上海徐匯濱江，憑什么比北京三里屯還要貴？

18年房價上漲10.6倍，直逼新天地！很多買房的朋友都在問，到頂了嗎？我是不是最后的接棒選手？

說一下最近大熱的徐匯濱江板塊，宇宙第二熱！

江湖地位一目了然。

5月17日，上海規(guī)劃和自然管理局官宣了徐匯區(qū)國有土地使用權協(xié)議出讓公示：徐匯濱江東安新村舊改項目的第二幅超級豪宅地塊，出讓成交價98.18億元，土地面積30189平米，容積率2.62，成交樓面價12.413萬元/平米，差不多售價19萬-20萬元/平米！

拿地的是上海國企上海地產(chǎn)+徐匯城投共同成立的合資公司。

兩個月前，前灘跟虹口北外灘就開始預感到徐匯濱江的講故事能力和地位了，楊浦濱江簡直是望塵莫及了：

3月26日，還是在徐匯濱江，東安新村舊改項目的第一塊宅地出讓，同樣由“上海地產(chǎn)+徐匯城投”拿的，總價83.5億元，土地面積25179.34平米，容積率2.63，成交樓面價約12.61萬/平米。

這兩塊地挨著，看不到一線江景，但是屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)的地塊，距離上海體育館不遠，只要在上海待了超過20年的牛馬，基本上就理解這個位置了：妥妥10萬以上的房價，但是要賣20萬，會有3秒鐘呆住。

首先，兩幅地塊都是"零中小套型+零公租房+全自持"的純豪宅配置，這在近幾年的上海土地市場上是罕見的。

沒有小戶型、沒有公租房，有錢人最喜歡的配方：圈層很統(tǒng)一。

賣車、賣豪宅、賣玉石都很喜歡講圈層，其他只有過年的時候，賣臘肉的也喜歡說，這是正宗的兩頭烏。

徐匯區(qū)是懂得烘托市場氣氛的，徐匯濱江的熱度一波接一波，十多年房價上漲10.6倍，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)可以吊打老靜安，比肩新天地了！

徐匯濱江的故事有兩個抓手：靠江，有未來。

開發(fā)商在這個基礎上接著講，比如綠城接受了雷軍不要的小米地塊，然后做了集30周年于大成的產(chǎn)品，就把120套房子賣出了電商一樣的速度。

5月11日，徐匯濱江的單價地王綠城潮鳴東方剛剛以19.5萬/平米的均價開盤，最高總價1.5億元，當天120套房源全部售罄，實現(xiàn)銷售金額69.88億。

這個紀錄放在全國都是獨一份的存在。

19.5萬元/平米的單價！是目前上海僅次于翠湖天地六期的第二高價！

這是突破徐匯濱江房價“天花板”的價格，這也代表徐匯濱江未來新房價格突破20萬元/平米不再遙遠。

十年前，這里的房價還不到8萬元/平方米。放眼于全國，能比十年前價格翻倍的板塊多嗎？如果再加一個前置條件，十年前的單價在5萬以上的，那除了徐匯濱江，還有嗎？

接著講，徐匯濱江的房價是怎么一步步地漲到19.5萬元/平米，成為大上海僅次于黃浦新天地的一個網(wǎng)紅板塊的？

直接上一波回憶殺！

2007年，這里才賣1.68萬/平方米。

百匯園，一個真正見證了徐匯濱江從規(guī)劃圖紙階段到逐漸開發(fā)落地整個過程的典型項目。這個開發(fā)時間跨度長達近二十年的社區(qū)，距離黃浦江直線距離僅200米，比現(xiàn)在的綠城潮鳴東方位置還要好一點。

