謝逸楓：香港新世界882億港元貸款協議達成，債務危機解除

文/謝逸楓

曾依賴土地壟斷和全球化紅利及高杠桿高債務模式的豪門經濟模式香港四大家族（李嘉誠的長江實業、李兆基的恒基兆業、郭得勝的新鴻基、鄭裕彤的新世界發展）呈現利潤虧損、流動性、債務危機。

背后是根源是高杠桿高債務模式終結、盲目投資和決策錯誤、貸款利率飆升、消費和需求外流、市場因素、不穩定的其他因素（美和歐的政治、經濟、貿易、關稅、安全等因素）、接班困局，讓香港四大家族集體失速。

新世界的危機來看，主要是利潤虧損、流動性、債務危機，其他的是資產貶值、銷售回款面臨枯竭等危機。目前已經出現債務違約，通過再融資續命三年，獲得短暫的喘息空間，最大的問題是利潤虧損、流動性、債務問題。

1970年，新世界發展由鄭裕彤創立，1972年成功于香港上市，是香港恒生指數成分股之一。鄭裕彤家族作為香港“四大家族”之一，締造了龐大而多元的商業帝國，在香港乃至全球商業領域都占據著舉足輕重的地位。

鄭裕彤，1925年8月26日出生于廣東順德，從一個小學畢業的綢緞商人之子，到周大福集團及新世界發展的創辦人，其一生充滿了傳奇色彩。1938年前往澳門周大福金鋪當學徒，18歲成為掌柜，并迎娶了周至元的女兒周翠英。

鄭裕彤推出99.99%的足金概念，讓“買黃金，周大福”成為香港人的共識，還成功取得鉆石牌照，成為全港最大的鉆石供應商。1967年香港樓市崩盤，鄭裕彤大量抄底低價地皮和樓盤，借此躋身億萬富豪之列。

1984年，投資18億港元在港島灣仔興建“香港國際會議展覽中心”，并在英國女王訪港當日破土動工，借勢將推向世界，使會展中心成為香港著名地標建筑之一。周大福集團從傳統的珠寶行業不斷拓展，業務涵蓋了金融、教育、地產等領域。

其中周大福人壽業績強勁，2024年上半年首年年化保費收入增長33%。地產領域，從香港新世界大廈到全球多地的奢華酒店，如紐約的thecarlyle、洛杉磯的thebeverlywilshire、加勒比海的bahamar度假村等，家族在地產和酒店行業布局。

鄭裕彤去世后，家族事業由長子鄭家純接手。鄭家純承襲了家族的商業眼光，通過現代化的管理理念，帶領企業走向更加多元化的未來。2020年鄭家純的長子鄭志剛接手，2024年，新世界發展出現20年來的首次虧損且數額巨大。

此前，新世界發展遭遇高管變動、股債雙殺。在新世界發展的新任女總裁黃少媚上任后，再次出現債務違約，這對鄭氏家族來講可謂壓力山大。上任還不到兩個月，就豪擲5488萬港元買下公司旗下的一套豪宅，單價38.8萬港元一平。

新世界銷售業績暴跌

新世界發展主要從事物業開發、物業投資及酒店和其他策略性業務的投資及營運。目前物業開發業務是新世界發展最大的收入來源。2024年下半年，新世界發展的物業發展收入為83.7億港元。

第一是內地物業發展收入66.4億港元。內地整體物業合同銷售金額為人民幣75億元，合約銷售面積約32萬平，均價在2.36萬元/平以上。分地區看，南部地區（即粵港澳大灣區）的貢獻最大，銷售額占比接近60%，主要來自廣州的5個項目。

截至2024年12月31日，新世界發展在內地未入賬的合約銷售總收入約83億元，將于2025下半財年及2026財年入賬。毫無疑問，內地的銷售占公司的收入比較大，一旦市場變化，的確是影響巨大。

報告期內，新世界發展內地項目竣工總樓面面積約78.4萬平方米，主要位于大灣區，預計2025財年內地項目竣工量將達到88.4萬平方米。與此同時，公司在內地物業投資收入達9.44億港元，主要項目的整體出租率表現穩健。

