謝逸楓：廣州全面取消限購(gòu)限價(jià)限售，房?jī)r(jià)迎來(lái)大漲？

文/謝逸楓

終于迎來(lái)廣州新一輪房地產(chǎn)救市。

2025年6月13，廣州發(fā)出提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》，堪稱一攬子房地產(chǎn)救市方案，首次確認(rèn)購(gòu)房為消費(fèi)，表明樓市將進(jìn)入無(wú)限購(gòu)房時(shí)代。

一攬子救市方案包括全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率、城中村及老舊小區(qū)改造、專項(xiàng)借款購(gòu)買存量商品房作為安置房、優(yōu)化住房公積金。

為什么廣州如此急忙出一攬子房地產(chǎn)救市方案，背后是真正原因，首先宏觀層來(lái)看，廣州的經(jīng)濟(jì)后續(xù)伐力、投資、消費(fèi)增速放緩，GDP增長(zhǎng)目標(biāo)壓力大。

地方財(cái)力和債務(wù)的因素，土地出讓規(guī)模供應(yīng)和成交金額下降，地方財(cái)力吃緊，債務(wù)的因素存在，專項(xiàng)債的發(fā)行不能增加地方債務(wù)的壓力下，財(cái)力壓力大。

其次中觀層面看，廣州樓市處于下行的調(diào)整周期，整體未企穩(wěn)，供需兩端不穩(wěn)，市場(chǎng)趨于降溫，土地市場(chǎng)趨于減增量，房企趨于以價(jià)換量，購(gòu)房者趨于觀望。

收入和就業(yè)的不穩(wěn)定及房?jī)r(jià)下降，購(gòu)房者更多的選擇是存款、理財(cái)，影響購(gòu)買力。同時(shí)供需不平和二手房、保障房擠壓新房市場(chǎng)，形成市場(chǎng)背離、分化。

最后微觀層面看，在于之前的樓市政策效力持續(xù)性不強(qiáng)、樓市下行未企穩(wěn)、庫(kù)存量上升、供大于求、房?jī)r(jià)面臨下降、房企保交樓和債務(wù)及銷售的壓力加大。

毫無(wú)疑問，住房消費(fèi)是消費(fèi)領(lǐng)域中，最大的消費(fèi)。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)，是連接投資、消費(fèi)的核心產(chǎn)業(yè)，涉及56個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和就業(yè)及解決城市基建、市政配套、教育、醫(yī)療、債務(wù)等問題的重要一環(huán)，對(duì)地方GDP、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、財(cái)力、稅收、收入的貢獻(xiàn)巨大。

一攬子救市方案對(duì)樓市，究竟意味著什么，不可否認(rèn)的是有序減少消費(fèi)限制，全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)并降低貸款首付比例和利率，意味著新一輪救市打響。

購(gòu)房納入消費(fèi)范圍終于獲得確認(rèn)，住房消費(fèi)將全面獲得釋放，意味著廣州樓市迎來(lái)史上最大利好，新一輪救市的重磅政策將會(huì)來(lái)臨。

有序減少消費(fèi)限制，全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，表明廣州樓市將正式進(jìn)入無(wú)限購(gòu)房時(shí)代，執(zhí)行15年（2009.10-2025.6）多的限購(gòu)政策終結(jié)，退出歷史舞臺(tái)。

表明廣州樓市正式進(jìn)入無(wú)限價(jià)、無(wú)限售時(shí)代，執(zhí)行多年的限價(jià)、限售政策終結(jié)，退出歷史舞臺(tái)，房?jī)r(jià)重回市場(chǎng)，市場(chǎng)買賣自由，市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)、決定交易。

降低貸款首付比例和利率，說(shuō)明住房進(jìn)入寬信貸、加杠桿時(shí)代，預(yù)示廣州樓市進(jìn)入第三次（2008、2015）刺激住房消費(fèi)，未來(lái)市場(chǎng)企穩(wěn)指日可待。

廣州成為首個(gè)全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)的一線城市（北上廣深），預(yù)計(jì)短期內(nèi)，北上深會(huì)加大優(yōu)化、放松限購(gòu)、限價(jià)、限售等限制政策的力度。

未來(lái)加快縮短北上深全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)的時(shí)間，與廣州一樣進(jìn)入無(wú)限購(gòu)無(wú)限價(jià)無(wú)限售的時(shí)代。短期內(nèi)，北上深加大房貸首付和利率的放松、優(yōu)化力度。

預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)加快除北上深外的海南等二三線城市全面取消限購(gòu)、限價(jià)、限售等限制政策，屆時(shí)全國(guó)離進(jìn)入無(wú)限購(gòu)、無(wú)限價(jià)、無(wú)限售時(shí)代越來(lái)越近。

一旦一攬子救市方案全面實(shí)施、落地，將對(duì)廣州樓市、房?jī)r(jià)、房企、購(gòu)房者、都市圈內(nèi)的城市，會(huì)產(chǎn)生哪些重大、深遠(yuǎn)影響？

短中期來(lái)看，最大的影響就是加快穩(wěn)定廣州樓市的房?jī)r(jià)、地價(jià)、市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)，逆轉(zhuǎn)樓市、房?jī)r(jià)、成交下行的趨勢(shì)，安撫恐慌的市場(chǎng)情緒。

促進(jìn)廣州樓市復(fù)蘇，擴(kuò)大銷售成交量。有利平衡供求關(guān)系，加快去庫(kù)存，對(duì)廣州房?jī)r(jià)起到支撐作用，讓房?jī)r(jià)止跌上漲，形成量穩(wěn)價(jià)漲走勢(shì)。

有利房企加快銷售、去庫(kù)存，增加回款速度，實(shí)現(xiàn)保交房的目標(biāo)。一定程度上緩解流動(dòng)性的危機(jī)和債務(wù)壓力，保障推進(jìn)正常經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)的目標(biāo)。

全方面打通需求端的堵塞，刺激購(gòu)房需求的欲望和增加購(gòu)買力，打破觀望心理的預(yù)期，增強(qiáng)購(gòu)房決定和入市信心，讓購(gòu)房者重回房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一旦一攬子救市方案全面執(zhí)行、落地和政策達(dá)到預(yù)期效果及政策的效果持續(xù)力保持在6個(gè)月-9個(gè)月以上，廣州樓市必迎逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)大漲。