謝逸楓：未來幾年中國(guó)新住宅需求暴跌75%，你相信嗎？

文/謝逸楓

高盛集團(tuán)（Goldman Sachs）作為美國(guó)銀行控股公司的投行，過去二年，總是頻繁發(fā)預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)、中國(guó)住宅需求的預(yù)測(cè)觀點(diǎn)，卻脫離中國(guó)國(guó)情、房地市場(chǎng)客觀情況，老漢已經(jīng)多次批評(píng)過高盛的預(yù)測(cè)觀點(diǎn)。

例如2023年-2025年最為頻繁。2023年4月，高盛集團(tuán)表示中國(guó)房?jī)r(jià)可能會(huì)在2027年見底，可能總共會(huì)下跌40%。第一是中國(guó)新房?jī)r(jià)格可能到2025年底才會(huì)企穩(wěn)，而中國(guó)二手房?jī)r(jià)格要到2026年才能平穩(wěn)下來。

第二是2025年到2027年期間，新房銷售額大概會(huì)維持在8萬(wàn)億元左右。第三是房?jī)r(jià)整體可能還會(huì)再跌20%-25%。2025年2月，高盛集團(tuán)發(fā)布一份報(bào)告，預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)到2025年底還會(huì)下降20%-25%。

事實(shí)上，是不靠譜的預(yù)測(cè)。目前按照中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系、政策、量?jī)r(jià)趨勢(shì)來看，2025年中國(guó)新房房?jī)r(jià)總體難企穩(wěn)，二手房到2026年是否企穩(wěn)待觀察。但是2025年房?jī)r(jià)卻不會(huì)再跌20%-25%，未來三年不會(huì)下跌40%。

5月8日上午，高盛報(bào)告，結(jié)論一是2035年住房需求將比峰值低40%，70%來自一線和二線城市。預(yù)計(jì)2035年中國(guó)住房需求為每年10億平方米（基本情景）或12億平方米（樂觀情景），較2017年的峰值水平分別下降40%和30%。

這一需求主要由必要需求（每年約4億平）、升級(jí)需求（每年約3億平）和替換需求（每年約3億平）組成，并考慮了約0.6%的拆除率和15%的空置率調(diào)整。預(yù)計(jì)一線和二線城市將貢獻(xiàn)約70%的新增住房需求，成支撐新常態(tài)。

預(yù)計(jì)2035年房地產(chǎn)可售房源將穩(wěn)定在每年16億平方米 、19億平方米，住宅銷售面積為4.1億平方米 / 5.2億平方米，一級(jí)市場(chǎng)將滿足約 40%的新增住房需求（2024年為55%），其余需求將由二級(jí)市場(chǎng)和公共供應(yīng)滿足。

老漢認(rèn)為，5月8日的高盛報(bào)告預(yù)計(jì)2035年中國(guó)住房需求為每年10億平方米（基本情景）或12億平方米（樂觀情景），與2025年6月17日高盛報(bào)告預(yù)測(cè)中國(guó)未來幾年新住房需求比峰值大減75%的預(yù)測(cè)比較矛盾。

結(jié)論二是開發(fā)商行業(yè)集中度將提高， 一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模縮小的主要原因之一。隨著新房市場(chǎng)的萎縮和一線城市在全國(guó)房地產(chǎn)銷售中的權(quán)重增加，高盛預(yù)計(jì)領(lǐng)先開發(fā)商的市場(chǎng)份額將在2025年恢復(fù)上升勢(shì)頭。

主流開發(fā)商已調(diào)整投資策略，對(duì)部分一線城市的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)持更積極態(tài)度。高盛預(yù)計(jì)到2035年，前十大開發(fā)商的全國(guó)市場(chǎng)份額將接近50%（2024年為21%），在一線和二線城市的市場(chǎng)份額可能翻倍，從 2024年的30%以上提高到約60%。

結(jié)論三是二手房交易將超過新房交易。2035年二手房交易占總交易量 / 價(jià)值的66%/64%，2024年為42%/45%）。隨著新房供應(yīng)的減少和開發(fā)商行業(yè)的收縮 / 集中，住房需求將越來越多地轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

預(yù)計(jì)2035年二手房銷售量將達(dá)到8億平 / 9億平（基本 / 樂觀情景），周轉(zhuǎn)率將從2025年的1.3% 和 2.4%上升至1.6%/1.8%（相對(duì)于城市住房總量）或3.0%/3.3%（相對(duì)于城市商品住房總量），主要受一線和二線城市周轉(zhuǎn)率上升的推動(dòng)。

預(yù)計(jì)到2035年二手房市場(chǎng)將超過新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)占總住房交易量 / 價(jià)值的 66%/64%，與發(fā)達(dá)國(guó)家60% - 90%的水平相當(dāng)。長(zhǎng)期來看，預(yù)計(jì)約3/4 的二手房交易將集中在一線和二線城市。

結(jié)論四是翻新需求上升（到2035年幾乎翻倍，相比 2024 年），在很大程度上抵消新建住房的下降。預(yù)計(jì)到2035年，基于約 1% 的綜合翻新率和超過110億平方米的總建筑存量，以及不斷增長(zhǎng)的二手房交易。