截至2024年底，在內地土地儲備總樓面面積（不包括車庫）約299萬平可即時開發，其中約174萬平為住宅用途。物業項目主要分布于廣深佛、武漢、上海、杭州、北京及沈陽等城市，總樓面面積約246萬平，其中住宅項目約128萬平。

截至2024年年末，新世界發展內地業績已完成原全年目標（110億元）超七成，公司因此決定上調全年目標至140億元。與此同時，公司將在2025下半財年繼續出售非核心資產，以加快資金回籠。

內地推出多項“止跌回穩”、惠及房地產發展的政策，帶動重點城市優質低開熱度攀升。繼續推售重點項目，包括廣州凱旋新世界、新世界天馥、耀勝新世界、沈陽悅景、杭州望江新城，以及位于深圳龍崗、西麗等項目。

第二是中國香港的物業收入24.12億港元。截至2024年6月30日，新世界發展于中國香港的物業發展收入約24.12億港元，物業銷售貢獻主要來自住宅項目傲瀧及名鑄，及本集團位于荔枝角道888號的甲級寫字樓項目。

新世界發展于香港的應占物業合同銷售約15.09億港元，主要來自住宅項目泰峯及天瀧，及本集團位于荔枝角道888號的甲級寫字樓項目。截至6月30日，在香港的待售住宅單位合共2039個。其中集團銷售團隊主理的項目住宅單位占545個。

截至6月30日，集團香港未入賬之應占物業合約銷售收入中，111.94億港元將于2025及2026財年入賬。預計2025及2026財政年度入賬的主要項目包括柏傲莊三期、傲瀧、天瀧及泰峯。

報告期內，新世界發展香港物業投資收入約33.56億港元，其中位于九龍尖沙咀的K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館營運效率上升。其中，報告期內，K11 MUSEA整體出租率達97%。

銷售額及總客流量分別同比上漲17%及20%，增長主要由奢侈品消費、熱門餐飲組合及文娛活動帶動。K11 Art Mall整體出租率維持99%；銷售額及人流分別同比上升16%及10%。

在香港持有應占總樓面面積約774萬平方呎的土地儲備可作即時發展，其中物業發展應占總樓面面積約395萬平方呎。于新界持有共計約1584萬平方呎待更改用途的應占農地土地面積。

新世界危機根源

根源于投資決策錯誤、盲目的擴張。自鄭志剛2020年出任新世界行政總裁后，債務規模攀升，超過香港所有主要開發商。2024年底凈債務已達股東權益的96%，是杠桿率最高的港資開發商之一，出現20年來的首次年度虧損。

瘋狂擴張埋下利潤虧損、流動性危機、債務危機的隱患，問題出在了第三代接班人鄭志剛身上。過去十年，鄭志剛主導了新世界發展多個大型發展項目，包括2018年聯手新創建集團競得啟德體育園項目，投資額高達300億港元。

香港國際機場航天城11 SKIES，投資額200億港元。以47.76億港元投得北角皇都戲院大廈全部業權，啟動保育計劃。在長沙灣區的3個商業項目，地價便高達118億港元。同時，鄭志剛逆勢抄底內地樓市。

2022年初，鄭志剛公布快贏戰略，內地落實執行‘三條紅線’政策，要求高負債的房企去杠桿，并鼓勵財務穩健的發展商多做收購，以化解行業危機。這個形勢反而成為集團收購優質土地的契機，同時可以加快入賬，造就速贏。

2022年8月底，鄭志剛再次表示，集團將在12個月內于上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元人民幣。在大舉擴張激進投資之后，新世界發展負債不斷走高，突破50%。此外曾經的優質資產也因為市場深度回調成了沉重包袱。

2024年9月底，鄭氏家族的接班安排出現巨變，曾被外界視作第三代接班人的鄭志剛離開家族旗艦上市企業新世界發展核心管理層。9月26日，鄭志剛正式宣布，辭任集團執行副主席兼行政總裁職務，轉任非執行副主席。

高杠桿、高債務的模式。截至2024年12月31日，新世界發展債務達到1246.3億港元，一年內到期債務約322億港元，而賬上現金及銀行存款僅218億港元。其2024財年虧損約196.83億港元，2025財年中期再虧66.33億港元。

