上海土拍市場吃癟！“賣中式大門”的開發商花123.5億買地

一個“門頭”就能主打一個流派的廈門國企建發，又在上海發力了！

去年沒怎么拿地，今年空窗期快半年后，這兩天在上海一口氣拿了虹口北外灘三個地塊，再加上楊浦區新江灣城的一塊地，四幅地總建筑面積約21.55萬平方米，一共花了123.5億元。

四塊地，花出去123.5億！

有三塊地的位置不錯，虹口的三塊地，都屬于虹口城市更新項目山壽里片區，這里緊鄰北外灘和外灘，最近上海的大熱門，也是上海海派文化的發源地之一。根據虹口區的規劃，這個片區未來的規劃是在保持歷史建筑風貌的同時，也要打造成潮流品牌聚集地。

新江灣城地塊相對弱一點。雖然在生態、教育和高端住宅市場上，新江灣城在北上海還是占據了一席之地的。

但新江灣城一直沒特別大火過，如果看未來，現在楊浦的發展方向已轉向南部，楊浦濱江已經成了楊浦區的新貴板塊，肯定會對新江灣城構成一定威脅。

突然發力的背后是什么原因？

建發去年在上海就沒怎么拿地了，去年一年，他們在上海只是以聯合體的形式拿了兩宗土地。

要知道，2022年建發在上海就一口氣拿了五塊地，拿地權益金額將近107億元；2023年，建發在上海的拿地勢頭不減，四塊地，拿地權益金額將近90億元。

2024年就只拿了兩塊地，還都是聯合拿的。

今年的前5月，上海五批次土拍，建發在上海也顆粒無收，眼看上半年就要結束，建發只能另辟蹊徑，不走公開招拍掛，直接從上海國企手中拿協議出讓的地塊。

感覺，建發是有點急了。

但是地真的不好拿，在上海土拍市場始終差一點運氣。

比如3月28日，建發房產就參加了上海兩宗熱門地塊的競拍，但最終未能如愿。

但在其他城市，從今年一季度開始，建發房產就有點開掛了。

像成都，建發拿下金融城三期H10地塊，106%的溢價率，讓業界瞠目結舌。最終，該地塊成交價33.47億元，成交樓面價41200元/平方米，這是成都首次樓面價突破4萬元/平方米。

緊接著，建發房產又以34.35億元拿下杭州蔣村地塊，溢價率高達115.39%，成交樓面價88029元/平方米，刷新了杭州土地市場單價“地王”紀錄。

此前的1月，建發房產已經斬獲了北京海淀朱房四街0030地塊，成交價90.4億元，溢價25%，折合樓面價95062元/平方米，刷新了北京當時的土地單價紀錄。

能看出來，他們今年是想大干一場的，他們還在重慶、蘇州等城市大手筆拿地。

和2024年相比，建發房產今年的投資風格有點大變樣了。

雖然是廈門國企，但建發房產在2019年之前，都很難擠進廈門本地的房企榜單前五。到了2023年，建發房產全口徑銷售金額已經沖到了全國房企的第八名；2024年，建發名次再進一步，升至第七。

數據顯示，2024年，建發房產權益銷售金額1034億元，但同比下降了25%；拿地總額530億元，同比下降40%。

其中，建發房產在上海的銷售金額僅61.52億元，排名僅26位。2023年建發上海以139.03億元的權益銷售額排名第八。

跌的有點狠！

原因是，建發房產前幾年在上海拿的地塊，大多數都在遠郊，比如青浦新城，嘉定菊園、金山新城等。

這幾年上海樓市的行情，大家是知道的，市中心的豪宅賣得還可以，遠郊樓盤的成交壓力都非常大。

去年，建發的縵玥長灘項目，賣了4年都沒賣完，只能降價。29973元/平米的均價，比拿地樓面價31473元/平米還要低，與2021年首次開盤4.2萬元/平米的開盤價相比，降價超過1萬元/平米。

虧死了！

不拿地也不行啊！拿地少影響的不只是當年的銷售業績，更關系到未來兩三年房企的持續發展和業績增長。尤其是在上海這樣的高能級城市。

很快，建發房產就啟動了大調整。

1月份，建發房產的上市主體建發國際發布業績預告：權益銷售1033.6億元，同比下降25.1%。

一周后，建發房產就進行了組織架構的調整：

調整華東、海西、東南三大區域集群版圖，并重新任命了三大集群的總經理或副總經理；同時，集群董事長上調集團總部。

這還沒完。

3月26日，建發房產管理層又出現人事變動：趙呈閩不再擔任董事會主席及提名委員會主席，但繼續留任執行董事。

林偉國被任命為董事會主席及提名委員會主席，同時卸任行政總裁職務；田美坦先生則被任命為新的行政總裁。

據說上任后就對建發房產的發展提出了更高的要求：“我們需要全力增長。”

在3月28日建發國際集團業績發布會上，林偉國表示，盡管環境存在不確定性，但2025年仍然希望建發能夠實現市場規模達到1500億元的目標，未來2~3年保持增長。

在這個目標下，建發房產化身“地王收割機”也就不奇怪了。

他們十多年就布局上海，一直想深耕，2016年開始發力。

產品最重要的特色就是“新中式”，說二十多年來建發致力于對中式建筑與生活空間的“創新式傳承”，號稱“新中式”產品代表之一。

其實，早期的房子也不長這樣，跟新中式關系也不大，跟競品區別也不大。早期在上海開發的項目，尚誠國際、建發江灣萃、建發璟墅、建發公園首府等項目也都跟新中式關系不大。

但是2016年開始，他們就像突然打通了任督二脈，當時在上海寶山做央璽項目的時候，就多了一個中式的門頭，也就是這個門頭，一做做了十年！

當時是怎么形容這個門頭的呢：石獅、照壁、東方園林……黃銅質地的“揖客門”上懸掛著“央璽”二字。

石獅、照壁、東方園林，上海的鄰居蘇州倒是蠻多這種的，中式門頭+高層就成了妥妥的新中式的風格，一路打到底。

后來的很多項目，浦上灣、和璽、古美華庭等等都差不多，就是中式的門頭加一些園林，減配版的中式園林+這兩年流行的現代高層做個結合版。

來自福建的房企有段時間是比較喜歡中式風格的，2016—2018年前后，大部分的閩系房企都在推新中式，像大唐走現代中式路線，融信的新中式是閩南建筑加高層，泰禾的院子就更明顯了，后來這些開發商都陸續暴雷之后，建發就把這個風格延續到現在。

這個拿來打了十年江山的中式門頭，在產品卷出天際的現在，也很難一招鮮，打遍魔都了。

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捕捉城市生長密碼，剖析房地產的多維價值。這里不僅是政策風向標解讀地，更是地產生態的觀察窗口。