浙江
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老司機今年和《街區診斷師》主理人老曹合作成立了高端不動產服務機構——匯石不動產，對口服務寧波600萬以上的不動產交易。
與傳統中介不同，匯石不動產主要針對會員進行服務，服務內容包括面對面咨詢，個性化置業方案，定期報告分享，專題研究，內部沙龍等。當然，更重要的是為會員提供買賣房產方面的專屬服務，中介費還比一般中介更低。
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最近老司機和老曹在實地走訪寧波各個高端樓盤，我們已經去過了明湖、灣頭、姚新、江東北、體育館、高新區，本周去的是海曙段塘。
段塘是海曙近十年來最為集中開發的板塊，也引來了綠城、濱江、金茂、萬科等知名開發商，房價最高也來到了4萬+，妥妥的改善板塊，因此必然會引起我們的關注。
在實地探訪前，老司機一直認為曉風印月是段塘的扛把子，這個樓盤一線臨江，又是綠城品牌，距南塘老街也很近，天生的優勢就能碾壓段塘的其他樓盤。
但現場看完小區的里里外外之后，我感覺當初的期望被拉得太高了，曉風印月的最終呈現給我們的，無論是硬件還是軟件，都略讓人失望。
老司機這樣說，可能會引起諸多曉風業主的不悅。
首先比較讓人失望的是物業，按理說綠城物業是一塊金字招牌，我們之前去鳳起潮鳴時，感覺物業也不錯，但曉風這個樓盤的管理，好像有一點問題。
小區的東門緊鄰濱江公園，是許多業主出門晨跑、散步的必經之地，但門口小貨車、快遞三輪、電瓶車隨意可停放，甚至我們想拍一張干凈的門頭照片都做不到。
小區的西南角的人行大門也同樣有這個問題，店鋪面前亂停車，有的已經離小區大門很近了，但也沒見保安過來管理。
從東門進入小區，露天泳池還未投用（季節因素），里面的積水已經泛綠；小區中庭的草皮正在翻修，大概前期的養護不太理想；最讓人意外的是，當我們隨意走進一幢樓的架空層時，在吊頂的上面看到了明顯的蜘蛛網。
曉風印月的物業費不到4元，說起來的確不高，但基本的要求還是應該可以做到的。
第二個讓人不太滿意的地方就是產品了。曉風當時賣的時候需要搖號，基本是秒光的。當初的預售價和濱江譽品差不多一個檔次，都接近4萬/平，但如果現在去比較二者的產品，可以說存在肉眼可見的差距。
無論是建筑立面、架空層、園林、社區配套還是地下車庫，曉風的表現都堪稱普通，缺乏作為一個豪宅樓盤的必要元素。
二手交易多少也反應了客戶對產品的認識，曉風印月不看江的小面積，成交價甚至跌破了3萬。而一線看江的大面積，掛牌價雖然掛的很高，但成交寥寥。
這個樓盤最值得買的二手房，要么是118小面積，主打低價和地段，要么就是139江景房，主打低總價江景。
段塘高總價二手房，成交最好的是海語天下，500萬以上的房源去年成交了好幾十套。
要知道寧波每年成交的二手房中，這個價位段的成交占比不到5%，海曙的高總價房源成交尤其困難。
海語天下的地段并無明顯優勢，南面就是高架，沒有曉風印月的江景，也沒有公園，但學區優勢突出，小區東門出來就是龍湖海曙天街，加上北面的臨街店鋪，商業配套齊備。
學校和商業，是海語的優勢。
海語府是濱江和中鐵建聯合開發，并且由中鐵建物業管理的，在小區的北入口，中鐵建物業的銘牌非常醒目，但這顯然并不會給小區帶來加分。
后來看到的事實也證明了我的判斷。
公允的說，海語府交付的硬件還是值得肯定的，全鋁板干掛，在段塘板塊獨此一家；景觀中軸上的會所、大面積水景、影壁、連廊都頗具視覺沖擊力；地下健身房、溫水泳池也都可正常運營。
但這個小區的管理存在問題。
首先，大門進來的會所曾作為社區辦公使用，這顯然會破壞小區的封閉管理，雖然現在已經搬走了，但留下的標語還在，內部設施也還沒有完全清空，會所地上部分實際處于關空狀態。
其次是中軸大面積的水景，除了北門入口，其他都已經停掉了，有些地方甚至開始破損了，我們路過時看到有工人在維修，不確定維修后水景能否重現生機。
這個小區的水景是巨大亮點，但如果停掉了，則是巨大敗筆。
第三是會所地下部分的除濕很不到位，天花板吊頂和木飾面已經開始發霉，會所的地下部分也有大量的地方空置沒有利用起來。
最后，也是最不能容忍的一件事情，我們親眼看見物業人員騎著電瓶車在園區的小道上疾馳，不僅行人感覺不安全，電瓶車還屢屢壓過草皮，破壞綠植。
海語府攤上這么一個物業，讓人多少有點遇人不淑的感慨，4.8元的物業費并不低，但水景停掉，會所關空，室外座墊隨意亂扔的現狀，感覺不值得。
不知道海語的業主是什么感受。
事實上段塘還有幾個值得一看的樓盤，如更早的海曙金茂府（也有業主吐槽物業），建發的第一個樓盤春江悅，以及萬科朗拾（有不少大戶型），當然也包括龍湖天玥。
從之前的經驗看，建發和萬科的物管，應該不至于太拉胯。
從硬件來看，外部做得最好的估計是海語，內部做得最好的可能是金茂（全系三恒），朗拾和春江悅，得下次實地看過之后再做比較。
當然，老司機也歡迎段塘的業主在文末留言，介紹一下您所在小區的情況。此外對于段塘板塊感興趣，想入手段塘的客戶，也歡迎咨詢老司機，或者加入匯石高端不動產VIP。
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