房地產，今后只剩下一條路可走了

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過去一周，恐怕是近百年來唯一一次在兩大經濟體之間爆發的全面貿易戰，雙方把關稅迅速提高到近乎自殺的程度，從而在實質上中斷了兩國貿易。

最新的消息是，懂王單方面宣布了一個豁免清單，包括蘋果手機，計算機、半導體制造設備、集成電路等可以免收對等關稅。

此次大規模貿易戰，速度之快、烈度之高，恐怕是所有人都沒有想到的，包括懂王自己。對比2018年那次，此次中國的反應要強硬得多，也快速得多，哪怕中斷貿易也在所不惜。

經此一役，雙方算是徹底看清了對方，特別是對于勝券在握的懂王團隊來說，看清對手的決心，意義重大。

明顯會有助于減少他們在后期再這樣莽撞仍下重注。

但不能說此役我們就贏了，實際的戰爭才剛剛開始，關稅賭局帶來的痛苦，接下來幾個月才會顯現。大規模依賴對美出口的企業，除了少量能夠獲得豁免的企業，大部分接下來的日子都會非常難過。

甚至活不下去。

這就是一個悲催的現實，古往今來都是如此：一部分人獲得的榮譽，剛好是另一部分人付出的代價。

回過頭來，還是要解決自身的問題，沒有中美貿易，或者說中美貿易長期處于貿易戰之下，日子還是要過的，企業還是要發展的，老百姓的生活還是要提高的。

不能像某些失敗國家那樣，把自己的貧窮全部歸因于外國敵對勢力。

自身的問題是什么？簡單來說是經濟發展不平衡，我們常說的三駕馬車——投資、消費、出口，消費一直都是最弱的。

消費弱的根源，在于居民的消費能力不足，大白話就是錢太少了，錢少其實還不是全部，還有一個重要原因是福利基數太低了。

都說中國人愛存錢，存錢其實是一種防御性策略，大部分人存錢都是以備不時之需，比如買房、結婚、看病、讀書等。

如果福利能夠覆蓋這些必須的支出，而且是較高水平的覆蓋，人們存錢的意愿自然會降低很多，消費自然也就會更多。

以廣受詬病的房價舉例，只要老司機一說房價不會跌，就有很多人憤然取關，這些人可能是買不起房子，或者只買得起老破小，或者偏遠的郊區，他們希望房價跌下來，以便自己買得起如意的房子。

但一個基本事實是，商品房從來都不是用來滿足所有人的，它只能提供給富人和中等收入人群，對于收入水平不夠的人來說，商品房并不是必然選項。

可能適合他們的，是保障房。

但保障房長期缺位，到現在覆蓋率不到10%（有統計說僅5%），廣大中低收入人群由于得不到保障，不得不去買高價的商品房。

房價矛盾由此產生，并且始終無解，哪怕推出了各種限購、限價等奇葩操作。

這次和懂王撕破臉，毫無疑問兩國貿易回不到過去了，中國作為世界工廠，其在全球貿易中的占比，也有可能逐漸顯現出歷史性轉折。

未來中國經濟的增長，將主要依靠內需，就像其它大國一樣，這是必由之路。

以上面提到的保障房為例，現在在中國的一二線城市仍然非常匱乏，畢業生、外來務工人員、收入不高的人群，都需要保障房的支持。

保障房不同于市場化租房，它更穩定，設施和服務更好，租售價格也更低。

保障房建設，有機會成為未來數年重要的投資增長點，這個過程也可以伴隨著廣大老舊小區的拆遷、改造。以寧波為例，房齡30年以上、沒有電梯、沒有停車位的老小區，其實都已經不再適合居住，通過市場手段，可以批量的改造為保障房。

這件事一直沒有實質性推動，原因是太難了，但并不是不可能的，一個小區整體拆遷可能太困難，但通過市場化手段收儲一部分房源（譬如一個單元/一幢樓），繼而翻新改造，是完全可能的。

除了保障房，房地產未來發展的另一個增長點，仍然是商品房。

現在社會存在一個普遍錯誤的認知，認為房地產對于經濟已經不重要了，但其實無論是歐美還是日韓，房地產都仍然是大城市的支柱產業。

中國的商品房還遠未走到盡頭，一方面是大城市人口還在增加，如果北京、上海、深圳放開落戶限制，人口甚至還會爆炸。另一方面，廣大2010年前購房的客戶，都有著強烈的換房需求，隨著好房子的不斷推出，他們還會陸續換房。

房地產并不僅僅是建房子那么一點投資，而是對數十個行業的拉動：一個人換了新房，伴隨著的是家具、家電、裝飾品、日常耐用品的全面更新，是拉動內需最有力的抓手。

未來，商品房的市場還會進一步細分，面向單身人群、老人、多孩家庭，以及更加智能化的產品都會出現。

商品房的價格還會上漲，我知道這句話很多人不認同，從長遠來說，伴隨著產品的不斷升級，房價也必然對應上漲。

這和人口沒關系，甚至和GDP的增速關系也不大，而是社會財富增長、沉淀的一種自然現象。

下圖是倫敦近15年的房價走勢圖，這期間英國的人口和經濟增長都乏善可陳。

廣大已經買房的家庭——他們是這個社會消費的絕對主力——房價的漲跌直接影響他們的財富水平，進而影響到他們的消費水平。

保障他們財富的基本穩定，是保障他們消費的必要條件，房價溫和的上漲，就像CPI溫和上漲一樣，有利于整個經濟的正向循環。

CPI下跌也叫通縮，被稱為經濟癌癥，同樣，房價的下跌，也可視為消費的癌癥。

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