2024年以來，新世界發展迎來業績、財務雙重承壓的“至暗時刻”。2024財年，新世界發展來自持續經營業務的收入約為357.82億港元，同比下降34%。股東應占利潤更是虧損約196.83億港元，這是新世界發展近20個財年以來首次出現虧損。

券商下調新世界的股票及債券的抵押融資比率。其中東亞銀行2024年12月20日將新世界的股債抵押融資比率，由30%-40%下調至20%-30%。招銀國際將新世界的股票抵押融資比率下調至30%，外國銀行已將新世界從抵押融資名單中移除。

新世界利潤虧損危機

2024年9月26日，新世界發展有限公司發布截至2024年6月30日的2024財年全年業績。財務數據顯示，報告期內，新世界發展來自持續經營業務的綜合收入約357.82億港元，同比減少34%；核心經營利潤約68.98億港元，同比減少18%。

報告期內，新世界發展的年度虧損約171.26億港元，2023年同期盈利35.01億港元。母公司股東應占虧損約196.83億港元，其中來自持續經營業務的虧損約118.07億港元，來自已終止經營業務的虧損約78.76億港元。

核心經營利潤下跌是由于2023財年落成并移交的主要項目缺乏收益確認所致。需要于2024財年進行一次性非現金重估或耗蝕虧損。此外，集團于2024財年因出售事項錄得一次性非現金虧損82.57億港元。

2025年3月3日，新世界發展發布2025年上半財年（截至2024年12月31日的六個月內）業績，公司收入約167.89億港元，核心經營溢利為44.16億港元，新世界發展持續經營業務虧損約57億港元。

2023年同期盈利約15.43億港元，股東應占虧損約66.33億港元，2023年同期股東應占溢利5.02億港元。毫無疑問，2024年財年的報告顯示，新世界發展出現20年來首次年度虧損，母公司股東應占虧損196.83億港元，年內股價跌幅逾30%。

新世界發展認為利潤虧損，主要原因是由于過去六個月市場宏觀因素（銷售低迷，回款緩慢，需求不振等）的快速變化，以及報告期內缺少2023年同期總計19.51億港元的固定利率債券贖回和轉撥投資物業的一次性收益。

新世界流動性危機

2024年9月26日，新世界發展有限公司發布截至2024年6月30日的2024財年全年業績。截至報告期末，新世界發展可動用資金共計約462.7億港元，其中現金及銀行存款約279.9億港元。

截至2024年12月31日，新世界發展持有現金及銀行存款約218.58億港元（其中有限制的銀行存款約4.4億港元），綜合債務凈額約1246.3億港元，債務凈額與權益比率為57.5%，較2024年6月30日增加2.5%。

公司以減低負債為首要任務，將全力推行“七招減債”策略，包括積極出售發展項目、積極出售非核心資產、釋放集團持有農地價值、提高租務回報、增加經常性收益、精簡成本（減少資本支出及營運支出）、暫停派息、保留現金。

進行積極的財務管理，下半財年將通過項目回款及資產處置有望進一步充實流動性。展望未來，公司將聚焦地產本業，持續推進業務發展。同時，持續改善公司現金流，積極管理財務，妥善處理債務。

自2019年下半年以來，新世界發展一直在積極出售非核心資產，作為其去杠桿化策略的一部分。2024年以來，公司多次出售旗下資產。2024年6月，新世界發展出售天得發展有限公司30%股權，作價約14.41億元。

9月以總價格約6000萬港元出售5家主要運營管理K11品牌物業及其他相關業務的公司。11月出售NEW WORLD SPORTS DEVELOPMENT LIMITED全部股權及轉讓相關待售貸款，約為4.17億港元，該交易涉及的資產為香港啟德體育園。

新世界發展為了改善現金流，解決流動性的問題，開啟賣資產、家族輸血的自我拯救。2024年已經出售非核心資產80億港元。2025年財年目標，是出售資產的金額提升至260億港元，包括多棟香港辦公大樓及杭州A級商辦等大宗交易。

鄭氏家族在通過購入自家物業釋放信心。2025年初，鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入皇都兩套物業，黃少媚以5488萬港元購入豪宅。同時調整人事。2024年9月26日，新世界發展還發布了董事及董事委員會成員的消息。

