西安“土拍競爭”的新動向……

西安城北的樓市，最近釋放出一個火爆信號——位于經開區(qū)高鐵新城的翰林府項目首開，128套房源瞬間售罄，在整體低迷的樓市行情下顯得格外扎眼。

當然，單個項目熱銷很難看出市場信號指向何處，再來看一下土地市場的動作。梳理高鐵新城近半年的土地出讓信息，教育用地、公共設施用地的數量明顯增多。另外，出讓的幾宗住宅用地，容積率都卡著2.5的線，擺明了要做第四代住宅、疊拼別墅這類高端產品。

此舉也就意味著西安經開區(qū)對高鐵新城的發(fā)展開始換思路了——從過往側重商業(yè)服務用地轉向居住與公共服務用地并舉，走上了產城融合、配套提升的路子。

事實上，當下的西安樓市賣方主導年代一去不復返，市場上有錢的開發(fā)商就那么多，怎么才能將手里的土地賣出去呢？除了區(qū)位、地段這些傳統(tǒng)因素外，還需要比拼的是教育、商業(yè)、公共配套及人口要素。

畢竟，對開發(fā)商而言，房子建好賣出去才是閉環(huán)，否則就砸在手里成庫存了。產城（產業(yè)發(fā)展與城市配套）融合、職住（工作機會與住宅需求）平衡這些要素也是重點要考慮的。

當下西安的開發(fā)區(qū)中，債務負擔最小的經開區(qū)，在西安未來土地拍賣競爭格局中值得重點關注。主要在于兩個方面：首先，其具備提升教育、商業(yè)、公共配套產品的財政能力；其次，產業(yè)發(fā)展方面有先手，意味著就業(yè)機會增多，人口導入有優(yōu)勢。

高鐵新城開始“升溫”

在中國經濟格局轉型的當下，判斷區(qū)域發(fā)展?jié)摿ψ钪匾闹笜酥唬褪枪I(yè)產值。

以經開區(qū)為例，2024年GDP首次突破1300億元，同比增長近8%；規(guī)上工業(yè)總產值突破2400億元，增速12.9%；工業(yè)總產值更是占到全市四分之一，充分說明其產業(yè)規(guī)模效應正在釋放。

工業(yè)產值創(chuàng)下新高之余，房地產市場的積極變化，也足以令人側目。

6月14日，西安經開區(qū)高鐵新城的翰林府項目首開，128套房源瞬間售罄，市場熱度可見一斑。無獨有偶，克而瑞數據顯示，同樣位于經開區(qū)高鐵新城的白樺林曉項目以811組的周度客戶來訪量達，位列2025第20周全市第一。再往前追溯，經發(fā)·和瑞府首開即拿下8200萬業(yè)績。

翰林府效果圖

巧合的是，樓市升溫與政策加碼，幾乎同期來臨。

6月13日，國務院常務會議明確提出，“進一步優(yōu)化現有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩(wěn)”。 這“四劑猛藥”，直指市場核心癥結，政策加碼意圖明確，暖風頻吹。

要知道，截至2025年1月末，重點50城新建商品住宅狹義庫存為31093萬平方米。包括北京、廣州、南京、武漢等在內的多個重點一二線城市，新房去化周期仍超過20個月（克而瑞數據）。這意味著市場消化完這些庫存需要近兩年時間，遠高于市場普遍認定的12個月健康水平。

