意外反轉：天新撤地、二圈層溢價！

萬萬沒想到，在一口氣放出17宗宅地的3月之后，4月的成都中心城區直到今天，才不緊不慢地進行了二季度的首次供地。

今天原本計劃出讓3宗地，分別來自天新、武侯以及郫都&金牛（跨區土地），但昨日天新地塊緊急“撤回”，結合今天的土拍結果，多少有點倒反天罡：主城武侯底價成交，近郊郫都溢價33%成交……

這些土地有啥看點？我們挨到說！

今天是武侯2025年的宅地首拍——悅湖板塊40畝純住宅用地，容積率1.6，吸引7家房企參拍，最終由武侯資本以樓面價15000元/㎡、總價6.36億元底價競得。

值得一提的是，就在昨天，該板塊剛底價成交了三宗商業（產業） 用地，拿地的也是武侯資本。

其實在去年的土地出讓計劃中，武侯就計劃出讓悅湖的2宗住宅用地、8宗商業用地，但去年全年，武侯一共只出讓了一宗土地（位于鷺島），而這10宗悅湖土地從未走上過拍賣臺。

近兩天接連出讓商業、住宅土地，悅湖似乎、好像終于要發力了！

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悅湖是座「產城湖」

悅湖的全稱，是悅湖科技城：一個 以“人工智能與機器人產業”為主導的特色園區。

按照規劃， 這里將構建以人工智能與機器人產業為主導，新型材料為特色的產業體系，建成15分鐘生活圈，配套金茂悅等高品質住宅樓盤和菁領匯等高端人才公寓，匯聚西川等教育資源，最終實現生態環境與產業發展的融合共生，在公園里“長”出新質生產力之城。

簡言之，它是一座產城湖。

▍悅湖科技城科研樓

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地塊還行

但價值兌現周期較長

悅湖今天出讓的住宅地，從悅湖科技城的整體規劃來看，位置其實不錯：與近悅灣生態公園僅隔2個商業地塊，離整個板塊的核心干道——智遠大道也不遠。

但目前悅湖尷尬的點在于：兌現度一般。

1、生態。先說整個板塊最核心的生態——近悅灣生態公園，也就是早期的“悅湖”，占地300余畝，2022年底就傳出過要動工的消息，去年“基本呈現”，卻一直處于打圍施工的狀態。

上周，成都市公共資源交易服務中心發布《成都武侯近悅未來科技有限責任公司招標計劃表（2025年5月擬招標項目）》，官宣將在5月對近悅灣生態公園的改造提升進行施工、監理招標。

據UP君現場打探到，公園內水系確實已經基本呈現，但可能因為要改造提升，所以仍未開放，現場有工作人員表示：可能下半年會開放。

2、教育。是整個區域兌現比較快的配套，核心區已建成悅湖西川小學（川西營小學），中學、幼兒園2個項目正在進行主體施工，預計今年底完工。

3、道路。悅湖當前已經建成智遠大道等5條道路，總長度約3.9km，在建道路也不少，但還有好幾條斷頭路亟待打通。

▍智遠大道

▍區域在建/待建道路實況

4、地鐵。離地塊最近的站點是南側的17號線白佛橋站（直線600+米），較遠一點還有兩條線路：遠期規劃中的29號線九架車站（規劃，直線1公里），以及北側的13號線萬家灣站（今年開通，直線超2公里），整體來看交通優勢還是比較強。

從今天的土拍結果來看，悅湖的板塊價值還不是那么顯性，但藍圖非常美好：未來，悅湖科技園將力爭6～8年形成市場主體超800家，高新技術企業突破100家，年營收200億，稅收15億，為3萬人提供就業崗位的產業新城。

按照計劃，悅湖板塊今年將成為武侯區的供地大戶——希望今年，可以看到悅湖的日新月異！

郫都區今天出讓的土地，為跨金牛區的侯家橋TOD地塊：21.2畝純住宅用地，容積率2.0，吸引6家房企參拍，在經歷46輪加價后，最終由四川聯投以樓面價9250元/㎡、總價2.612億元競得，溢價率33.09%！！！

