南京“以債換房”一日游背后：一場危險的次貸魅影

一張微信截圖在朋友圈瘋傳，房貸壓得喘不過氣的李明心跳加速，手指懸在房產中介號碼上，只差一步就撥出去。

6月1日清晨，南京不少購房者微信群開始流傳一則“重磅消息”：南京開放“以債換房”政策，聲稱“網債不用還可直接置換房子月供且無首付”。焦慮的房貸族們紛紛轉發，仿佛抓住了救命稻草。

當天下午，南京網絡辟謠公眾號迅速發布官方聲明：根本沒有這回事。經南京市房產部門和人行江蘇省分行核實，該市從未出臺過“以債換房”相關政策。

這場鬧劇僅存活一天就被扼殺，但謠言傳播速度之快、范圍之廣，折射出當前房地產市場的脆弱神經和深層次焦慮。

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DICHAN SHIYIYAN

謠言始末：一場一日游的鬧劇

“南京二手房零首付李經理”、“合肥瑤珺房地產代理有限公司”、“中墅地產唐廣君”、“清、靜”、“楊哥”、“南京免首付房產管家”等多個賬號在社交媒體上發布消息，宣稱南京推出“以債換房”政策。這些賬號言之鑿鑿地描述：網絡債務不用償還，可直接置換為房子月供，且無需支付首付。

消息如野火般蔓延。6月1日上午，各類微信群、微博平臺瘋傳“南京以債換房”的截圖，有的網友甚至開始計算自己能省下多少月供。一時間，被房貸壓得喘不過氣的人們仿佛看到了救命稻草。

南京官方反應迅速。當日下午，“南京網絡辟謠”公眾號直接下場澄清，房產部門和人民銀行江蘇省分行聯合發聲，態度堅決地表示：“別信，別傳，假的！”

公安和網信部門明確表示，將依法依規處理造謠傳謠行為，呼吁廣大網民不造謠、不信謠、不傳謠，共同維護清朗網絡空間。這場“以債換房”的鬧劇，從發酵到終結，僅僅用了不到24小時。

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DICHAN SHIYIYAN

焦慮根源：

開發商與購房者的雙重困境

謠言之所以能夠迅速傳播，折射出當前房地產市場中開發商和購房者的深層焦慮。

在城北一家樓盤售樓處，銷售經理張薇已經三個月沒開單了?！艾F在來看房的人越來越少，連問價的都少得可憐，”她苦笑著說，“公司壓力越來越大，每天晨會都在逼我們想辦法。” 當“以債換房”的消息傳來時，她明知可能是假的，還是忍不住轉發給幾個猶豫不決的客戶——

萬一有用呢？

而在江寧區一家科技公司工作的程序員小王，最近天天盯著手機上的那條消息發呆。他2021年在房價高點購入的婚房，月供占去了夫妻倆收入的65%。隨著公司降薪裁員的消息不斷，他整夜失眠。“看到‘以債換房’的傳聞，我第一反應是老天開眼了，終于能喘口氣了。”

小王苦笑著承認，明知可能是陷阱，絕望中的人也會想抓住那根稻草。

開發商的日子同樣艱難。珠江投資在南京的首個項目——90萬平方米的珠江四季悅城城市綜合體，自2022年7月起停工兩年有余。項目總承包商蘇中建設集團受恒大拖累陷入經營困局，導致業主無法按時收房。最終在當地有關部門協調下，開發商動用監管賬戶資金啟動退房退款程序。

南京今年3月31日剛剛全面取消商品住房限售，同時推出1億元政府補助資金推動住房“以舊換新”，引導商業銀行推出“低首付、低利息、低月供”的特色金融產品。這些措施本意是刺激市場活力，但市場反應平平。

正是這種背景下，“以債換房”的謠言才如此輕易點燃了市場的希望。

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DICHAN SHIYIYYAN

危險邊緣：

次貸危機的警示與金融風險的防控

“以債換房”聽起來誘人，背后卻隱藏著巨大的金融風險。美國次貸危機的根源，就源于此。

2008年金融危機前，美國銀行業推出了次級抵押貸款產品——針對中低信用度人士、窮人的購房貸款，一般不用首付，但貸款利率較高。這些產品短期內看似解決了低收入群體的購房難題，卻埋下了系統性風險的種子。