翻新需求將幾乎翻倍（2035年為20億平 /23億平，2024年為12億平），翻新需求占總建筑施工面積的60%（2024年為26%）。預(yù)計(jì)2035年，中國(guó)房地產(chǎn)施工量將穩(wěn)定在4.8億平 / 6.0億平（基本 / 樂觀情景）。

較2024年水平下降30%/20%。全國(guó)總建筑施工量將穩(wěn)定在12億平方米/15億平方米，較2024年下降60%/50%。總建筑存量將以溫和的1%復(fù)合年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，到 2035 年達(dá)到114億平方米。

2025年6月17日高盛報(bào)告，預(yù)測(cè)中國(guó)未來幾年新住房需求比峰值大減75%。高盛對(duì)中國(guó)新住宅需求判斷引來唱衰聲調(diào)的熱議，老漢對(duì)“高求比峰值大減75%新住宅需求將比2017年的峰值大減75%”的觀點(diǎn)不贊同。

所謂“基于人口減少，家庭規(guī)模縮小、價(jià)格下跌預(yù)期沖擊投資興趣，城鎮(zhèn)化放緩、投資需求轉(zhuǎn)為負(fù)值，未來幾年中國(guó)城鎮(zhèn)對(duì)新住宅的年度需求可能仍將略低于500萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于2017年2000萬(wàn)套的峰值”的理由判斷，老漢不敢茍同。

首先是“大減75%”，是過于夸大，不符合市場(chǎng)客觀情況，更加脫離未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間趨勢(shì)。2017年2000萬(wàn)平套的峰值，實(shí)際上是指2017年全國(guó)商品房銷售面積16.9408億平方米，按照100平/套，即賣了1694.08萬(wàn)套房。

其中2027年全國(guó)商品住宅銷售面積14.44789億平方米，即賣了1447.89萬(wàn)套房。如果按照住宅銷售的指標(biāo)，是不可能大減75%。況且國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的潛力非常巨大，剛性和改善及折舊、未來投資的需求依然巨大。

其次是未來幾年中國(guó)的新住宅需求可能仍將略低于500萬(wàn)套，不符合市場(chǎng)實(shí)際情況。2024年全國(guó)商品房銷售面積9.7385億平方米，按照100平/套，即賣了973.85萬(wàn)套房，其中住宅銷售面積8.1450億平方米，即賣了814.5萬(wàn)套房。

2025年前5全國(guó)商品房銷售面積3.5315億平方米，按照100平/套，即賣了353.15萬(wàn)套房，其中住宅銷售面積2.9745億平方米，即賣了297.45萬(wàn)套房，剩余7個(gè)月時(shí)間，再賣600萬(wàn)-800萬(wàn)套房，沒問題，遠(yuǎn)超所謂的可能低于500萬(wàn)套房。

再其次是“人口減少、家庭規(guī)模縮小....”的情況，隨著計(jì)劃生育放開、家庭結(jié)構(gòu)的分裂、房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)、資產(chǎn)價(jià)格上漲及人口戶籍城鎮(zhèn)化的提高、投資需求重回市場(chǎng)，這些問題將會(huì)逐漸的化解，對(duì)新住宅需求的增長(zhǎng)走勢(shì)影響減少。

按照人口戶籍城鎮(zhèn)化率、人均套內(nèi)住房面積、家庭結(jié)構(gòu)分裂、戶均套率、離婚和不結(jié)婚的的單身人口、2套-3套房持有率，及國(guó)家扶持就業(yè)崗位、居民收入的增長(zhǎng)、提高，城市更新帶來的住宅需求，意味著未來中國(guó)住宅需求增長(zhǎng)空間大。

最后是簡(jiǎn)單以所謂的“人口減少，價(jià)格下跌預(yù)期沖擊投資興趣，城鎮(zhèn)化速度放緩、業(yè)主出信空置公寓導(dǎo)致投資需求轉(zhuǎn)為負(fù)值“，作為判斷中國(guó)新住宅需求的量，是不客觀、科學(xué)的，不符合市場(chǎng)形勢(shì)。

目前商品住宅去庫(kù)存，是重中之重，是商品房銷售的主力，住宅占84.22%，未來幾年商品住宅銷售依然會(huì)保持80%以上，住宅庫(kù)存占比超過80%。國(guó)家、地方對(duì)房地產(chǎn)的救市一波大于一波，止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)不可阻擋。

包括住房貸款首付和利率下降及稅收優(yōu)惠、多孩家庭和人才及農(nóng)民工購(gòu)房補(bǔ)貼、戶籍放開、購(gòu)房落戶、房票安置、3億人口缺房需求、城市更新（棚改、舊區(qū)、城中村改造）、收儲(chǔ)和收回等政策不斷發(fā)力。

未來的政策包括外資限制企業(yè)購(gòu)買住宅的解除、取消，商業(yè)地產(chǎn)方面救市、貨幣信貸和財(cái)政、稅收等方面的政策加碼，特別是商業(yè)地產(chǎn)的住房貸款首付比例和利率下降、延長(zhǎng)貸款期限、及稅收優(yōu)惠。

剛性需求、改善需求、折舊需求、其他需求（上市公司的財(cái)務(wù)投資需求）龐大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大、韌性大，未來10年-20年住房需求將保持9億平方米-10億平方米/年均的900萬(wàn)套-1000萬(wàn)套量，這是最真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。