重要的事情是什么？

關于市場走向，房地產也好、股市也好，人們基于認知不同各有主見。誰對誰錯，市場和時間會來驗證。如果你的看法對了，市場和時間會慷慨的獎勵你；而如果你的看法錯了，市場和時間也會嚴厲的懲罰你。

在2000年代開始參加工作的年輕人，或者武斷一點說，我們 是80后完整的這一代，有一個共同的特征：我們沒有經歷過嚴重且長期的經濟衰退，這導致整整一代人普遍不太會做風險管理。

如果說98年那一場金融危機對中國的沖擊比較長的話，那么，過去的20年，中國房地產乃至整體經濟，幾乎沒有發生過像樣的長期、大級別的調整。我說的是類似1998 年那樣的，而像2008年的次貸危機沖擊，中國房地產及宏觀經濟也很快恢復了元氣，并且再創新高。刨去這個過程中的小浪花、小噪音，我們可以說，過去的這20 來年，是妥妥的大牛市。對房地產是如此，對股市也是如此，對企業更是如此。

足足20年的大牛市，對于任何類型的投資者，乃至普通的工薪階層，都絕對是一生最華美的時光。哪怕是你不做任何投資，只要你認真勤奮的工作，跟著企業一起發展，一樣也可以過得不錯。而這個過程中，如果你在投資上又做對了幾件事，則真的不難實現人生逆襲。

但也恰恰如此，投資者們、包括大量的為了自住而買房的所謂剛需們，主動或被動的都喪失了進行風險管理的準備。因為沒有“風險”，既然是持續的牛市，哪來的風險？都是收益，都是收益。既然都是收益，那當然要盡可能的加杠桿。

以2021年為時間線，之前的20年，基本上就是一個全民持續加杠桿的進程，私營企業部門、居民部門，都在努力的、積極的加杠桿。加杠桿有一個很重要的特征：人們把關乎未來的投資決策，全部建基于資產價格持續上漲的假定之下。

一個突出的現象是，人們如何理解“地王”，當開發商在買地時創出了“面粉貴過面包”的地王價時，人們傾向于將之理解為：未來房價要大漲，并據此做出現在出手的購買決策。

然則，當未來資產價格不漲乃至下跌了呢？你將如何面對？你為此做了什么風險儲備？

答案經常是：沒有。人們會告訴你，那個概率很低吧，所以不用列入考慮。

常識告訴我們：當你不為“風險”建立圍欄，隨著時間的推移，“風險”就會像癌細胞一樣變大，越來越大，直到有一天風險爆發——“明斯基時刻”出現。

那個時候，因為你沒有經歷過衰退并且從不為之做防備，所以，你承受的損失以及痛感，會呈指數級放大。

歷史上這樣的案例不少，1929年之前的美國是這樣，1990年之前的日本是這樣，1998年之前的中國香港也是這樣。它們共同的特征是：在長期衰退來臨之前，房地產乃至整體經濟都經歷了長達十幾年乃至數十年的持續強勁增長，（人們在樂觀主義的推動下瘋狂加杠桿）隨后在債務危機爆發后又陷入了劇烈且長期的資產價格崩盤。

如同歐文·費雪在《繁榮與蕭條》中寫道：“很多人失去了一生的積蓄”，扎心的是，也包括他自己。

現在看起來，中國房地產也差不多走上了類似的路程。經過了20年的大牛市，中國的私營企業部門、居民部門，都是債務擴張到無以復加的地步。除了互聯網科技企業現金流超牛外，大部分企業，尤其是房地產公司，這些年累積下來，借了太多太多錢，以恒大為代表的巨頭們，每一家幾乎都是幾千億甚至更多的負債。居民部門也是一樣，算全國，居民部門杠桿率超過70%。算深圳，最近數年來杠桿率都超過90%。我傾向于使用的月供收入比數據，不可得，我推想大城市的實際中位數數據應該達到乃至超過50%（要算上大量的房貸轉經營貸）。

2021年之后的房地產崩P故事，本質上就是債務危機。你的債務剛性，資產價格一旦下跌，就意味著你的凈值快速縮水。為了應對，人們降價賣出他們手里的資產，降價展開，就會造成連鎖反應，每個企業、家庭手里的資產都貶值，凈值都縮水，最終集體陷入惡性循環。

我在去年8-9月間跟一些老友、粉絲討論起本輪房地產深度調整時強調過：當務之急最要緊最要緊的事，是“防止你一生的奮斗化為烏有”。和上面費雪的說話，異曲同工。通S螺旋一旦發生，不是失去房產那么簡單的事，變為負資產失去房產當然慘痛，但是失去了工作、失去了收入來源，更為可怕。會有許多人破產，打回原形。最近幾個月來，粉絲們給我的反饋，已經有幾起真實的、令人心傷的、與經濟有關悲劇發生，我希望不再有。人生會遇到許多事，但沒有過不去的坎兒。

類似這些事，可以說在2024-2025年，每天都在上演。

如果說當下這個過程有給到我們市場參與者的重大教誨，我認為那便是：風險管理，四個字。如塔勒布在《黑天鵝》中所說：“應對大于預測”。未來瞬息萬變，預測常如無本之木，真正的智者，都是返轉頭去，專注于自身，隨時為極限壓力做好儲備。

當你這樣做時，也許會損失掉一部分收益。但是你會因此獲得一件“金絲軟甲”，以及一把AK47。前者指的的，在危機來臨時，你有充足的安全墊，可保你不受大傷。后者指的是，危機常常都在醞釀著抄底佳機，你將有充足的子彈，拿盆去接天上掉下來的金子。

巴菲特、李嘉誠，那些出色的智者，為我們提供了基業長青的榜樣。他們或是閱歷豐富，或是飽讀歷史，都深諳風險管理的要義。如巴菲特在2008年喊出“買入美國”，背后是充足的子彈。正所謂：愚者見石，智者見泉。你會發現，“見泉”者總是因為他們比你多出一份預案。

當下依然如此，你現在的行動將決定你在下一個未來出現前你所處的位置。

這幾年來，我多次寫文章誠實的提醒過粉絲們，如果你在事前沒有做風險防范，那么現在重要的是行動，不是抱怨，并且依然不遲。

第一步，是降負債，把負債果斷降到最低。如果為此需要變賣房產，那就賣。在這個完成之前，不要做任何其他行動，以及不要怨天尤人。

第二步，是重設紅線，投你能虧得起的錢，把過往沒有建立的“圍欄”補上。紅線之所以是紅線，在于它不可突破，絕不可破。

第三步，是主動尋找新機會，拓展新的能力圈。舉目世界天地寬，危機之下依然潛藏著許多機遇。房地產在未來依然會處于長程“化債”之中，不會有太多機會。但是，新的機遇正在興起。有的在香港，有的則在海外，但隨著國內資本市場的開放，即便是你全部人民幣配置，都可以投資全球。我舉個例子，今年港股走得非常好。人們談了很多“新消費”——如蜜雪冰城、泡泡瑪特等等，但我覺得騰訊音樂、網易這樣的“老樹新枝”，尤為有趣。有興趣的童鞋，可以研究研究。

當然，做到這一點，需要你拓展能力圈，也需要你去試錯，更需要你保持耐心。這對于過往能力圈只在房地產的投資者來說，是一項挑戰，也是一個機會。

以上是我認為今時今日最為重要的事情。

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