住房預售制改現房銷售，已箭在弦上？

文/鄧浩志

近日，彭博社報道稱：中國將在近期取消商品房預售制，改為現房銷售。但對在售項目仍將允許繼續期房銷售，政策只針對新出讓的地塊。還報道分析說是管理層為了重建市場對樓市喪失的信心，這條消息這兩天被廣泛傳播，甚至已經開始引發房地產業內的熱議。但我還是大膽預測，現房銷售短期內不太可能在全國推行。因為就算強行推進，也解決不了當前樓市的主要矛盾。

這個消息出來后，這幾天國內大小媒體各種跟進，其中還有某大媒體以《多地已開展現房銷售試點》為題的報道，實際上，我認為這連標題黨都不是，而是純粹的蹭熱度。

關于多地已開展現房銷售試點，并不是最近的消息，而是在彭博社這篇報道前發生的。是過去兩年各地都有的嘗試。但可以負責任地告訴大家，嘗試情況并不理想。怎么不理想？有幾點：

1. 凡是試過出讓現房銷售項目的城市，嘗試之后，基本都沒有繼續推出現房銷售地塊了。為什么不再推現房銷售地塊？具體原因沒有報道，肯定是遇到了各種困難，推不下去的結果。而過去一年，各地現房銷售項目幾乎完全停止了供應，一個都沒有，可見也不符合當下市場的需求。
2. 全國最早試點推出現房銷售項目的某城市，居然把現房地塊，最終又變成了允許期房銷售。具體哪個城市就不說了，是珠三角某城市。可見其實際操作的難度。
3. 由于房地產市場下行，房企資金壓力越發巨大，部分城市甚至允許項目主體工程不過2/3就允許其偷偷銷售，有的是先銷售，后補網簽。有的甚至提前發預售證。為的就是讓房企盡早回籠資金，降低周轉壓力。這種情況不是個別城市，不是個別項目，而且不少是國資房企參與。

至于采用現房銷售是為了挽回樓市信心，這個說法也有嚴重問題。前兩年對樓市沒信心，的確擔心爛尾。但如今暴雷的民營房企全都躺平了。目前市場在售項目幾乎都是央國企的，基本沒有交付風險。現在還不買房的關鍵原因就兩點：一是怕房價還會下跌。二是真沒錢，可能工作都沒有了。

還需要注意，由于滯銷，很多地區的樓盤都到現房階段，還有一大批賣不動。如果擔心爛尾不敢買，那怎么解釋現房都還是賣不完呢？所以，消息所謂的政策邏輯本身也是非常不合理的。

首先，如果現在大幅提高銷售門檻到現房，要么把剩下的，還勉強經營的房企資金直接逼斷、逼死，要么是新推的現房銷售地塊沒人敢拿，出現更大范圍的土地流拍。所以關于取消期房銷售，全面轉現房銷售的消息，無論是彭博社的報道，還是所謂內部人士確認，我認為大概率都只是一個遠期目標。頂了天，也只是近期繼續局部試點，絕無全國推開的可能。

大家記不記得說的風風火火的房地產稅，當年的情況和現在也有點像。但是，想不想是一回事，能不能是另一回事。