何精準(zhǔn)測(cè)算收益、塑造全新內(nèi)容業(yè)態(tài)，從而有效激發(fā)投資方的更新動(dòng)力。他期待“南京更新派”能成功搭建一個(gè)集成化平臺(tái)，匯聚行業(yè)專(zhuān)家智慧，共同探索覆蓋項(xiàng)目全鏈條、全周期、全專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)性更新難題解決方案。

此外，朱振興倡議：傳統(tǒng)商業(yè)已成逝去，新興商業(yè)正在崛起。行業(yè)同仁應(yīng)聚焦研究新型消費(fèi)結(jié)構(gòu)與行為模式，并據(jù)此打造適配的消費(fèi)產(chǎn)品、場(chǎng)景及運(yùn)營(yíng)體系。他強(qiáng)調(diào)應(yīng)重視藝術(shù)作為商業(yè)煥新引擎的作用，呼吁業(yè)界攜手探索藝術(shù)商業(yè)化、藝術(shù)場(chǎng)景化以及“藝術(shù)+運(yùn)營(yíng)”的創(chuàng)新路徑。

丁翔：做小眾、精品產(chǎn)業(yè)園區(qū)

丁翔：南京德融集團(tuán)董事長(zhǎng)

南京德融集團(tuán)董事長(zhǎng)丁翔認(rèn)為，除央國(guó)企和頭部投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，一般的運(yùn)營(yíng)商現(xiàn)在很難遇到優(yōu)質(zhì)的存量資產(chǎn)。如何找到自己的生存空間，從洪武北路1913國(guó)民小劇場(chǎng)，到碑亭巷南京時(shí)尚設(shè)計(jì)中心，到最近的徐莊中意文化產(chǎn)業(yè)交流中心，丁翔的體會(huì)就是做精品，用心打造產(chǎn)品力。他特別推崇城市更新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，“設(shè)計(jì)點(diǎn)亮空間”是他反復(fù)強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)，徐莊U7中意文化產(chǎn)業(yè)交流中心，引進(jìn)了國(guó)民小劇場(chǎng)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候，把一樓完全打開(kāi)，既是劇場(chǎng)的大堂，也是公共空間，還是整個(gè)園區(qū)企業(yè)共享的高顏值會(huì)客廳。

劉煊：城市更新需要各種要素再集中

劉煊：萬(wàn)谷集團(tuán)董事長(zhǎng)

萬(wàn)谷集團(tuán)董事長(zhǎng)劉煊認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致非居住類(lèi)物業(yè)出現(xiàn)存量過(guò)剩，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)。參考發(fā)達(dá)國(guó)家負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象，未來(lái)國(guó)內(nèi)部分使用效率低下的非居住類(lèi)物業(yè)也將逐步脫離其應(yīng)有的資產(chǎn)價(jià)值。因此，城市更新的核心不在于簡(jiǎn)單解決物業(yè)歷史遺留問(wèn)題，而是通過(guò)更新手段全面提升非居住類(lèi)物業(yè)的使用效率與經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

劉煊分析說(shuō)，城市更新通常包含三個(gè)階段：一是項(xiàng)目改造，通過(guò)更新提升空間環(huán)境，為未來(lái)客戶(hù)打造舒適現(xiàn)代化的使用場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)形象煥新；二是基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)，根據(jù)不同項(xiàng)目的定位和客群需求，提供匹配的基礎(chǔ)服務(wù)，并通過(guò)引入技術(shù)手段，優(yōu)化物業(yè)運(yùn)行效率，實(shí)現(xiàn)降本增效；三是產(chǎn)商服務(wù)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)重點(diǎn)在于通過(guò)精準(zhǔn)資源對(duì)接，幫助入駐企業(yè)提高效益，商業(yè)服務(wù)則圍繞業(yè)態(tài)組合和客群定位，打造高匹配度的消費(fèi)場(chǎng)景，通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)和商戶(hù)調(diào)整提升整體客流和使用效率。

南京作為全國(guó)首批城市更新試點(diǎn)城市，未來(lái)城市更新將成為支撐城市可持續(xù)發(fā)展的重要路徑，其背后所涉及的設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)、技術(shù)等環(huán)節(jié)將形成完整的專(zhuān)項(xiàng)產(chǎn)業(yè)鏈。南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)作為跨界綜合、具有巨大影響力的行業(yè)組織，會(huì)員企業(yè)基礎(chǔ)雄厚，希望商會(huì)牽頭成立產(chǎn)業(yè)生態(tài)聯(lián)盟，發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢(shì)，打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，助力形成完整產(chǎn)業(yè)體系，為市場(chǎng)提供更好的城市更新系統(tǒng)化服務(wù)。