“很多低收入家庭受到短期‘低利率還款額’的誘惑，購買了大量的次貸住房。”

多年前，房產分析師馬躍成就在其研究中指出，“到期后，如果購房人不能籌到資金還款，就會導致違約，從而失去贖回房屋的機會?！?危機爆發時，美國有30%的“次貸”借款人無法及時償還貸款，導致銀行損失慘重，部分銀行因此破產。

美聯儲前主席伯南克曾一針見血地指出：寬松的信貸標準、過低的房貸首付比例、民眾薄弱的風險防范意識等因素造成美國房貸質量惡化，最終引爆次貸危機和金融危機。

布魯金斯學會高級研究員杜大偉也警告：“從美國樓市泡沫破滅的教訓來看，零首付是個非常糟糕的政策。” 他建議中國應從美國次貸危機和危機后的監管實踐中汲取經驗教訓，既要讓購房者更容易獲得抵押貸款，又要確保監管到位，避免購房者承擔超過實際償付能力的過高抵押貸款。

中國金融體系在房貸風險防控方面仍面臨挑戰。與美國不同，國內房地產抵押貸款幾乎全部由銀行提供，風險也由銀行獨家承擔，再保險機制不夠完善。同時，國內個人信用制度尚未健全，銀行風險防范能力相對較弱，一旦出現大規模違約，后果不堪設想。

南京2016年就曾出手管控金融風險。當時央行南京分行和江蘇銀監局聯合發文，要求金融機構加強對個人住房貸款首付資金來源的審查，嚴格禁止“首付貸”或“零首付”。文件明確指出，部分購房者通過中介機構、P2P平臺等渠道籌措借貸資金支付首付款的現象可能帶來金融風險。

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DICHAN SHIYIYAN

理性回歸：購房者該如何應對？

面對市場上層出不窮的“創新”金融方案，購房者需保持清醒頭腦。

首先，要審查自身負債能力。美國次貸危機后出臺的監管規定值得借鑒：貸款購房者必須提供就業狀況、收入與資產、當前債務負擔等信息；借貸機構必須審查潛在貸款購房者的債務收入比，確保該比例不能高于43%。購房者不妨先按此標準進行自我評估。

其次，警惕零首付陷阱。零首付看似降低了購房門檻，實則大幅增加了長期還款壓力和違約風險。2016年南京收緊房貸政策時就明確劃分了“首次購房”和“首套房”的區別：居民家庭首次購房主城區最低首付比例為25%，而“首套”房貸最低首付比例則要求30%。這些規定旨在建立風險緩沖墊。

第三，需多方核實政策信息。當看到類似“以債換房”這類誘人政策時，應第一時間通過政府官方網站、正規媒體等渠道核實，而非輕信社交媒體傳言。此次南京官方對“以債換房”謠言的快速反應表明，政府對市場謠言的監控和處置能力已大幅提升。

對于陷入還款困境的購房者，可關注政府推出的正規紓困渠道。除取消限售外，南京正在優化拓展住房消費“以舊換新”模式，通過政府、開發企業補助，金融機構支持等方式降低置換成本。江寧區珠江四季悅城項目也為停工樓盤的業主提供了退房退款的新選擇。

歷史就在眼前。

回望美國次貸危機爆發之時，30%的借款人無法償還貸款。那些被銀行收回拍賣的房屋，曾是一個個家庭拼命打工、花光積蓄甚至養老金也要守護的“家”。

今天，南京街頭的房產中介又開始推銷新噱頭，一位銷售經理擦著汗說：“姐，現在雖然不能以債換房，但我們有‘三低’產品——低首付、低利息、低月供，特別適合您孩子這樣剛工作的年輕人……”

窗外的霓虹燈閃爍，映照著購房者手中厚厚的貸款合同。金融創新的邊界在哪里？沒人能給出完美答案。但歷史的聲音在回蕩：

當買房不再量力而行，房子終將成為債務的囚籠。

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