功德寺大事件：越秀41億“放手”，華潤成接盤俠

即將賺錢前夕，越秀地產拱手把項目65%的股份都賣給了華潤置地，這么急于變現，背后到底是什么原因？

5月19日晚，上市公司越秀地產發布公告，把北京海淀區功德寺片區地塊，即和樾望云的項目公司65%的股份，以41.49億元的價格，賣給了華潤置地下屬公司。

實際上，越秀地產早在去年12月就將這部分股權質押給了華潤置地下屬公司。走的是先質押后轉讓的股權轉讓常規操作路徑。

去年11月5日，越秀地產以63.825元億元搖中了功德寺東側002地塊，樓面價約7.16萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導價10.5萬元/平方米。

同一天，綠城中國以51.75億元搖中功德寺西側001地塊。

也就是說，功德寺“雙子星”001、002地塊分別由綠城和越秀地產競得，兩宗地塊位于海淀區上地板塊，距離西五環約2.5公里，地理位置非常好。

旁邊就是宇宙級互聯網大廠的牛馬，騰訊、百度、新浪等互聯網大廠總部都在北側，再往北一點點，就是中關村公園。

客戶就在附近，公園也在“家”旁邊，拿地后沒多久，越秀地產北京總經理董毅就在朋友圈發出了聯合信號，一張招聘海報配文：“將近200億貨值的功德寺項目，歡迎加入越秀”。

200億，是功德寺東西兩個地塊合體才能達到的貨值。

畢竟兩塊地只有一路之隔，為了避免兩敗俱傷，綠城和越秀兩家選擇了聯手。

很快，綠城就把功德寺西001地塊的開發主體公司50.001%的股權就質押給了越秀地產下屬企業。

第二天，越秀地產下屬項目開發主體公司65%的股權質押給了華潤置地下屬企業。

華潤置地一開始都沒能進場。

華潤置地曾是功德寺板塊最熱門的選手之一，功德寺地塊拍地那天，華潤置地也參與了競拍，但運氣不好，鎩羽而歸。

越秀地產，2021年才正式進入北京，給市場的印象是，剛需做得還可以，改善就有點力不從心了。

但是海淀區的功德寺地塊，妥妥的豪宅地塊啊！越秀地產找華潤置地合作，看重的就是華潤置地在北京豪宅市場的品牌號召力。

和樾望云戶型總計693套房源，除了四居室外，還有部分98～108平方米的三居室。今年3月21日，項目首推639套，認購577套，金額78.62億元，開盤去化率90%。

北京住建委官網顯示，和樾望云網簽598套，成交均價約10.5萬元/平方米。以項目總計693套房源計，還剩余95套可售房源。

3月份其實賣很好。

你看這海報寫的多夸張，說1分鐘成交了85個億，這一分鐘開單都來不及。

項目周邊競品眾多，西側西山觀復去年6月開盤，三個月僅網簽十余套，成交價約7.88萬元/平米；印香山、香山樾2023年末開盤，去化緩慢，成交均價分別為11.87萬元/平米和12.18萬元/平米。其中香山樾是越秀地產與北京城建合作開發的項目。

別忘了，隔壁還有一個綠城與越秀合作的和樾玉鳴，兩個有著“血緣關系”的項目同一天上市，總免不了一陣廝殺。

從產品的角度，越秀地產還是沒辦法在和樾望云上完全摒棄做剛需的思維，好處是小戶型性價比很高，壞處就是，小區的格局太小氣。

同樣的容積率，和樾和鳴13棟樓，10層為主，共444戶；和樾望云14棟樓，9層為主，共694戶。同樣的土地面積，套數差了250戶，意味著和樾望去的樓棟密度和人口密度都要高很多，舒適度也會差很多。

一個好好的豪宅地塊，變成了一個用剛需邏輯做的改善項目，華潤置地也很難救。

就算越秀地產大方地把和樾望云65%的股權讓給了華潤置地，也沒能換來華潤置地在朱房村項目上的“投桃報李”。

數據顯示，截至2024年12月31日，和樾望云項目公司的資產凈值為63.83億元，除稅前溢利凈額約4.38萬元，除稅后溢利凈額約3.29萬元。

拋售北京項目股權的背后，是越秀地產逆勢狂奔下的銷售未達目標和利潤下滑。

2024年，越秀地產實現營業收入864億元，同比增長7.7%；合同銷售額1145.4億元，在克而瑞2024年全口徑銷售榜上位列第8位，首次沖進年度銷售榜TOP10。

沖刺規模的同時，是利潤的大幅下滑。2024年，越秀地產實現核心凈利潤15.9億元，同比下降54.5%；公司權益持有人應占盈利10.4億元，同比下降67.3%，這差不多是越秀地產十年前的水平。

為了規模犧牲利潤，熟悉的味道，熟悉的配方！

但是！越秀地產還是沒有完成2024年初設定的1470億元年度銷售目標，缺口超320億元。

有種丟了西瓜撿芝麻的得不償失感。

2025年，越秀地產就很聰明。怎么完成任務呢？他們決定調低年度銷售目標！

于是，下調到1205億元！今年前4個月，越秀地產累計合同銷售額411.2億元，年度目標的完成率差不多34%。真是皆大歡喜的辦法！

2025年的小陽春已經過去，“金九銀十”也不知道還有沒有。

越秀地產在北京的土地儲備已經告急。4月底，越秀與中建智地、金茂、朝陽城發組成聯合體，共同拿下了北京2025年首宗百億地塊朝陽黃衫木地塊，好不容易補了倉。

越秀說了，出售項目股權主要是為了迅速回收資本，提升資本周轉效率，支持新項目的開發及拓展，增強資金流動性及市場競爭力。所得款項41.49億元將用作對核心業務營運發展的再投資用途。

通俗一點說，就是利潤太低了，錢吃緊。這41.9億的錢能回款對越秀更重要一些。人其實也緊張，2024年，越秀地產的員工有15180人，比2023年減少了4120人。

看來，越秀地產并沒有放下對規模的執著。