新規要收緊？搶在關門前，珠江新城新規豪宅被問瘋了！

注意，你的房子馬上要“縮水”了！

不久前，官方已經明確計容新規要嚴格審查，“新一版計容報建規范”，卻是嚴控“偷面積”，不少樓盤連夜修改報建圖。

當偷面積手段被嚴查后，未來得房率勢必縮水。

當下要務，是趕緊在新規戶型收官前，做好“搶籌大戰”！

審查收緊，

“高贈送”戶型或成絕版！

據了解，此次政策“打補丁”，主要針對涉及消防安全的偷面積行為。

包括客廳外凸飄窗或平花池、裝飾柱障眼法不計入報建面積、內凹式飄窗（交樓后開發商再統一砸掉，所謂0飄窗）。

這些偷面積行為如果真被叫停后，得房率確實會一夜縮水10%以上。

此外，如果結合近期廣州官宣，全面取消限購、限售、限價，并降低貸款首付及利率的政策組合拳，背后意味更濃。

“組合拳”意在增加市場活力于市場復蘇，收緊戶型新政，意味著消除以后“背刺者”的出現，消除置換買家的觀望情緒。

一松一緊之下，例如珠江新城這種新規戶型稀缺的片區，要抓緊選籌了！

新規+快速兌現，逆天產品珠城罕見

廣州市場新規產品不在少數，但在廣州樓市的價值高地珠江新城，則稱得上鳳毛麟角。

我們先看目前珠江新城熱度比較高的項目，不少項目是10年以上樓齡次新產品，使用率低于8成比比皆是。

這也引申出一個問題，現在1500-3000萬的買家，會喜歡這些二手嗎？

大概率是不會的，有幾個原因：

• 一是現在的新盤戶型做的非常好，利用率非常高，實用性很強，同樣120平，二手基本上只能做三房，有些還是北向。但新盤可以給到很正規的四房，有些還是板樓，小高層。
• 二是同總價的新盤，密度普遍不高，即使是中海大境也只有3.8的容積率，如果放在珠城就是絕對低密度小區。其他像天瑞，觀樾，容積率就更低了，基本上都是板樓。
• 三是千萬級新盤的品質，全面碾壓二手。無論是外立面，公共區域，地下車庫還是會所，依然是全面的升級。

在天河區，能引起珠江新城客戶關注度的新品，只有都薈天珺。

珠江新城在售的產品中，以二手房為主。

真正的新房貨量零星，如果你想體驗新規產品需要等待3年才能收樓。

而保利華創都薈天珺的業主，擁有著一眾新盤中，最靠近核心區的位置。

同時明年就能體驗新規居住紅利，是珠江新城第一批吃到戶型新規紅利的業主。

在他們身上，得到的是稱得上一個近乎完美的超新規迭代范本。

比業主還摳細節的它，

給如何「交房」打了版

此次交付，讓所有人看到珠江新城審美新風向。

里程碑一：立面的「地標化」時代

不僅解鎖大尺度的陽臺，還用巨大的窗墻比，實現天幕窗。

從一扇窗，你能看到都薈天珺，對珠江新城豪宅立面引領性思考。

項目效果圖(僅示意，非最終交付效果)

當市場上其他產品采用橫豎分割的方式，縮小單塊玻璃，節約成本。它卻反其道而行，創造豪宅立面玻璃的3個“更”——

?更大的窗墻比

?更高成本的弧形玻璃

?更靜謐的中空玻璃

這對成本、工藝，都是考驗。

住在CBD難免有噪音困擾，都薈天珺給業主帶來匯悅臺同款的降噪玻璃！

Low-e中空玻璃玻璃夾層內充惰性氣體，隔熱性能能夠顯著提高25%以上，隔音功能也得到了顯著提升。

low-e玻璃示意圖(圖源：明源地產研究院)

加上項目整體抬高約30米的超高規格設計，真的在最讓業主苦惱的隔音問題上，隔斷了噪音揚塵的所有通路。

都薈天珺外立面效果圖(僅示意，非最終交付效果)