誰能想到，百匯園一期首次開盤時的價格，只有1.68萬/平米，請記住，2007年！當時股市正從2786 點爬向6124點！

不到2萬元的單價，比當時南翔一手房的價格略高。

現(xiàn)在再看，真的是重生劇情式的房價上漲。

在2019年之前，百匯園后來陸續(xù)推出多個批次的房源，價格逐漸上漲至?3.8萬-5.4萬/平米不等。

這個漲幅，南翔板塊也有，上海南站附近也有，前灘也有。

后來就逐漸離譜了。轉折出現(xiàn)在2019年。

當年8月，百匯園二期開盤，均價9.7萬元/平米；

2022年2月，百匯園三期首批房源開盤，均價12.78萬元/平米；

2023年3月，百匯園三期二批次房源開盤，13.2萬元/平米，收官。

2007年到2023年，歷時16年，房價漲幅超過685%，接近七倍！

這十六年內(nèi)在徐匯濱江買房的朋友，現(xiàn)在還是比較幸運的。

徐匯濱江另一個神級項目是云錦東方。

2004年，東方航空公司以1000元/平左右單價摘得了徐匯龍華一塊地。地塊總面積50多萬平，原計劃是東方航空配套工廠的生產(chǎn)用地。

沒有意外的話，這塊地建成后就是東方航空下屬的一片廠房。

為配合徐匯濱江地帶改造，東航龍華這塊地改成了商住用地，其中，住宅33萬平米，辦公17萬平米。

云錦東方從此啟動：

2013年3月，云錦東方一期開盤，均價6.5萬元/平米；

2015年6月底，二期分批次開盤，均價10萬元/平米；

2021年，云錦東方推出95套405-480平米大戶型，均價13.2萬元/平米；

2023年5月，云錦東方三期，備案均價近16.5萬元/平米。

2023年，三期開盤時，項目二期的二手房成交均價已經(jīng)達到20-26萬元/平米。

這就意味著，新房和二手房之間存在3.5-9.5萬元/平米的價差，一套云錦東方240平米的新房，一二手房的倒掛至少在840萬元，大戶型的價差更為可觀！

買到就賺到的心理讓很多人趨之若鶩。

2500萬元起的總價，500萬元的認購金，首套900萬元、二套2900萬元的凍資，12個月的銀行流水，在這么嚴苛的購房條件下，云錦東方三期105套房源還是獲得超過700組的總認購數(shù)，認購率達667%。

簡單計算，云錦東方當期收到認購金至少35億元，認購凍結資金至少63億元。

當時項目認籌現(xiàn)場充斥了“結婚黃牛”、“資金黃牛”以及“代持黃牛”等等各類黃牛，導致部分一二手價差較大的“高倒掛”紅盤都被要求暫停取證，直到厘清相關問題再銷售。

云錦東方三期的第一次認籌也暫停搖號、退款，在擱置了數(shù)月后再度重啟，最終250多組有效認籌、搖號，項目才得以收官。

僅僅從新房的售價變化看，云錦東方歷時十年的開盤歷程，價格漲幅近154%，相當可觀！

再看看徐匯濱江2019年至今每年有代表性的項目開盤均價：

2019年8月，百匯園二期開盤，均價9.7萬元/平米；

2020年，融創(chuàng)徐匯濱江壹號開盤，均價11.8萬元/平米

2021年，云錦東方二期，13.2萬元/平米

2022年，御江廷開盤，13.1萬元/平米

2023年，保利濱江天珺，12.3萬元/平米；匯元璽開盤，13.1萬元/平米；

2024年，4月，香港置地啟元，均價17.8萬元/平米；8月，中海領邸玖章，聯(lián)動價14.2萬元/平米；

2025年5月，綠城潮鳴東方，均價19.5萬元/平米。

從百匯園二期到綠城潮鳴東方，徐匯濱江的房價從9.5萬元/平米到19.5萬元/平米，不到六年的時間，成功翻倍！

如果以百匯園2007年一期開盤價1.68萬元/平米，到今年綠城潮鳴東方的19.5萬元/平米，18年間，房價上漲超10.6倍。

最牛的新天地也就差不多這個成績，2002年翠湖天地一期開盤均價16000元/平米，到2024年六期開盤均價21萬元/平米，23年間，翠湖天地的價格上漲超過12倍。

對比之后，就明白了徐匯濱江為什么這么火。

徐匯濱江的房價漲幅，與黃浦新天地已經(jīng)不相上下了！

這真是一個經(jīng)典案例。從2008年開始啟動，歷時15年，以土地收儲、基礎設施和公共環(huán)境建設為主要切入點的城市更新大力度、大手筆投入。

百匯園第一期2007年開盤，時間點上，卡得剛剛好！

2010年世博會結束后，徐匯濱江緊接著又迎來一波好運氣——“一江一河”成為上海城市開發(fā)的核心戰(zhàn)略，徐匯濱江恰好又是核心江段。

2011年，徐匯區(qū)對標倫敦泰晤士河南岸，巴黎塞納河左岸等蜚聲國際的濱水地區(qū)，以"上海西岸"命名徐匯濱江地區(qū)。

到2016年底，徐匯濱江地區(qū)累計完成土地收儲約390公頃，占該地區(qū)總收儲面積的75%。出讓土地33幅，出讓土地面積約77公頃。

西岸鳳巢、西岸龍華會、西岸傳媒港、西岸夢中心以及濱江城開中心等商業(yè)配套項目也將在今年內(nèi)全部竣工，總面積超過45萬平方米。

徐匯濱江可以抵得上三個前灘的體量。

價格，比北京三里屯還貴！比廣州珠江新城貴，比杭州錢江新城貴，快趕得上黃浦新天地，那個傳說中明星云集的地方。

把未來講好又是那么難！這也是億萬富豪最近扎堆徐匯濱江的原因。在黃浦新天地和老靜安之間選擇了徐匯濱江。

上海徐匯濱江，憑什么有這樣的號召力？哪些人在買？他們不考慮誰接盤嗎？18年漲了10.6倍，難道20萬/平米的房價還有想象空間嗎？

——“更年輕的富豪”。