中央城市工作會(huì)議：房地產(chǎn)放棄幻想

中央城市工作會(huì)議7月14日至15日在北京舉行。這是時(shí)隔10年，再次召開的最高規(guī)格的城市工作會(huì)議。

這個(gè)會(huì)議基本上定調(diào)，過去的房地產(chǎn)模式走不通了。

第一，會(huì)議首次明確我國(guó)城鎮(zhèn)化已從“快速增長(zhǎng)期”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定發(fā)展期”，城市發(fā)展從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”階段。

背后的數(shù)據(jù)支撐是：2024年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%，較2015年的56.1%提升近10個(gè)百分點(diǎn)；但增速已明顯放緩，2021-2024年年均增幅降至1個(gè)百分點(diǎn)以下，遠(yuǎn)低于此前十年1.1個(gè)百分點(diǎn)的平均水平。

反映到房地產(chǎn)行業(yè)，用大白話翻譯就是，無論是從人口因素考慮，還是從城市化因素考慮，亦或者是從“居民財(cái)富”角度考慮，房地產(chǎn)都已經(jīng)告別了“投資屬性”和“大拆大建”，單純的“圈地蓋樓”已經(jīng)成為過去式了。

第二，本次會(huì)議最具突破性的提法是將“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”寫入城市工作總體要求，標(biāo)志著城市更新從局部行動(dòng)升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略。

城市更新這個(gè)概念不是現(xiàn)在才有的，其實(shí)從5、6年前就已經(jīng)開始了。當(dāng)時(shí)，從上層的角度，就是想要推動(dòng)房地產(chǎn)商從“開發(fā)”向“運(yùn)營(yíng)管理”轉(zhuǎn)型，但當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)商以及地方政府都“沒有動(dòng)力”去做這件事。

現(xiàn)在還是要把“城市更新”撿起來，過去“沒有動(dòng)力”，現(xiàn)在“沒有選擇”。這是房地產(chǎn)行業(yè)的“唯一出路”。

其實(shí)，對(duì)比10年前的城市工作會(huì)議，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)如果以“城市更新”為重要抓手，那么很多與房地產(chǎn)相關(guān)的口徑，都會(huì)發(fā)生變化。

2015年的核心理念是增量擴(kuò)長(zhǎng)，2025年變更為“存量提質(zhì)”；

2015年的主要抓手是棚改貨幣化，2025年變更為“城中村改造”+“城市更新”；

2015年的改造模式是“大拆大建”，2025年則更有可能是“留改拆”并舉；

2015年的資金機(jī)制是PSL貸款，2025年更有可能是中央財(cái)政+REITs模式；

2015年的房企角色是“開發(fā)商”，2025年角色會(huì)蛻變?yōu)?b>“空間運(yùn)營(yíng)商”。

冷暖變化，一眼便知。

第三，會(huì)議既然提到了“城市更新為重要抓手”的概念，那么顯然是想要引導(dǎo)房地產(chǎn)商從“開發(fā)商”向“空間運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)變。

這對(duì)于傳統(tǒng)房企來說，無異于刮骨療毒。過去都是個(gè)頂個(gè)的龐然大物，轉(zhuǎn)型的陣痛必然強(qiáng)烈且持久。

盈利模式上，過去靠土地和房產(chǎn)增值，有炒房客和投機(jī)者上躥下跳，房地產(chǎn)商只需要“等”就可以了，一度出現(xiàn)很多“捂盤”現(xiàn)象。未來，盈利要靠“運(yùn)營(yíng)”，考驗(yàn)的是“資產(chǎn)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)”能力，房企的人才結(jié)構(gòu)要經(jīng)歷一輪大換血，伴隨的是就業(yè)崗位的更替。

產(chǎn)品邏輯上，過去只需要標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，我們能在不同的城市或者同一城市的不同區(qū)域，看到相似度極高的樓盤，去哪兒都像是回家。未來，產(chǎn)品需要差異化創(chuàng)新，考驗(yàn)的是本土文化挖掘和場(chǎng)景設(shè)計(jì)能力。

融資渠道上，過去主要靠銀行信貸，背后則有政策導(dǎo)向的支持，畢竟地方財(cái)政主要收入來源是賣地。未來，銀行的支持力度肯定會(huì)降下來（不是指現(xiàn)在），除了銀行之外，房企資金來源可能還需要依靠專項(xiàng)債或者REITs（參考國(guó)外房地產(chǎn)商的模式）。

所以，我們基本可以判斷出，這輪城市工作會(huì)議，并非是“無腦救房企”的思路，與市場(chǎng)的預(yù)期是有一定差距的。

政策明朗后，市場(chǎng)迅速降溫——投資者意識(shí)到，此輪政策絕非簡(jiǎn)單復(fù)制2015年的強(qiáng)刺激，而是漸進(jìn)式的轉(zhuǎn)型。

也就是說，刺激會(huì)有，畢竟房地產(chǎn)還需要繼續(xù)“企穩(wěn)”，不能放任不管，所以還有“城中村+危房改造”項(xiàng)目；政策上可以救，但，房企自己也要轉(zhuǎn)型，謀自己的出路。

機(jī)會(huì)已經(jīng)給了，轉(zhuǎn)型的事可以慢慢來，政策上盡力以時(shí)間換空間，但就是不能重走老路。