更重要的是，弧形玻璃本身的工藝制作難度較高，過程中易發生損耗，且價格昂貴、運輸復雜。

但都薈天珺，愿意花費巨大的代價去呈現完美的效果。

畢竟弧形玻璃一體感比較好，一體化的玻璃相比多塊拼接玻璃，觀感就像是劉海屏和全面屏的差距。

在開發商能省則省的年代，這就是種真誠。

里程碑二：從追求「尺度時代」到追求「場景精細度」

都薈天珺將審美追求滲透到了顆粒度更小的地方，例如嚴選用材，就大量使用了產地不同的、產量稀缺的奢石。

從酒店式落客區開啟，高級感便溢于言表，奢石拼花地面，為空間增加不少藝術氣息，為世家生活疊加尊崇感。

主入口設置巨幕普拉達綠奢石，仿佛走進雅致奢華的酒店。

都薈天珺實景圖

當我們環顧項目的公區部分，你會發現各種奢石帶來的美，不只存在于幾處，而幾乎是全部。

• 堪稱奢石博物館的高規格用料

例如皇家白玉奢石、龍紋綠天然奢石、艾克斯木紋石材等名貴奢石隨處可見，它們一起組合出溫潤、紋理獨特的空間，呈現出潤滑細膩的感覺。

• 繁復工藝，只為追求線條美

舍得用料，更舍得用各種前沿技術去追究精確之美。

為了突出建筑的曲線美，都薈天珺以石材拉槽工藝、多曲度弧面工藝、弧形倒角等工藝，賦予建筑溫潤感和精致度。

都薈天珺實景圖

其實，當采用獨特弧形切面工藝對石材加工時，其加工費用成本難以估量。

都薈天珺實景圖

但正是這種不惜成本費時費料的匠心，才造就非凡價值與獨特魅力。

甚至，項目還嘗試把不同材質的材料拼接，石材與金屬等，以完成更多富有視角沖擊的效果。

比如入戶大門采用黃銅鋁板的門樓到宇宙黑石材滿鋪的墻面，戶外勾縫運用了安格斯黑石材。

都薈天珺實景圖

而進入落客區則轉化為顏色更淺的流云灰。巧妙的運用了石材的特性與顏色，讓每一處的”匠心“調動業主不同的情緒。

里程碑三：豪宅地庫的「精妝」時代

除了這些，就連常規意義上不太能實現突破的地庫也在發展的裹挾中卷出了新高度。

十年前不少珠江新城項目的車庫可能是這樣子的。

環氧地坪已經是比較有誠意的工藝，清一色乳白色乳膠漆墻面，永遠逃離不了的壓抑和廉價。

但都薈天珺的地庫車馬廳，不但有了吊頂，連室內、會所才會使用的奢石也使用在了車庫，它運用了約50cm的范思哲黑整石。

項目車庫實拍

這背后，有出于“凍顏”的考慮。

• 50cm厚度奢石帶來的使用壽命躍升

當前市面上主流的約20-30cm奢石+花崗巖的復合石材方案，顏值與奢石原石方案相差無幾。

但復合石材方案因強度不足，受力不均，使用壽命會大打折扣，未來高頻行車容易造成起翹、開裂。

保利華創·都薈天珺車庫實景

因此，都薈天珺原石方案的石材更加厚至了約50cm，未來十年甚至二十年，車馬廳顏值依然凍齡如初。

此外，車馬廳另一個顏值關鍵——星空頂，都薈天珺也有凍齡妙招。

• 星空頂背后藏著多少工藝匠心

某些豪宅項目車馬廳交付后，星空頂在運營2年后陸續就關閉使用，成為豪宅業主一大痛點。

背后原因離不開“舍得”二字。

首先大量燈光的運營是很費錢的，后期運營時很容易由于耗能過高、成本扛不住被擱置。

其次，高功率燈泡長亮對其使用壽命也是考驗。

考慮這一點，都薈天珺的團隊，也對燈具節能進行前置計算，保證后期實際運營能耗要求。

保利華創·都薈天珺車庫實景

• 第一步是細致的選材顆粒度，比如車擋、排水溝蓋板、標識、涂料等小件零件配件，都要送樣和打樣
• 實體開放之后，設計團隊仍然多次走場，現場確認細節效果，并不斷進行調整和升級