李敏月：希望通過(guò)更新讓社區(qū)有溫度

李敏月：寶石花物業(yè)華東地區(qū)公司總經(jīng)理、

江蘇寶石花物業(yè)公司總經(jīng)理

李敏月是寶石花物業(yè)華東地區(qū)公司總經(jīng)理、江蘇寶石花物業(yè)公司總經(jīng)理。她從開(kāi)發(fā)百萬(wàn)平米大盤(pán)東郊小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)型為物業(yè)服務(wù)商，一直在思考社會(huì)的變化，城市空間的變化，人們需求的變化。她認(rèn)為，城市更新一定不僅僅是空間的改造，更重要的是產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，商業(yè)的人性化，讓城市有活力，社區(qū)有人文關(guān)懷，有溫度。她和在場(chǎng)的城市更新設(shè)計(jì)者和運(yùn)營(yíng)者探討，如何在社區(qū)，包括老舊片區(qū)，通過(guò)更新，植入商業(yè)空間、文化休閑空間。

周林林：城市更新的趨勢(shì)是生態(tài)重構(gòu)

周林林：南京蘇博投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理

周林林是南京蘇博投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理，專(zhuān)注于城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究，長(zhǎng)期為政府和各類(lèi)平臺(tái)公司提供決策咨詢(xún)和擔(dān)當(dāng)產(chǎn)業(yè)及投融資顧問(wèn)。蘇博投資顧問(wèn)公司也是在南京最早從事城市更新項(xiàng)目的前期研究和全流程咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。

周總在此次論壇中提出：南京要想大規(guī)模推進(jìn)城市更新，首先還是對(duì)城市更新的頂層制度要進(jìn)行徹底的模式重構(gòu)。要讓政府管理部門(mén)、各級(jí)平臺(tái)公司、金融機(jī)構(gòu)和投資人放開(kāi)束縛，能有效和高效的參與到城市更新項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙閉環(huán)，構(gòu)建一個(gè)全新的共贏生態(tài)。

他認(rèn)為南京的城市更新下一步，最緊迫的還是政府管理層面如何進(jìn)一步解放思想？他建議要做好以下兩件事：

第一，南京要盡快改變現(xiàn)行規(guī)劃管控體系和土地出讓方式。因?yàn)槌鞘懈轮饕菄@著非標(biāo)和廢標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行，以前增量開(kāi)發(fā)時(shí)期對(duì)土地和產(chǎn)品所形成規(guī)劃管控標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)和不能支持城市更新項(xiàng)目對(duì)土地盤(pán)活運(yùn)轉(zhuǎn)以及市場(chǎng)投資回報(bào)的要求。

第二，要進(jìn)一步放開(kāi)和優(yōu)化對(duì)參與城市更新的各級(jí)國(guó)資平臺(tái)的考核標(biāo)準(zhǔn)要求。城市更新目前處于起步、探索和模式的培育階段，國(guó)資平臺(tái)是主力軍，要能讓他們放開(kāi)手腳，放下包袱，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)做好城市更新的統(tǒng)籌主體，并積極參與社會(huì)各類(lèi)投資和運(yùn)營(yíng)主體合作，共同推動(dòng)城市更新市場(chǎng)化運(yùn)作。

張楓浩：盤(pán)活資產(chǎn)要輕重資產(chǎn)分離

張楓浩：高和資本南京城市合伙人

輕重資產(chǎn)分離，是高和資本一直推行的資產(chǎn)盤(pán)活方式。作為高和資本南京城市合伙人，張楓浩認(rèn)為，目前行業(yè)大環(huán)境不好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，其實(shí)不是錢(qián)變少了，而是貨幣的流通性變差了，尤其在不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，大家不再頻繁地交易，才會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的倒掛。如何破局？應(yīng)該想辦法增加資產(chǎn)的流動(dòng)性。高和現(xiàn)在主推輕重資產(chǎn)分離提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，和一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市政府部門(mén)合作，依托市級(jí)國(guó)資平臺(tái)對(duì)主城區(qū)核心位置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做收并購(gòu)。這些平臺(tái)公司第一具有較強(qiáng)的統(tǒng)籌和實(shí)施能力，第二具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，第三融資成本相對(duì)較低。所謂的輕重資產(chǎn)分離，也是讓所有的重資產(chǎn)持有都由央國(guó)企去做，所有的輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)都交給成熟的運(yùn)營(yíng)公司，讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事。未來(lái)所謂的二房東模式將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)化成純輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式。