能夠被6家房企同時“看上”，并且最終成交樓面價差點破萬、還超越了上個月的金牛區歡樂谷板塊土地（8800元/㎡），說明今天這宗地肯定有兩把刷子。

優勢在于地段：跨區土地，緊鄰金牛侯家橋片區，周邊整體低密。

▍圖源：@國賓高科新城

從金牛區的發展規劃來看，侯家橋片區將打造金牛人工智能智造設計產業社區，以及未來人城境業和諧統一公園社區。

而地塊緊鄰侯家橋片區，則意味著，它未來必將與金牛侯家橋片區項目享受除公立教育之外的一切產業人口與配套資源。

此外，地塊北側一路之隔，便是成都早期的有錢人聚居地——成都后花園，北向視野非常好；西南側不遠處又是成都別墅鼻祖—— 君臨天下，整個片區的居住氛圍主打一個高綠低密。

同時，地塊還緊鄰紅光大道，步行800米可達愛琴海購物中心，距離地鐵6號線侯家橋站以及鐵路犀浦東站 （尚未開放） 都不遠，基礎配套還是比較完善。

▍紅光大道（拍攝于2024年8月）

這也使其擁有了極高的性價比：隔壁金牛侯家片區去年終止出讓的土地，起拍價就達到10700元/㎡，而今天這宗跨區土地，成交價才9250元/㎡！

但也有劣勢：一部分來自規模，另一部分也來自地段——僅約21畝，相較于周邊其他小區，規模略小；南側還有大面積待開發土地，成熟尚需時日。

今天天府新區原本計劃出讓的土地，來自天西：139.14畝純住宅用地，容積率1.5，起拍樓面價1.2萬元/㎡。

UP君個人認為，這宗土地算得上是成都地價4w+后，天新的一次“試水”。

因為它從板塊上來說是屬于天西的「宜居活力區」，益州大道以西，目前 處于開發初期，距離天西核心有一路之隔。

這就有兩層含義：

一是作為 宜居活力區開篇地塊，后續還有大量可開發土地可以推出， 如果這宗地的市場認可度高，那么整個益州大道以西片區未來價值不可估量；

二是這宗地的競拍和成交結果，在一定程度上可以反映但又不完全等同于市場對天西板塊的價值認知—— 如果它不貴，也不影響天西核心現在和未來的貴；如果它貴，那就更好了，未來天西核心還可以更貴一些。

當然，以上只是UP君的臆測，有其他看法的歡迎留言探討～

從昨天終止出讓的結果來看，天新這次“試水”不大成功，但這宗地其實挺有優勢的。

第一，生態確實好。緊鄰錦江以及區域“網紅”公園——正興灣景觀大草坪，出門就能逛錦江，跟去年麓湖成交樓面價1.9w地塊優勢相當，江對岸又是建發淺水灣別墅區，視野直接幾公里無遮擋！

▍拍攝于2023年8月

第二，配套尚可。雖然離天西核心的天府七中、七小和 天府招商花園城略遠，但隔壁就是天府七幼，南側還有大面積待開發土地以及天西目前真正的生活中心——正興鎮 （秦皇菜市仍是當前天西人民，尤其是老年人最愛去的菜市） ，后續或許會有配套補進來。

此外， 它周邊還有3條地鐵線路：6號線釣魚嘴站、19號線正興灣站、規劃中的16號線達觀山站，雖然都不算近，但都距離尚可。

▍拍攝于2023年8月，如今天府總部基地很多建筑都已經竣工了，變化非常大

第三，性價比高。錦江邊、139畝超大規模的1.5低容土地，高端屬性非常強，但它的起拍樓面價只有1.2萬——啥水平？今年成都中心城區出讓的所有一圈層土地，起拍價全都比它高。

第四，可以做天西首個「四代宅」。由于這宗地“ 鼓勵按照《四川天府新區直管區公園城市規劃管理創新規定(2024)》要求 建設”，本來很有可能誕生天西的首個「四代宅」，多少有些可惜。

這宗土地如果重回拍賣臺，會表現如何，大家也可以期待一下。

整體來看，繼3月瘋狂出地、地價兩次破紀錄以后，4月成都中心城區土拍明顯放慢了節奏。

中指數據顯示，今年一季度，成都市本級 （中心城區+新津） 宅地出讓金 （219 億元） 位列全國第四，排名上升，與同能級二線城市相比，出讓金僅次于杭州。

新房市場成都也很能打： 一季度供應同比下降17%，成交同比卻上升24%； 庫存下降、去化周期持續縮短； 3月推盤套數減少，去化率上升……

▍來源：中指數據

從某個角度來看，“地價破4”對土地市場的影響暫未突出顯現，甚至好像房企在面對非極核地段土地時，變得更謹慎了。但我們不妨，讓子彈再飛一會。

對于今天的土地，你有何看法？歡迎進群或留言討論～

今年土拍合集↓

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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編輯：ZoeⅠ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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