公告顯示，鄭志剛已提出辭任公司行政總裁，以便投放更多時間于公共服務及其他個人事務。其已由公司執行董事及執行副主席調任為公司非執行董事及非執行副主席，及不再擔任執行委員會成員以及可持續發展委員會主席及成員。

現年61歲的馬紹祥已獲委任為公司行政總裁，以及可持續發展委員會成員及主席，于2024年9月26日起生效，并不再擔任公司首席營運總監。2024年9月26日，新世界發展的公告還顯示。

新世界發展與鄭志剛全資擁有的公司AC Group Limited簽訂合約，以2.09億港元出售5家關聯K11公司股份，包括 K11 Commercial Management Group Company Limited、K11 Loyalty Program Limited、K11 Gentry Club Limited、Globo Travel Agency Limited 及愛互送有限公司。

5家公司主要運營管理K11品牌物業及其相關業務。作為出售的一部分，各方同時簽署授權協議及商標許可協議。通過出售非核心資產及業務，專注發展核心業務，持續優化資產組合及回報，提升企業效益，增加現金流入，避免流動風險。

新世界發展2024年9月26日發布公告，與周大福企業有限公司（下稱“周大福企業”）正就潛在出售集團于啟德體育園有限公司（KTSPL）持有的全部股權予周大福企業進行商討，一旦交易成功，可以獲得部分現金。

新世界2025年6月30日星期一傍晚向港交所提交另一份公告，宣布非執行董事及非執行副主席鄭志剛，向董事會提出辭任，以將更多時間用于公共服務及其他個人事務。這項人事變動從星期二（7月1日）起生效。

新世界債務危機

新世界目前是香港負債最重的開發商之一，截至2024年底總負債達2109億港元。2025年5月30日，新世界決定延遲支付四筆永續債的票息，引發償債能力的擔憂，如6月30前與50多家銀行達成融資協議，意味著債務到期風險解除。

2025年5月30日，新世界公告將延遲支付四只永續債利息，共計34億美元，原定派息日為6月，總計延后支付7720萬美元債務。永續債延遲派息不會引發違約，但需要償還的總金額將會累積，因此，長期而言，面臨的下行風險將仍然存在。

四只永續債，包括7億美元有擔保優先永續資本證券、12億美元永續債、5億美元永續債以及10億美元永續債，共34億美元。原定分派支付日期分別為6月9日及6月10日、6月16日及6月22日。將延后支付即將到期的7720萬美元債務。

2025年6月2日，香港地產豪門鄭裕彤家族旗下的新世界發展（00017.HK）突發變故，遭遇“股債雙殺”。導火索是公司決定對四筆永續債延遲利息支付，其總規模為34億美元，6月為原定分派支付日期，合計要支付利息7720萬美元。

永續債延遲派息，不會引發違約，但可能使債務利率增加，并影響與銀行的再融資談判。這是香港四大家族之一鄭氏家族旗下的新世界發展20年來首次出現債務違約，不僅如此，銷售業績的低迷，影響流動性。

截至2024年年末，新世界發展的借款總額約1464.88億港元，其中322.09億港元需在一年內（12個月內）償還。截至2024年12月31日，公司短期債務及總債務較2024年6月30日分別減少94億港元、51億港元。

截至2024年12月31日，新世界發展借款總額高達1464.88億港元。其中，短期債務方面，一年內到期需償還的債務為322.1億港元，而公司賬上現金及銀行存款為214.18億港元，有限制銀行存款4.4億港元，短期償債壓力較為明顯。

長期有息負債合計達1144億港元，占總債務的57%，且這些長期債務多集中在4-5年后到期。此外公司還有一定規模的永續債，如NWDEVL6.15PERP這只永續債，在2025年3月前年利率為6.15%，若未贖回，利率可能漲至超10%。

從整體債務結構來看，非流動負債占總債務的62%，截至同一報告期，非流動負債為1301億港元，主要為長期借款。若將永續債納入考量，公司的財務杠桿將進一步被推高，有息負債總規模達1514億港元，帶息債務比為72%。

截至2024年12月31日，新世界發展債務達到1246.3億港元，一年內到期債務約322億港元，而賬上現金及銀行存款僅218億港元。其2024財年虧損約196.83億港元，2025財年中期再虧66.33億港元。

