126億！朝陽黃杉木店+孫河組合地落錘

大家幫2025年北京土地的第12篇推送

朝陽土拍再現百億組團巨無霸。

剛剛，朝陽黃衫木店+孫河組團地塊，最終被中建智地+金茂+越秀+朝陽城發成功拿下。

至此，北京宅地成交數量來到13組，722.45億。

2025年北京土拍成交地圖

這今天是朝陽打包出讓的第四組地塊了，具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱 ：朝陽區平房鄉黃杉木店平房區城中村改造項目2107-01、02、03地塊、孫河組團土地儲備項目2902-73地塊

拿地房企：中建智地+金茂+越秀+朝陽城發；

成交金額：126 億（底價成交） ；

住宅樓面價： 5.29萬/平 ；

黃衫木店住宅地塊具體位置

從去年開始，朝陽土拍流行“百億總價”、“打包出售”。

先是去年6月13日，中建智地聯合江蘇綠建、朝陽開發，以112億拿下酒仙橋+前葦溝+電子城雙宅一商組合用地，兩宗住宅用地做成了后來入市大火的北京宸園和璞園PARK。

酒仙橋等地塊位置圖

再是去年11月29日，中海斥巨資153.32億，拿下朝陽酒仙橋+十八里店+小紅門巨無霸地塊。

但三個地塊都是住宅用地，其中十八里店中海朝陽ONE和小紅門中海時光之境，都已入市，酒仙橋中海萬吉玖序，馬上入市。

中海酒仙橋組團地塊位置

再到今年2月11日，保利聯合金茂花了87.295億拿下朝陽三間房地塊，最近也公布了案名，保利負責操盤0006地塊，金茂負責操盤0007地塊，一個叫保利朝觀天珺，一個叫金茂滿曜。

三間房地塊具體位置

加上今天黃杉木店和孫河組團地塊126億的出讓金，不到一年朝陽已經依靠打包地塊的方式吸金488億。

同時4組打包地塊，為朝陽新房市場帶來8個新房項目。

關于黃杉木店新住宅地塊，關于朝陽新房項目，你有什么想了解的，加包哥微信，咱們私聊去。

我們先看看今天成交的黃杉木店組合地塊。

其中黃杉木店站地塊是由兩宗宅地2107-1、2107-3和一整托幼用地2107-2組成，整體的體量不小。

黃杉木店地塊信息

2107-1宅地，用地規模3.07萬平，地上建筑規模7.82萬平。

2107-3宅地，用地規模5.43萬平，地上建筑規模14.11萬平。

兩塊宅地的總建筑規模接近22萬平，達到21.93萬平。

22萬平，什么概念？如果小區全建設200平的大戶型，都能有1100套房。

兩塊除了大小不一樣，其他的建設要求都一樣，容積率都是2.6，建筑控制高度都是80米，綠化率和建筑高度都是30%。

同時，規劃文件中“軌道交通要求”提及，2107-3地塊位于地鐵6號線青年路-褡褳坡站區間結構的安全保護區內，在后期建設之前需進一步核實地塊與地鐵線位的關系。

圖源規自委地塊文件

而且2107-3地塊南側緊鄰朝陽北路，地下地鐵線路與地上交通主路的噪音和振動，對地塊南側的樓棟排布會是個考驗，預計后期影響較大。

還有就是2107-3地塊東側有幾個高壓塔，不過已經確定會做高壓線入地計劃。

但黃杉木店地塊的位置確實非常好，地塊位于四環到五環之間，周邊配套齊全。

黃杉木店地塊周邊配套

首先交通方面，地塊南側緊挨著朝陽北路，東側直線1公里左右就是東五環，到西側東四環直線距離也只有3公里出頭。

同時，地塊到西側地鐵6號線青年路站直線800米左右，距離在建的22號線甘露園站直線距離1公里左右。

商業方面，地塊距離朝陽大悅城只有700米左右，距離姚家園萬象匯直線也就2公里左右。

同時，黃杉木店地塊周邊的公園資源，能夠稱得上是全朝陽第一。地塊東側緊挨著平房公園，西側緊挨著星河灣生態公園和兒童主題公園，北邊500米就是京城森林公園。

還有南邊的三甲醫院民航總醫院距離地塊直線1公里左右。

整體的地塊素質加上周邊配套，再加上環線位置，黃杉木店地塊絕對稱得上朝陽豪宅優質區。

此外，組合里還有孫河商業地塊，地上建筑面積5.87萬平。

孫河商業地塊信息

這塊商業用地，對于孫河別墅區的意義也非常大，因為它將填補區域內的商業空白。

板塊內的傲云源墅項目還專門出了海報，慶賀板塊內商業地塊落錘。

孫河商業地塊區域規劃（圖源網絡 侵刪）

住宅有住宅的獨特性，商業有商業的稀缺性，所以這次朝陽的組團打包地塊，絕對不是簡單的“一拖一”，而是互相成就。

最后咱們看看價格。

因為今天的組合地是126億底價成交，包哥也從地塊的文件中找到各屬性地塊的起始價。

圖源規自委地塊文件

其中2107-01、2107-3兩塊宅地的成交價為119.59億元。

粗算其拿地住宅樓面價為5.29萬/平。

二新房方面，黃杉木店地塊的主要對手來自東側不到3公里的三間房板塊的保利朝觀天珺和金茂滿曜。

這兩個項目當時的拿地樓面價是5.17萬/平。

樓面價相當，但黃杉木店地塊的位置和配套還有城市界面，比三間房項目都要好。

同時，北邊姚家園板塊的御翠園也在賣現房，3月份的網簽均價8.16萬/平。

二手房方面，黃杉木店地塊周邊比較好的二手房就是星河灣和潤楓水尚。

其中，星河灣朗園二手房掛牌均價達到9.7萬/平，全都是200平以上的大戶型，掛牌總價2200萬起。

星河灣暢園也全都是大戶型，掛牌均價9.4萬/平，有不少8萬/平出頭的房源，但總價也都在2000萬以上。

此外，潤楓水尚有很多小戶型，小區戶型產品不算純粹，掛牌均價在7.7萬/平左右。

關于黃杉木店地塊，在土地開拍前就有產品信息流出了，包哥打聽到的消息是，要做111平-240平產品面積段，主力戶型是140平-180平，總價1100萬起，最高能到2400之間。

這樣也大概能確定黃山木店項目的大概單價10萬/平左右。

當然，這些都是小道消息，具體的準確信息，得再等等，當然包哥的一手信源準確率99%，加包哥微信，隨時獲取更多地塊、產品一手消息。

以上。

個人觀點 僅供參考