海曙掀桌子了，這些房子怎么辦？

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　　2025年行將過(guò)半，海曙的第一塊地終于掛出來(lái)了，即南門(mén)汽配市場(chǎng)地塊。有關(guān)這塊地，老司機(jī)的好友老曹最有發(fā)言權(quán)，我聽(tīng)說(shuō)他和官府走的很近，經(jīng)常替官府賣(mài)地吹捧，但我沒(méi)有證據(jù)。

　　汽配市場(chǎng)這塊地，海曙早就想賣(mài)出去了，畢竟放那里每天都在燒錢(qián)。但上次拿出來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商應(yīng)標(biāo)，這次調(diào)降了容積率，又調(diào)低了地價(jià)，我想大概至少是談妥了一家吧。

　　最終花落誰(shuí)家，還得等到六月底才會(huì)揭曉，今天我問(wèn)問(wèn)老曹，看看有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商兜底。

　　汽配市場(chǎng)地塊形態(tài)方正，朝南面很寬，南北進(jìn)深較短，是一塊非常適宜開(kāi)發(fā)住宅的好地。雖然周邊說(shuō)不上有特別優(yōu)質(zhì)的資源和配套，但8號(hào)線(xiàn)馬上通了，去機(jī)場(chǎng)、高速很近，上高架方便，龍湖天街也在步行范圍之內(nèi)，生活還是很便利的。

　　此次容積率調(diào)降為1.8，低于周邊幾個(gè)新盤(pán)，如春江悅、龍湖天玥、海語(yǔ)府、海曙金茂，江上印等，也低于在售的中海·江灣樾。

　　1.8容積率可以做什么呢？

　　這塊地限高不低于27米，不超過(guò)54米，也就是9-17層，杜絕了做別墅、疊墅和多層洋房的可能。現(xiàn)在要求層高做到3.1米，基本可以判定，這是一個(gè)純洋房（小高層）社區(qū)。

　　沒(méi)錯(cuò)，就是那種令寧波購(gòu)房者格外上頭的洋房。

　　之前段塘的樓盤(pán)，基本以高層為主，洋房的占比很小，純洋房樓盤(pán)則沒(méi)有看到。就目前寧波樓市的熱度看，洋房顯著大于高層，不但利潤(rùn)空間更大，銷(xiāo)售速度也會(huì)更快。

　　1.8的容積率，做成純洋房是比較寬松的，可以有比較大的中庭或宅間綠化。本案是第四代住宅，贈(zèng)送面積很多，看看會(huì)不會(huì)有創(chuàng)新的戶(hù)型形態(tài)出現(xiàn)。

　　今年前幾塊地，雖然也有第四代住宅，但基本都是墅類(lèi)和高層，這種沒(méi)有電梯前室的洋房，如何利用贈(zèng)送面積把電梯間做好，很值得期待。

　　不知為何，海曙在這塊地限制了墅類(lèi)產(chǎn)品，如果參照江北永紅地塊，同樣的容積率，是可以做疊墅+高層的組合。

　　無(wú)論價(jià)格高度還是利潤(rùn)率，疊墅都明顯好過(guò)洋房。

　　除新芝源境外，海曙老城區(qū)近十多年來(lái)一直沒(méi)有墅類(lèi)產(chǎn)品，特別是城南。所以需求一定是存在的，消化一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該不成問(wèn)題。

　　不過(guò)，純洋房社區(qū)，同樣可以追求一個(gè)相對(duì)高端的定位。面積和總價(jià)全面超越海語(yǔ)天下，應(yīng)該是可以做得到的。

　　值得關(guān)注的還有這塊地的起拍價(jià)，居然只有12491元/平，旁邊春江悅當(dāng)年是25667元/平，容積率還比它高；天玥、江上印和朗拾，地價(jià)也都超過(guò)了25000元/平，是這次起拍價(jià)的2倍以上。

　　此前最便宜的地塊是中海江灣樾，拿地價(jià)17800元/平。

　　以當(dāng)前的市場(chǎng)氛圍，汽配市場(chǎng)這塊地溢價(jià)要拍到40%以上，即平齊江灣樾的地價(jià)，不一定能拍到。本以為抄底成功的中海，很可能要被這次土拍拍死在沙灘上。

　　這就是樓市現(xiàn)在殘酷的地方，之前拿地的開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)房的房東，正在被無(wú)情的拋棄。

　　后來(lái)者不僅有碾壓般的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，還有碾壓般的成本優(yōu)勢(shì)。

　　如果汽配市場(chǎng)這塊地的產(chǎn)品只做大戶(hù)型，比如150平起步，還能放段塘次新房一馬，畢竟總價(jià)去到了500w+，而現(xiàn)在大量的次新房都在350-500w之間，沖擊還不至于太直接。

　　但如果戶(hù)型下探到130平一線(xiàn)，問(wèn)題就很?chē)?yán)重了。

　　實(shí)際上，汽配市場(chǎng)這塊地還只是個(gè)開(kāi)始，在它的北側(cè)和西側(cè)，還有2-3個(gè)地塊等待出讓?zhuān)鼈兘窈笸瞥鰜?lái)的產(chǎn)品，對(duì)于現(xiàn)在的二手次新房來(lái)說(shuō)，可能會(huì)更致命。

　　面對(duì)現(xiàn)實(shí)還是心存僥幸，擺在了段塘每個(gè)投資客的面前。