這次的歷史意義

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時隔10年，ZY城市工作會議再度召開，新聞鋪天蓋地，各位自己搜搜原文，這里就不貼圖了。

我覺得關于這次會議的所有解讀，都只是站在當下中國樓市的角度，這樣分析未免有些狹隘。

由于昨晚直播多次被封，那我就通過文字方式，撈干的聊一聊。

（近期可能會用“北先生板塊攻略”這個視頻號開播）

有個詞叫“知史明今”，想研究透徹，我覺得要縱向地“看過往”。

新中國成立以來，關于ZY層面的城市工作會議一共只召開過4次，昨天是第五次。

下面，我分別列出這幾次會議的背景，各位在結合這次會議通稿中的重點，自己都能得出結論了。

第一次（1962年）

周恩來總理親自主持，會后印發《關于當前城市工作若干問題的指示》（1962年10月6日）。

這次會議的背景是：聚焦恢復城市正常生產，解決經濟困難時期的問題。

如果了解一點中國當代史的，應該很清楚當時召開的背景，我就不敢多說了。

第二次（1963年）

ZY和GW院聯合召開，會后下發《第二次城市工作會議紀要》（1963年10月22日）。

上周我在直播時說的，總共3次，就是漏掉這次。

這次的重點是：加強城市集中統一管理，解決經濟生活突出矛盾。

屬于是對第一次城市會議的強化和升華。

第三次（1978年）

GW院召開，制定《關于加強城市建設工作的意見》，首次系統討論城市建設資金來源問題。

這次的意義極其重大，是為改革開放初期城市發展奠定重要的制度基礎，各位想啊，會議是在78年3月召開的，而改開的標志性事件是78年12月18日至22日的第十一屆三中全會。

這等于是提前布局，用現在說話方式講：鄧公真牛！

然后就過了整整37年，才召開了第四次城市工作會議，換句話說，2015年之前，一直都是圍繞著改開初期定調的城市思路在前行。

鄧公真牛！

第四次（2015年）

首次以“ZY”名義召開，時隔37年重啟最高規格會議，提出“五個統籌”，推動棚改三年計劃，明確以城市群為主體形態的新型城鎮化路徑。

會議的背景是：應對快速城鎮化帶來的“城市病”。

這是大家都耳熟能詳，親身經歷過的一次了。

經歷過的，梳理起來，當然就不難。

我問您，如果讓您給這次節點定義一下的話，哪四個字最有代表性？

我自己認為的答案是——新城模式。

2015年后，全國各地最顯著的城市發展模式，幾乎如出一轍，單獨劃出一個或多個新區，不乏很多地方Z/F，直接把辦公地，蓋在了新區/新城，Z/F都去了，你是不是得去買房啊......

在城市發展的探索中，我認為沒有失敗和成功一說，這是一次巨大的歷史性突破。

獲益人無數。

但是，現在以房地產價格看的話，所有在2016年以后的買房者里，好像虧損最多的，就是買在ta所在城市的新區/新城（其實也包括北京FZX、房山新區、大興新區等等，華業東方玫瑰2016年底開盤價7.1萬/㎡，現在二手房掛盤家3.6萬/㎡還能再砍砍）。

而至今為止，其實您可以去看看，中國很多哪怕四五線城市的原核心區的房價，并沒有像網上說的那樣，跌幅并沒有到那種恐怖的程度。

為什么會這樣呢？

城在、人在，產業并不在。雖然也規劃了，但真正落地情況，好像并不如規劃那樣。

這幾乎是所有新城最大的共性。

我們看到了，上面都是高人，當然也看到了，而且比我們看得更準更清楚。

截至第四次城市工作會，您有沒有發現一件最重要的事？

這種會議是特別特別嚴謹且有劃時代意義的，是要一次管十年甚至幾十年的，調子定下來，就一定是堅定不移的貫徹執行下去的。

第五次（2025年）

也就是昨天，時隔十年再度以ZY名義召開。首次提出城鎮化

“從快速增長期轉向穩定發展期”，部署“五大轉變”和七大重點任務（如城市更新、韌性城市、縣城載體建設等等）。

各位有空看看全文細節，有人說這次是“棚改2.0”，那讓他看看我這篇文章，他會馬上不這么認為了。

因為10年前和今天最本質的東西，是完全相反的——如果上次是棚改下的“新城模式”，那么這次我認為應該是“核心區擴容”。

這個“擴容”，不是說往外繼續攤大餅，也不是在遠郊畫出一塊地，什么先規劃后建設。

換句話說，上一次是二維的，這一次是三維的，這個“容”，我認為是“板塊容積率”的“容”。

各位不要把視角只放在北京，你去全國各地看看，幾乎每個城市的原有核心區，都是那種五六層的老舊小區，一旦原拆原建，還會繼續蓋6層的房子嗎？

顯然不是的。

就算蓋個11層的“小高板”，容納居民數量就翻倍了。

這就是“核心區擴容”。

58安居客研究院院長張波有句話說的挺好：“一方面，改造過程中將同步推進低效用地再開發，也會提升城市空間利用效率。另一方面，城市更新會對房地產需求端形成刺激，并通過貨幣化安置等手段直接增加購房需求。相關部門有望加大支持力度，通過專項債、REITs 等工具提供支持?！?。

但是上面我說了，北京的情況不太一樣，至少這里的“核心區”，應該要排除東西城，畢竟北京東西城有更重要的任務，嚴格來講，從2015年之后，東西城其實已經不屬于北京，而是屬于首都。

我認為在下一次城市會議召開前，北京房地產的“戰點”，應該是圍繞三環到五環半的一圈環形地帶，大做特做文章......

我這張地圖是中國地圖出版社正版發行于2022年2月的第24次印刷