以星空頂為例，幾百個燈飾，每一個都是團隊手工拆卸、噴漆，而且不只是處理了外部飾面，而是對內壁、亞克力都進行了噴漆處理。

此舉有效提升品質感和一體感。

另外，都薈天珺車庫添加雷達感應燈，車輛行駛過程中，燈光也會隨之亮起，迎賓感極強。

保利華創·都薈天珺車庫實景

這種歸家儀式沿用到了地下空間，當你走出大堂去尋找愛車時，頭頂燈光會自動亮起。

這種全智能化感應照明，可以根據人在地庫的不同情況實現不同程度的照明，有效把控后期燈光運營成本以及延長車馬廳燈光的使用壽命。

每個戶型都少花30㎡，

提前幾年實現享受人生

在戶型新規收緊后，珠江新城周邊的戶型迭代步伐需要緩一緩。

但后來者不妨抄一下學霸的作業啊！

都薈天珺就為新規產品樹立不少值得參考的標準。

更純粹的圈層

相比目前珠江新城不少熱盤140平以內，甚至120平以內的起步面積。

都薈天珺，整個項目最小建面約160平，最大建面約260平。

沒有小戶型，上車門檻就需要1500萬+，圈層更加純粹。

提前得到的越級體驗

都薈天珺是珠城東僅有的新規產品，其使用率達到105%。

作為對比，珠江新城的二手，普遍使用率在75-90%。同樣一套建面約200㎡的房子，至少多出30個方。

除了尺度，它還有專梯專戶、全四房、南北對流，擁有超奢LDKG大方廳、270°環幕飄窗等讓居住體驗“升艙”的妙招。

各個戶型背后都有哪些殺手锏？

我們回歸到每個戶型，進行逐個分析。

• 建面約160㎡戶型

該戶型有兩種方案。1號戶型這是一個百變戶型，可以設置從一房到四房的多功能戶型。

對單身貴族來說，可以大膽設置一房一廳格局，獲得超50平米大公區，以及超50平的大主臥。

2號戶型干濕分離，更適合三代同堂居住。

• 建面約196㎡戶型

該戶型堪稱“玻璃盒子”，四向采光面幾乎無梁柱及外墻阻隔。

這種全通透采光設計，讓不同時間不同角度的日照都能拉到MAX，從此，你可以自豪稱呼自家為“日不落”戶型。

除了采光好，它自帶客廳+主臥雙南北對流設計，采光通風可謂一絕。

此外，它自帶約7米開間大方廳，假如LDKG公區全部打通，可以獲得超60平的超大公區。

• 建面約203㎡戶型

這是私密感拉滿的戶型，雙套房設計讓兩代主人都能獲得私密居住體驗。

此外，兩個套房與約13.8米開間的大公區相連，形成單獨居住動線，與其他家庭成員動線分開，進而有效拉升居住尺度感。

此外，跑道式L型景觀陽臺+空中花園，能有效拉升LDK公區尺度，最大可擴容到超70㎡公區！

• 建面約253㎡戶型

這是珠江新城終極改善戶型，不僅餐客廳南北對流，連主臥都有南北對流。

約20米南向采光面，帶來四開間朝南，這是廣州人最愛的朝向，把居住舒適度拉升一個維度。

與約196㎡戶型相似，該戶型三面采光且窗墻比極高，每天喚醒自己的，都是新鮮的陽光空氣。

都薈天珺約253平樣板間實拍圖

此外，約7米大開間客廳，主臥帶270°環幕，住慣這種尺度房子后，以后換房只有別墅的尺度，才能進入你的法眼。

今年情報哥經常提到一個觀點：豪宅的購買邏輯變了。

豪宅購買邏輯之變，回歸到購房者視角就是：如何選擇一個更長時間，更長周期內都不會被背刺的居住標的和資產標的？

需求側對確定性的焦慮，即是供給側的機會。

畢竟，只有產品綜合實力在較長周期內的確定性，才是購房者最大的定心丸。

這也是都薈天珺所釋放的最明確信號。

目前都薈天珺剩下不多的席位，想進入珠城的朋友，真的要抓緊了！