中央城市工作會議：房地產放棄幻想

中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。這是時隔10年，再次召開的最高規格的城市工作會議。

這個會議基本上定調，過去的房地產模式走不通了。

第一，會議首次明確我國城鎮化已從“快速增長期”轉向“穩定發展期”，城市發展從“大規模增量擴張”轉向“存量提質增效”階段。

背后的數據支撐是：2024年中國城鎮化率達到67%，較2015年的56.1%提升近10個百分點；但增速已明顯放緩，2021-2024年年均增幅降至1個百分點以下，遠低于此前十年1.1個百分點的平均水平。

反映到房地產行業，用大白話翻譯就是，無論是從人口因素考慮，還是從城市化因素考慮，亦或者是從“居民財富”角度考慮，房地產都已經告別了“投資屬性”和“大拆大建”，單純的“圈地蓋樓”已經成為過去式了。

第二，本次會議最具突破性的提法是將“以推進城市更新為重要抓手”寫入城市工作總體要求，標志著城市更新從局部行動升級為國家戰略。

城市更新這個概念不是現在才有的，其實從5、6年前就已經開始了。當時，從上層的角度，就是想要推動房地產商從“開發”向“運營管理”轉型，但當時的房地產商以及地方政府都“沒有動力”去做這件事。

現在還是要把“城市更新”撿起來，過去“沒有動力”，現在“沒有選擇”。這是房地產行業的“唯一出路”。

其實，對比10年前的城市工作會議，我們會發現如果以“城市更新”為重要抓手，那么很多與房地產相關的口徑，都會發生變化。

2015年的核心理念是增量擴長，2025年變更為“存量提質”；

2015年的主要抓手是棚改貨幣化，2025年變更為“城中村改造”+“城市更新”；

2015年的改造模式是“大拆大建”，2025年則更有可能是“留改拆”并舉；

2015年的資金機制是PSL貸款，2025年更有可能是中央財政+REITs模式；

2015年的房企角色是“開發商”，2025年角色會蛻變為“空間運營商”。

冷暖變化，一眼便知。

第三，會議既然提到了“城市更新為重要抓手”的概念，那么顯然是想要引導房地產商從“開發商”向“空間運營商”轉變。

這對于傳統房企來說，無異于刮骨療毒。過去都是個頂個的龐然大物，轉型的陣痛必然強烈且持久。

盈利模式上，過去靠土地和房產增值，有炒房客和投機者上躥下跳，房地產商只需要“等”就可以了，一度出現很多“捂盤”現象。未來，盈利要靠“運營”，考驗的是“資產管理和商業運營”能力，房企的人才結構要經歷一輪大換血，伴隨的是就業崗位的更替。

產品邏輯上，過去只需要標準化復制，我們能在不同的城市或者同一城市的不同區域，看到相似度極高的樓盤，去哪兒都像是回家。未來，產品需要差異化創新，考驗的是本土文化挖掘和場景設計能力。

融資渠道上，過去主要靠銀行信貸，背后則有政策導向的支持，畢竟地方財政主要收入來源是賣地。未來，銀行的支持力度肯定會降下來（不是指現在），除了銀行之外，房企資金來源可能還需要依靠專項債或者REITs（參考國外房地產商的模式）。

所以，我們基本可以判斷出，這輪城市工作會議，并非是“無腦救房企”的思路，與市場的預期是有一定差距的。

政策明朗后，市場迅速降溫——投資者意識到，此輪政策絕非簡單復制2015年的強刺激，而是漸進式的轉型。

也就是說，刺激會有，畢竟房地產還需要繼續“企穩”，不能放任不管，所以還有“城中村+危房改造”項目；政策上可以救，但，房企自己也要轉型，謀自己的出路。

機會已經給了，轉型的事可以慢慢來，政策上盡力以時間換空間，但就是不能重走老路。