李青：存量建筑更新的核心在于降本增效

李青：江蘇省設(shè)計(jì)大師、

金宸建筑設(shè)計(jì)公司資深總建筑師

作為江蘇省設(shè)計(jì)大師、金宸建筑設(shè)計(jì)公司資深總建筑師，李青在本次沙龍活動(dòng)中強(qiáng)調(diào)：存量商業(yè)地產(chǎn)更新的核心，在于降本增效。

李青主持設(shè)計(jì)了包括奧體中心、江蘇省美術(shù)館新館、六朝博物館等在內(nèi)的大量公共建筑，并主導(dǎo)了眾多城市綜合體的設(shè)計(jì)，奠定了金宸公司 “城市綜合體價(jià)值設(shè)計(jì)專(zhuān)家” 的行業(yè)地位。

如何理解“降本增效”？李青大師以 “五個(gè)正向”為框架進(jìn)行了精辟詮釋?zhuān)赫蚨ㄎ弧⒄蛟O(shè)計(jì)、正向投資、正向運(yùn)營(yíng)、正向退出。

李青坦言，在存量建筑與土地盤(pán)活方面，業(yè)界曾走過(guò)不少?gòu)澛罚冻隽烁甙簩W(xué)費(fèi)。她指出，設(shè)計(jì)師參與城市更新應(yīng)從源頭介入，確保定位的正向性——涵蓋銀行資金定位、業(yè)態(tài)定位及運(yùn)營(yíng)管理定位，形成全鏈條閉環(huán)的正向體系。并深度考量投資回報(bào)、綜合收益、業(yè)態(tài)組合與配比，力求平衡各方利益與城市價(jià)值。她特別強(qiáng)調(diào)消防設(shè)計(jì)必須前置且合規(guī)。許多項(xiàng)目臨開(kāi)業(yè)時(shí)因消防問(wèn)題受阻的教訓(xùn)令人痛心。

近年來(lái)，她為多個(gè)片區(qū)更新項(xiàng)目提供策略，倡導(dǎo)將相鄰街區(qū)捆綁規(guī)劃（“肥瘦搭配”），通過(guò)綜合平衡資金、爭(zhēng)取政策支持實(shí)現(xiàn)整體效益最大化。

李青大師指出，城市更新面臨的最大困難是系統(tǒng)性匹配缺失：政策、規(guī)范、法規(guī)之間脫節(jié)，部門(mén)職能交叉或割裂，參與各方目標(biāo)與路徑不一，導(dǎo)致“各說(shuō)各話(huà)、各自為戰(zhàn)”，極大耗費(fèi)心力與成本。因此，她最大的期許是：所有參與主體（包括政府職能部門(mén)）能夠勇于擔(dān)當(dāng)，秉持正向理念。唯有形成合力，降本增效的目標(biāo)方能水到渠成。

關(guān)于“南京更新派”

對(duì)“南京更新派”，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)馮憲法說(shuō)，最初的動(dòng)意，是集聚為城市更新項(xiàng)目提供解決方案的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，因?yàn)樗{(diào)查發(fā)現(xiàn)，70%以上的項(xiàng)目因?yàn)榍捌谌狈\(yùn)營(yíng)規(guī)劃，導(dǎo)致建成后空置率高；一半以上的項(xiàng)目因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)不善影響收益。在組織優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)操盤(pán)手的過(guò)程中，大家慢慢形成共識(shí)：城市更新項(xiàng)目全鏈條的優(yōu)秀實(shí)踐者，都應(yīng)該是“南京更新派”成員。

馮憲法說(shuō)，這次“如何促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)煥新”的主題沙龍，可以說(shuō)是“南京更新派”的自發(fā)行動(dòng)。如何搭平臺(tái)、建機(jī)制，促合作，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)將匯聚各方力量，吸納行業(yè)智慧，圍繞商業(yè)體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商務(wù)樓宇的更新，積極探索“南京方案”。

圖片攝影｜王志昊

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法