城市更新，能不能撐起文旅投資的天？

近期，知酷文旅多篇文章剖析了“文旅+地產”（往期回顧：華僑城巨虧）“文旅+城投”（往期回顧：華強方特的甲方爸爸）模式的失效。

歡樂谷飛椅 圖片來源：攝圖網

平心而論，文旅+地產、文旅+城投對旅游行業貢獻巨大，一度撐起了文旅投資的大盤，養活了產業鏈上上下下的企業和員工。這兩種模式也催生出一些好的文旅項目，不能因當下的情況而否定這兩大模式的歷史功績。

沒有永恒不變的事物，時代在滾滾向往，新老事物的更新迭代是必然的。當下正是文旅投資模式的轉型期，舊的模式不靈了，文旅大項目投資少了，整個文旅產業鏈驟然感覺到市場下滑的壓力。

唯一能夠緩解這種壓力的，就是找到切換到新文旅投資模式，填補舊模式失靈造成的窟窿。

那么，新模式是什么，新模式在哪里？這是全行業都在關心的問題。

城市大休閑公園露營 圖片來源：攝圖網

著名文旅專家魏小安提到，未來文旅投資的方向是城市大休閑和鄉村微度假。知酷文旅一定程度上贊同這個觀點。不過，城市大休閑、鄉村微度假這兩個說法相對籠統。接下來，知酷文旅將用幾期的篇幅，系統性地談談對未來文旅投資方向的看法。

本期，先聊聊“城市更新+文旅”。

知酷文旅看來，“城市更新+文旅”是最有潛力接替“文旅+地產”“文旅+城投”的模式。事實上，這種替代正在發生，而且速度越來越快。

“城市更新+文旅”的實踐案例

城市更新的內涵有很多，包括但不限于舊廠區、舊街區激活利用，老舊小區、城中村改造和社區功能建設，城市生態系統修復，城市文化、歷史文化街區的保護和利用，城市公共文化、體育、康養等生活服務圈的建設......這其中每一條每一項，都有和文旅結合的空間。

舊廠區、舊街區的激活

例如，舊廠區、舊街區的激活利用，早期有北京798文化藝術區這樣的案例，近期有北京首鋼廠房改造成首鋼園。業內也有博濤文化這樣的公司，在大連以機械巨熊北北構建熊洞街，將老舊制冰廠激活成為網紅打卡地的案例，一萬平方米的熊洞街，激活了一個二十萬平的老工業廠區。這是一條可推廣、可復制的模式，博濤文化已經在多地復制落地。

熊洞街 圖片來源：大連博濤官網

當然，舊廠區、舊街區激活失敗的案例也不在少數，但失敗的原因往往是操盤團隊能力不夠，策劃、規劃、建設、運營一步錯，步步錯。

城市老舊片區的改造

老舊小區、城中村改造和社區功能建設。這是城市更新的基本任務，要完成這一任務，往往離不開文旅的參與。城市老舊片區的改造，不是簡單地翻修房子，而是要恢復其活力。城市老舊片區有很好位置，但設施老舊、服務配套缺失、規劃理念遠遠落后于時代需求，年輕人和中產階級逐漸從該片區搬離，使該區域失去消費活力，陷入越老越破、越破越窮的惡性循環。

所以，城市老舊片區的改造，核心應著眼于區域整體機能的修復，尤其是留住年輕人和中產階級。這就需要文旅的參與。例如，深圳的南頭古城就是一座超大的城中村，早年間的無序開發使這里雜亂不堪，居住密度大、基礎設施破舊、環境品質差、配套商業層次低。

南頭古城音樂生活節 圖片來源：南頭古城官網

對于這樣的區域，只是簡單地翻新，起不到多少作用。于是，深圳找來了萬科和文旅設計企業奧雅股份，重新規劃片區的功能定位和開發思路，圍繞南頭古城曾是古代新安縣縣治，賦予其“深港文化之根”的歷史地位，保護和提升其歷史景觀風貌。同時，古老與年輕并存，在商業定位上，招來大量時尚、個性化的潮流品牌、國潮餐飲、時尚咖啡、音樂藝術、非遺手作、小眾文化等。絕大多數經營者都是有活力、有創意的年輕人，依托這批活力商業和公共空間開展各種文化活動、IP推廣等，使整個街區的形象煥然一新、吸引力大增，年客流量千萬人次以上。

城市生態系統修復

城市發展到一定程度，就會對生態品質有更高的要求，污染治理、綠化率提升、增加公共休閑空間等都會提上日程。

在韓國首爾有個著名的“清溪川復原工程”，清溪川在20世紀因首爾的擁擠和污染，從清澈小溪淪為臭水溝，后續因缺水和城市交通占地而被填平為水泥地。進入21世紀后，為提升城市生態、改善城市景觀，首爾決定復原清溪川，不惜耗費巨資拆掉覆蓋清溪川的各種道路橋梁和建筑物，多方籌措為清溪川補水并治理水體污染，沿清溪川修建了5.84公里長的生態景觀區和歷史文化區，硬生生地將已經消失多年的清溪川復原成為景觀優美、物種多樣、傳承城市歷史的綠色生態空間，大大提升了首爾的旅游吸引力、商業活力和居住幸福感，年游客量近2000萬。

