北京辦公樓市場(chǎng)一季度回暖、空置率降至20.4%,搬遷占新租交易的八成

4月9日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2025年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》，北京辦公樓市場(chǎng)情緒回暖，新租同比穩(wěn)健增長，季度內(nèi)全市新租交易總面積超過 2023 年和 2024 年同期水平。

報(bào)告指出，搬遷依舊是新租活動(dòng)的主要構(gòu)成部分，占新租交易總面積的近八成。TMT 行業(yè)的人工智能、大數(shù)據(jù)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等賽道占據(jù)新租需求首位，季內(nèi)錄得多筆萬平方米以上的擴(kuò)租及整合升級(jí)的搬遷交易；金融行業(yè)的基金和保險(xiǎn)類租戶呈現(xiàn)小面積擴(kuò)租現(xiàn)象。

季內(nèi)全市凈吸納量達(dá)到 11萬平方米，環(huán)比增長16%，主要源于中關(guān)村、望京兩大科技中心，以及麗澤等新興子市場(chǎng)。反觀東部的傳統(tǒng)區(qū)域，如CBD、燕莎、王府井和東二環(huán)，受金融和TMT 行業(yè)整合、換租、騰退等因素影響，凈吸納量均為負(fù)值。

市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至20.4%。多個(gè)成熟商圈空置率仍位于歷史高位，且整體市場(chǎng)尚未釋放強(qiáng)勁的擴(kuò)增需求動(dòng)能，導(dǎo)致以價(jià)換量的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)持續(xù)蔓延。季度內(nèi)全市平均租金面價(jià)同樣本比環(huán)比下降2.9%至每月每平方米249.2元。

零售物業(yè)市場(chǎng)，第一季度無新增商業(yè)項(xiàng)目交付，現(xiàn)有存量持續(xù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。個(gè)別面對(duì)消費(fèi)格局的轉(zhuǎn)變而未能及時(shí)調(diào)整自身運(yùn)營策略的老牌項(xiàng)目持續(xù)流失品牌客戶，導(dǎo)致季內(nèi)凈吸納量錄得負(fù)值，空置率環(huán)比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)至7.4%。

當(dāng)下消費(fèi)者對(duì)于非必選消費(fèi)的謹(jǐn)慎以及高承租能力品牌的觀望，致使全市購物中心首層平均租金持續(xù)小幅下行，季末同樣本比環(huán)比下跌0.4%至每天每平方米31.3元，其中中關(guān)村、燕莎、CBD等商圈領(lǐng)降。

倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)，以價(jià)換量促凈吸納量回正，在歷經(jīng)連續(xù)四個(gè)季度的負(fù)值后首次回正錄得2.6萬平方米。市場(chǎng)新租需求有所回暖，季內(nèi)錄得數(shù)個(gè)來自數(shù)個(gè)電商或制造業(yè)超過萬平方米的大面積擴(kuò)增，但租戶整合、縮減、降級(jí)活動(dòng)也在同步出現(xiàn)。

全市空置率環(huán)比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)至25.0%，空置面積主要來自順義空港和平谷馬坊。季末全市平均租金達(dá)每月每平方米48.4元，同樣本比環(huán)比跌幅走闊至-3.9%。平谷馬坊、順義其他兩個(gè)空置率最高的非核心子市場(chǎng)領(lǐng)跌，并成為季內(nèi)凈吸納量最高的兩個(gè)子市場(chǎng)。

商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)，第一季度迎來新增供應(yīng)小高峰，錄得五個(gè)新項(xiàng)目共計(jì)體量48.2萬平方米交付使用，成為季度內(nèi)整體凈吸納量的貢獻(xiàn)主力。此外，定向?yàn)獒t(yī)藥及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)的專項(xiàng)園區(qū)占總新增面積的86%，創(chuàng)該板塊單季新增供應(yīng)量歷史紀(jì)錄。

全市凈吸納量錄得16.3萬平方米， 全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降2.8%至每月每平方米143.8元，創(chuàng)歷史最大單季跌幅，類辦公物業(yè)在需求承壓下跌幅大于平均水平。

物業(yè)投資市場(chǎng)，第一季度活躍度仍略顯溫和，一共錄得9筆交易，累計(jì)交易總額92.9億元，環(huán)比、同比分別下降4.8%和14.7%。

季度內(nèi)自用買家活躍度顯著，推動(dòng)8筆辦公物業(yè)交易落地，其中包括4筆標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和4筆商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目。買家多為業(yè)務(wù)擴(kuò)張中的企業(yè)，結(jié)合自身資產(chǎn)配置策略和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局策略而做出物業(yè)購置決策，行業(yè)涉及教育、醫(yī)藥健康、文體娛樂等多個(gè)領(lǐng)域。