應對債務危機，再融資定期貸款融資協議。2025年6月30日，新世界向香港交易所提交公告，宣布已通過新的再融資定期貸款融資協議，對集團部分現有境外無抵押金融債務（包括銀行貸款）進行再融資。

這包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。公告稱，公司其他境外無抵押銀行貸款，也已協調與上述新銀行融資的條款保持一致。這筆融資為資金吃緊的新世界提供一絲喘息空間。

6月30日，新世界發展集團（新世界發展連同其附屬公司）成功通過本公司、相關集團成員公司。與有關銀行債權人簽訂新的再融資定期貸款融資協議（稱新銀行融資），對集團部分現有境外無抵押金融債務（包括銀行貸款）進行了再融資。

協調了集團其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統一（稱統一銀行融資協議）。協議合同涵蓋集團約882億港元（約合112億美元）現有境外無抵押金融債務。其中新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。

再融資協議為集團提供了更大的靈活性，助于更好地管理其持續的業務及財務要求。此次向新世界發展提供再融資的銀行數量有數十家，包括中資銀行、香港本地銀行以及國際大行等。

為緩解危機，新世界發展全力推進875億港元再融資計劃，希望6月30日前獲超50間銀行同意。同時，公司還出售非核心資產，2024財年已達成出售80億港元目標，2025財年目標回籠260億港元。

這意味著，新世界發展的債務危機警報暫時解除。這筆新融資貸款在一定程度上能緩解新世界發展短期資金壓力，也有助于銀行降低壞賬風險。但對于永續債投資者而言，形勢仍然不容樂觀。不久前，新世界集團為緩解資金緊張局面，決定延遲支付4筆永續債利息至年底結算。

金店龍頭周大福，是其家族市值最高的旗艦，目前也在準備籌資應對變局。6月18日，周大福發布公告，擬發行88億港元的可轉換債券，用于黃金珠寶業務發展、店鋪升級以及市場擴張。這是自IPO以來，公司在資本市場的首次重大交易。

截至7月1日發稿，新世界發展總市值僅剩約143億港元，與巔峰時期縮水九成。截至2024年12月31日的6個月內，新世界發展收入167.9億港元，同比下降1.6%。核心經營溢利為44.16億港元，股東應占虧損為66.33億港元。

截至2024年底，其綜合債務凈額為1246億港元，短債超過320億港元，而公司賬上的現金只有220億港元。2024年12月31日新世界發展銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應付票據到期情況。

截至2024年12月31日，新世界發展綜合債務凈額約1246.3億港元，較上一財年末增加近10億港元，凈負債比率上升至57.5%。同時，其有息負債（銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應付票據）約1465億港元。

截至2024年底，新世界發展借款總額為1464.88億港元，其中322.1億港元需在12個月內償還，而現金及銀行存款為214.18億港元，有限制銀行存款為4.4億港元。未來將以減低負債為首要任務，目標于2025財年實現260億港元的資金回籠。

截至2024年12月31日，新世界發展短期債務及總債務較2024年6月30日分別減少94億港元及51億港元。現金及銀行存款（包括有限制銀行存款）較2024年6月30日減少約61億港元至218.58億港元，資產負債率增加2.5個百分點至57.5%。

而其一年內到期債務較2024年6月30日下降至322億港元，第二年到期債務微升至330億港元。2016年9月30日，香港傳奇富豪、新世界發展名譽主席、周大福集團創辦人鄭裕彤，于9月29日晚間，因病去世，享年91歲。

永續債的利息支出也是一筆不小的費用。2025年6月，新世界發展宣布延期支付利息的4只永續債利息有關證券初始發行本金總額共34億美元，原定派息日為6月，總計延后需支付約7720萬美元，約6億港元。

數據顯示，新世界發展6月有8只債券面臨付息，除去此前公告遞延分配4只永續證券外，尚有4只固定利率債券需支付利息，目前存續離岸債合計22只。6月30日宣布，截至6月25日，完成2024/2025財年260億港元合約銷售目標。

高達882億港元的再融資，幾乎覆蓋了新世界發展旗下相當一部分的債務。這對于新世界發展緩解當前的流動性壓力無疑會形成重大利好，將在一定程度上優化其債務結構，用時間換空間，緩解短期償債壓力。