韓國清溪川 圖片來源：小紅書

類似的案例，在中國也在發生，例如北京的通惠河、鄭州的金水河，都在進行徹底的環境治理、濱水生態恢復和文化價值提升，還有京杭大運河沿途的各大城市，都在圍繞大運河做類似的修復工程，這將為城市注入大量的生態價值、旅游價值和商業價值。文旅企業可以參與和承接其中很多環節和板塊。

北京通惠河 圖片來源：小紅書

歷史文化街區的保護和利用

過去，城市搞文旅喜歡大拆大建、拆真建假，經常搞一些簇新的假街區。這種玩法，既沒有保護，也沒有利用，正在被時代所淘汰。城市更新對歷史文化遺產的保護和利用，也需要采取新的思路。

國內城市對歷史文化遺產保護得最好的是蘇州，蘇州的古城格局、平江路和眾多園林，都是歷史文化保護的標桿。但我們也要注意到，蘇州的利用也是最積極的。平江路自不必說，旅游開發非常完善，是游覽蘇州必打卡的街區。拙政園，這座蘇州園林的代表，居然可以開展夜游，須知在這種等級的文物保護單位里搞施工、裝電燈電纜、放游客夜間入園，相關領導是要擔責的，這是有很大壓力的。蘇州就是敢這么做，因為蘇州是最懂保護的，也是最懂利用的。

蘇州拙政問雅 圖片來源：小紅書

其他城市沒有蘇州保存這么完整的歷史文化遺產，但多多少少也有一批老建筑、老遺址，這些在城市更新的新思路里都是可以利用的資源。例如，上海的咖啡店品牌“一尺花園”，就是利用各種明清老宅、工業遺址開設主題咖啡館，其一店一風格、一店一設計，巧妙地將歷史文化遺產的歲月古韻和咖啡的休閑氛圍相融合，成為獨特的文旅休閑空間，獲得了大量中高消費群體的喜愛。

一尺花園南園店 圖片來源：小紅書

這種對歷史文化遺產的保護與利用，將是城市更新的一項重要內涵。

城市生活服務圈的建設

類似于“15分鐘便民生活圈”的概念，像兒童樂園、口袋公園、社區文化中心、體育活動場館、老年康養社區等文旅休閑設施，也應均勻地覆蓋居民的半小時生活圈，讓文旅休閑活動觸手可達。關于這一點，相關部門已經開始行動了，上海連續三年將口袋公園的建設，列入“政府為民辦實事項目”，2024年一年新增76座口袋公園。

上海寶山一口袋公園 圖片來源：上海寶山微信公眾號

近兩年，上海、杭州、成都等地還在大力推廣一種新型的社區服務綜合體，集約化地面向社區居民提供公共服務、便民商業、文體娛樂、養老托育、醫療衛生、議事協商等服務。這里面不管是場景搭建、業態導入還是綜合體運營，都有文旅企業發揮的空間。

城市更新，錢從哪來？

談完了“城市更新+文旅”在各方面的實踐，接下來談一個關鍵問題：錢從哪里來？

事實上，“文旅+地產”“文旅+城投”之所以能成立，是因為其很好地解決了“錢從哪來”這個問題，其現在失效，也是這兩個模式已經搞不到錢了。

“城市更新+文旅”的錢從哪來？其實，這個問題不難。中國有很強的投資能力，只是過去投資在鐵公機和開發區建設上。現在基建接近飽和了，開發區也建得足夠多了，那么把投資轉向與民生、生活幸福感直接關聯的城市更新上，是非常合情合理的。至于投資帶來的債務問題，不是大問題，現在全世界發達國家都是負債率極高的國家，中國相比他們還有很大的舉債空間。

北京798藝術區 圖片來源：小紅書

一些沒有經濟效益的城市更新項目，可由政府財政來承擔，例如老片區改造、城市生態修復等，這一點政府已經在做了，投資力度越來越大。一些非常需要運營能力且有經營收益的項目，通過市場化手段或政府投資基金引導孵化的形式，可以起到很好的效果。在實踐中，也可以多種手段相結合，例如大運河濱水空間的打造，基礎投資部分由政府承擔，各個商業模塊、旅游模塊，可以交給各領域的專業化公司。

所以，“城市更新+文旅”是一個非常有潛力的模式，是最有潛力填補“文旅+地產”“文旅+城投”留下的空白的模式。在實踐層面上，“城市更新+文旅”正在快速推進，各細分領域也逐漸顯露出一批探索者，這個領域值得文旅業界高度關注。

作者｜王薪宇

編輯｜小知知

設計｜Joe

圖片來源｜小紅書、相關企業官網、攝圖網等