聚焦西安，其2025年5月庫存面積達1046萬平方米，去化周期約為17.5個月。

樓市承壓之下，高鐵新城的表現，直白地反映了市場的真實判斷。

如果說翰林府開盤即售罄只是偶然，再來看一組數據：初步統(tǒng)計顯示，僅2025年，經開區(qū)高鐵新城將有近20個新盤在售，不乏多個純新盤。

密集推盤與熱銷現象背后，是區(qū)域價值重估的信號。

教育及商業(yè)配套升級

如果說工業(yè)是一座城市發(fā)展的底氣，城市配套則是提升城市生活吸引力的關鍵。

其中，優(yōu)質的教育資源對于開發(fā)區(qū)整體實力的提升和人口導入有著巨大推動力。

特別是在2025年，經開第四學校迎來新的發(fā)展機遇，該校獲得西安高新一中初級中學、高新第二小學聯合幫扶辦學，目前已經開始招聘教師。

還有最近關于西安五大名校“鐵一中”分校即將落戶高鐵新城的討論，也是沸沸揚揚。

經開一中

事實上，高鐵新城早已是教育資源富集之地，經開一中、經開一小、經開三小、經開第五學校、經開八小、西安博愛國際學校等優(yōu)質學校在這里聚集，2024年經開第三學校更是晉級為交大附中“名校＋”。

這只是一個側影，在交通、商業(yè)等領域的民生配套方面，高鐵新城亦發(fā)生了翻天覆地的變化。

先看交通資源，高鐵新城坐擁亞洲最大的高鐵西安北站，距離全國八大樞紐機場之一西安咸陽國際機場15分鐘車程，形成2小時航空圈、8小時鐵路圈和1日公路圈，輻射全國2/3以上的城市，在西安城市內部還連通了地鐵2號線、4號線、14號線以及機場城際線等軌道交通，交通網絡四通八達。

紫薇湖

圍繞這片“都市新中心”，秦創(chuàng)原?數字經濟產業(yè)研發(fā)中心、復星絲路中心等地標建筑正如雨后春筍般拔地而起；約18.65公里的渭河生態(tài)景觀帶，未央湖、西安湖、紫薇湖、天璣湖，以及文景山公園、渭河城市運動公園等生態(tài)脈絡，讓城市充滿生機與活力。

正如區(qū)域觀察人士所言，“論西安的城市配套升級速度，高鐵新城確實下了很多功夫”。

產業(yè)支撐VS人口流入

其實“熱度”的變化，公眾感知最為明顯的除了城市配套改善，還有就業(yè)機會增多。高鐵新城要扛起“新門戶”的重擔，就得在這方面拿出過硬表現。

就業(yè)的核心是產業(yè)，一個有良好產業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，才能吸引人口流入。

比如，光伏行業(yè)龍頭企業(yè)隆基綠能就坐落于此，還有加速建設中的陜西建工新能源研究院、高通醫(yī)療研發(fā)生產項目、星展衛(wèi)星通信基地、惠普生物醫(yī)療器械項目，都是高鐵新城產業(yè)活力釋放的具體注腳。

人口增長是最直觀的印證。盡管暫無高鐵新城單獨數據，但經開區(qū)的人口變化已能說明問題：2024年常住人口達55.04萬人，相較于2010年第六次全國人口普查的22.06萬人，14年增加了32.98萬人，增長1.5倍。

西安北站

這種吸引力正向外輻射。西安市統(tǒng)計公報顯示，2024年西安常住人口1316.76萬人，比上年末增加8.94萬人，增量人口超過鄭州、青島，位居北方城市首位。

支撐這種吸引力的，自然是經開區(qū)的雙重優(yōu)勢。既依托北客站樞紐，以高鐵新城為核心構建西安都市新中心；又憑借產業(yè)集聚效應，帶動西安“北跨”發(fā)展。

鎬京筆記獲悉的一份資料顯示，在最新規(guī)劃中，高鐵新城正推進創(chuàng)新型都市樞紐區(qū)建設，目標是打造集國際交流、健康服務、生態(tài)休閑、商務金融、創(chuàng)新轉化、都市智造于一體的國際創(chuàng)新門戶、新質生產高地、樂享都市家園。

其發(fā)展空間不止于現有的42平方公里規(guī)劃范圍，更是融入渭河南岸整體格局，形成 “一軸一帶兩走廊，兩心五點四板塊” 的功能結構。

這種更具前瞻性、視野更加宏大的規(guī)劃，讓高鐵新城的未來有了更大想象空間，其在渭河南北岸協(xié)同發(fā)展、優(yōu)化西安空間結構、激活北部發(fā)展?jié)摿χ兴缪莸慕巧档闷诖?/p>